Rendite berechnen: Zu erwartende Gewinne bei Immobilien kalkulieren

„Garantierte Rendite von 5,5 %!“ – so oder so ähnlich wird in einigen Anzeigen für Renditeobjekte geworben. Was erst einmal gut klingt, will jedoch richtig eingeordnet werden: Was bedeutet dieser Wert? Im Vergleich, aber auch ganz individuell auf eine Immobilie bezogen? Wir erklären, wie Sie die Rendite einer Immobilie selbst berechnen und prüfen können und was welche Werte in der Praxis bedeuten.

Definition Rendite

Eine Frau berechnet mit dem Taschenrechner ihre Rendite

Grundsätzlich beschreibt der Begriff Rendite den jährlichen Ertrag aus einer Geldanlage – also wie viel Gewinn Sie mit einer Investition erzielen. Um Angaben zur Rendite vergleichbar zu machen, wird der Wert meist in Prozent (im Bezug zum eingesetzten Kapital) angegeben. Je höher der Prozentwert, desto größer der Gewinn. Als Faustregel gilt für Investoren außerdem: Je höher die zu erwartende Rendite, desto höher ist auch das Risiko – das Szenario „Maximale Rendite bei minimalem Anlagerisiko“ gibt es in der Realität nicht.

Speziell im Hinblick auf Immobilien werden zur Berechnung der Rendite, vereinfacht gesagt, Kaufpreis und Mieteinnahmen ins Verhältnis gesetzt.

Rendite berechnen ganz einfach

Der einfachste Weg, die Rendite von Immobilien zu bestimmen, ist die Berechnung der Bruttorendite. Mit diesem Wert wird meist auch in Exposés geworben. Um den Wert zu bestimmen, multiplizieren Sie die Jahreskaltmiete (Einnahmen) Ihrer Immobilie mit dem Wert 100 und teilen die Summe durch den Kaufpreis. Ein Beispiel mit monatlich 1.000 Euro Mieteinnahmen für eine 300.000-Euro-Immobilie verdeutlicht die Rechnung:

Bruttorendite = (12.000 x 100) / 300.000 = 4 %

Gut zu wissen: 4 bis 6 % Rendite werden von Immobilienexperten oft als guter Wert angegeben, um die Immobilie mindestens kostendeckend zu unterhalten. Denn neben Kaufpreis und Mieteinnahmen wirken sich auch Nebenkosten beim Kauf und der „Betrieb“ der Immobilie auf den tatsächlichen Gewinn aus.

Der Mietmultiplikator als wichtiger Vergleichswert

Rendite berechnen ist nur dann sinnvoll, wenn Sie mit dem ermittelten Wert verschiedene Renditeobjekte miteinander vergleichen können. Eine wichtige Kennzahl, die oftmals dazu herangezogen wird, ist der sogenannte Mietmultiplikator. Dabei werden die beiden Werte Kaufpreis und Jahreskaltmiete genau andersherum miteinander verrechnet:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Auch hier hilft ein Beispiel:

Mietmultiplikator = 300.000 / 12.000 = 25

Der Faktor gibt an, wie viele Jahre Sie (theoretisch) benötigen, um den Kaufpreis der Immobilie zu erwirtschaften, und ist eine einfache Möglichkeit, verschiedene Renditeobjekte in Hinblick auf ihre Wirtschaftlichkeit schnell miteinander zu vergleichen.

Die Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten exakt berechnen

Ihre Rendite berechnen Sie auf dem eben vorgestellten Weg zwar einfach und schnell – leider aber auch ungenau. Denn dabei werden die tatsächlichen beziehungsweise weiteren Kosten rund um einen Immobilienkauf vergessen, wie etwa

  • Kaufnebenkosten für den Notar, einen Makler, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer
  • Nicht umlagefähige Nebenkosten für die Verwaltung, den Erhalt und die Reparatur der Immobilie

Gut zu wissen: Investieren Sie in eine Eigentumswohnung, sind Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe zu bilden. Um das nötige Kapital anzusparen, können zusätzliche Nebenkosten entstehen. Auch für alleinige Besitzer eines Renditeobjekts ist es sinnvoll, einen finanziellen Puffer anzulegen.

Die Nettorendite berechnen

Um diese Kosten zu berücksichtigen, wird die Nettorendite mit folgender Formel berechnet:

Nettorendite = ((Jahresmiete – objektbezogene Nebenkosten)* 100) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Ausgehend von den oben genannten Werten und ergänzt um jährliche Nebenkosten von 2.000 Euro und Kaufnebenkosten von 30.000 Euro würde die Rechnung dann so aussehen:

Nettorendite = ((12.000 – 2.000)* 100) / (300.000 + 30.000) = 3,03 %

Die Einschätzung der Rendite hat sich also verschlechtert, ist aber realistischer.

Finanzierung, Steuern und Verkauf: Weitere Aspekte rund um die Rendite

Auch die Berechnung der Nettorendite ist in Wahrheit nicht ganz exakt, da es noch weitere Faktoren gibt, die Auswirkungen auf den Gewinn und den Zeitpunkt, wann dieser erzielt wird, haben:

  1. Die Finanzierung: Die oben beschriebene Berechnung der Nettorendite geht davon aus, dass Sie das Renditeobjekt komplett aus eigener Tasche finanzieren. In den meisten Fällen wird aber zumindest ein Teil des Kaufpreises über einen Kredit abgedeckt, für den Zinsen anfallen. Je nach Verteilung der Anteile Eigen- und Fremdkapital, Kreditkonditionen, Tilgung und Zinssatz bei einer Baufinanzierung kann sich die Aufnahme eines Kredits positiv oder negativ auf die zu erwartende Rendite auswirken. Hier kann Ihnen ein Online-Renditerechner erste Informationen liefern. Sie sollten allerdings in jedem Fall auch mit einem auf Immobilien spezialisierten Finanzexperten über Ihre Möglichkeiten sprechen.
  2. Etwaige Steuern: Als Vermieter können Sie einen Teil des Kaufpreises über mehrere Jahre abschreiben (Absetzung für Abnutzung). Das kann sich positiv auf Ihre Rendite auswirken.
  3. Der Verkauf: Abgerechnet wird am Schluss – das gilt auch und vor allem bei Immobilien als Renditeobjekt. Zwar steigen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen nahezu bundesweit seit Jahren. Dass das aber immer so bleibt und Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie tatsächlich Ihren erhofften Preis mit sattem Gewinn bekommen, kann Ihnen kein Experte garantieren.

Bildnachweis: MEE KO DONG / Shutterstock.com

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