Ertragswertverfahren bei Immobilien: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Wer wissen will, was eine selbst genutzte Immobilie wert ist, kann das eigene Objekt verhältnismäßig einfach mit ähnlichen Objekten vergleichen und so den groben Wert ermitteln. Wenn Sie die Immobilie hingegen nicht selbst bewohnen, sondern Gewinn damit erzielen – etwa durch Mieteinnahmen oder Verpachtung –, gestaltet sich die Wertermittlung wesentlich komplizierter. Hier kommt in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Die Immobilien-Wertermittlungsverordnung kennt drei normierte Verfahren zur Immobilienbewertung:

  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Während sich die ersten beiden unter anderem dazu eignen, den Marktwert von selbst genutzten Häusern und Wohnungen zu ermitteln, kommt das Ertragswertverfahren immer dann zum Einsatz, wenn Gewinn mit einer Immobilie erzielt wird. Sachverständige und Gutachter greifen beispielsweise bei den folgenden Objekten auf das Ertragswertverfahren zurück:

  • Vermietete Immobilien (z. B. Mehrfamilienhäuser)
  • Gewerbeimmobilien (z. B. Büros, Geschäftsgebäude)
  • Spezialimmobilien (z. B. Tankstellen, Parkhäuser, Hotels)
  • gemischt genutzte Immobilien (z. B. Wohnhaus mit Ladenfläche im Erdgeschoss)

Während andere Wertermittlungsverfahren den Wert der Immobilie an sich in den Vordergrund stellen, geht es beim Ertragswertverfahren viel mehr um die mögliche Rendite, die mit dem Anlageobjekt erzielt werden kann. Es handelt sich hierbei um ein komplexes Verfahren, das für Laien in der Regel nicht einfach nachzuvollziehen ist.

Das wichtigste Merkmal des Ertragswertverfahrens ist, dass der Bodenwert (der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks) und der Gebäudeertragswert (zu erwartende Einnahmen) getrennt voneinander betrachtet werden. Daraus ergibt sich die folgende Formel:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Ertragswert einer Immobilie berechnen: So geht’s!

Ertragswertverfahren berechnen

Nur wer über eine hervorragende Marktkenntnis verfügt und alle nötigen Kennzahlen kennt und auch versteht, sollte sich als Laie an das Ertragswertverfahren heranwagen. Eine falsch eingeschätzte Variable kann bereits dazu führen, dass unter dem Strich ein unrealistisches Ergebnis steht. Überlassen Sie die Wertermittlung für Ihre Miet- oder Gewerbeimmobilie daher am besten professionellen Gutachtern und Sachverständigen.

Nichtsdestotrotz lohnt es sich, wenn Sie sich ein wenig näher mit dem Ertragswertverfahren auseinandersetzen. So können Sie vorab den ungefähren Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen, um einen ersten Anhaltspunkt zu haben. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie Schritt für Schritt selbst ermitteln können.

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Wie bereits erwähnt werden beim Ertragswertverfahren Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen getrennt voneinander betrachtet. Der Grund dafür ist einfach: Während ein Gebäude altert und eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist, verliert das Grundstück an sich nicht an Wert.

Um den Wert Ihres Grundstücks beziffern zu können, müssen Sie zunächst den sogenannten Bodenrichtwert in Erfahrung bringen. Dieser wird im Abstand von 2 Jahren von den Gutachterausschüssen ermittelt. Hierzu werden die Preise kürzlich verkaufter Grundstücke herangezogen. Das Ergebnis wird anschließend in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht, die Sie bei den Gutachterausschüssen anfragen können. Den Bodenrichtwert multiplizieren Sie anschließend mit der Fläche Ihres Grundstücks:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Beispiel: Ihnen gehört ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Grundstück umfasst 200 qm und der Bodenrichtwert liegt bei 450 Euro. Der Bodenwert beläuft sich folglich auf 90.000 Euro (200 qm x 450 Euro).

Schritt 2: Grundstücksreinertrag berechnen

Im nächsten Schritt müssen Sie den Grundstückreinertrag berechnen. Hierzu werden die Kosten, die Ihnen durch die Bewirtschaftung der Immobilie entstehen, von den Einnahmen abgezogen. Wichtig: Bei Mietobjekten werden hierbei immer die zu erwartenden, marktüblichen Mieteinnahmen berücksichtigt. Wie viel Miete Sie mit dem Objekt tatsächlich erzielen, spielt beim Ertragswertverfahren keine Rolle. Der Jahresrohertrag errechnet sich aus der üblichen Quadratmetermiete, die wiederum mit der Wohnfläche multipliziert und anschließend mal 12 genommen wird:

Jahresrohertrag = Quadratmetermiete x Wohnfläche x 12 Monate

Anschließend müssen Sie noch die Bewirtschaftungskosten in Erfahrung bringen. Wenn Sie diese nicht genau beziffern können, können Sie auf Richtwerte zurückgreifen. So belaufen sich die üblichen Bewirtschaftungskosten für eine Immobilie auf etwa 25 Prozent der Nettomieteinnahmen. Sie umfassen:

  • Verwaltungskosten
  • Nicht umlagefähige Betriebskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis

Der Grundstücksreinertrag berechnet sich schließlich wie folgt:

Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten

Zurück zum Beispiel: Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus umfasst eine Gesamtwohnfläche von 250 qm. Die ortsübliche Marktmiete liegt bei 7 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Jahresrohertrag von 21.000 Euro (250 qm x 7 Euro x 12 Monate). Für die jährlichen Bewirtschaftungskosten setzen Sie 25 Prozent des Jahresrohertrags an, was 5.250 Euro entspricht. Das ergibt einen Grundstücksreinertrag von 15.750 Euro (21.000 Euro – 5.250 Euro).

Schritt 3: Gebäudereinertrag berechnen

Während die ersten beiden Schritte vermutlich für die meisten noch einfach nachzuvollziehen sind, wird es nun etwas komplizierter. Vom eben berechneten Grundstücksreinertrag müssen Sie nun die sogenannte Bodenwertverzinsung abziehen. Diese wird wiederum auf Grundlage des Liegenschaftszinses ermittelt. Es handelt sich hierbei um eine Kennzahl, die zu großen Teilen abhängig von Lage, Gebäudeart sowie Restnutzungsdauer der Immobilie ist. Als Liegenschaftszins wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem der Wert Ihrer Immobilie marktüblich durchschnittlich verzinst wird. Wie bereits der Bodenrichtwert wird auch der Liegenschaftszins von den zuständigen Gutachterausschüssen bestimmt.

Die Bodenwertverzinsung können Sie mit Hilfe der folgenden Formel bestimmen:

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Auf Grundlage dieses Werts können Sie anschließend den Gebäudereinertrag berechnen:

Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung

Zurück zum Beispiel: Sie finden heraus, dass der Liegenschaftszins für Ihr Objekt bei 5 Prozent liegt. Daraus ergibt sich eine Bodenwertverzinsung von 4.500 Euro (Bodenwert von 90.000 Euro x 5 Prozent). Wenn Sie diesen Wert nun vom zuvor ermittelten Grundstücksreinertrag abziehen, erhalten Sie den Gebäudereinertrag. Dieser beläuft sich auf 11.250 Euro.

Gut zu wissen: Es kann durchaus sein, dass für Ihr Objekt kein Liegenschaftszins vorliegt. In diesem Fall gelten die Richtlinien des Bewertungsgesetzes. Diese sehen für Mietwohngrundstücke einen Liegenschaftszins von 5 Prozent und für gewerbliche genutzte Immobilien einen Liegenschaftszins von 6,5 Prozent vor.

Schritt 4: Gebäudeertragswert berechnen

In Schritt 4 kommt der sogenannte Vervielfältiger zum Einsatz. Hierbei handelt es sich um eine komplizierte Formel, die den Liegenschaftszins sowie die Restnutzungsdauer der Immobilie einbezieht. Sie sieht wie folgt aus:

Vervielfältiger = [(Liegenschaftszins + 1)n – 1] / [(Liegenschaftszins + 1)n x Liegenschaftszins]

(n = Restnutzungsdauer)

Grundsätzlich können Sie sich merken: Je länger die Restnutzungsdauer, desto größer der Vervielfältiger. Liegt Ihr Liegenschaftszins beispielsweise bei 5 Prozent, so entspricht eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren einem Vervielfältiger von 14. Liegt die Restnutzungsdauer noch bei 50 Jahren, so steigt der Vervielfältiger auf 18,3.

Tipp: Den Vervielfältiger brauchen Sie im Zweifel nicht selbst auszurechnen. Auf verschiedenen Internetseiten finden Sie Tabellen, in denen Sie den Wert für jegliche Kombination aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ablesen können.

Haben Sie den Vervielfältiger ermittelt, können Sie daraus den Gebäudeertragswert ausrechnen. Nutzen Sie dazu die folgende Formel:

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

Zurück zum Beispiel: Im vorherigen Schritt haben Sie herausgefunden, dass sich der Gebäudereinertrag auf 11.250 Euro beläuft. Ihre Immobilie weist eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren auf, was einem Vervielfältiger von 14 entspricht. Es ergibt sich auf Basis dieser beiden Kennzahlen ein Gebäudeertragswert in Höhe von 157.500 Euro (11.250 Euro x 14).

Schritt 5: Ertragswert berechnen

Sie haben es fast geschafft. Nur noch ein letzter Schritt ist nötig, um den Ertragswert Ihrer Immobilie zu berechnen. Die Formel hierzu lautet wie folgt:

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Ein letztes Mal zurück zum Beispiel: Der Gebäudeertragswert Ihres vermieteten Mehrfamilienhauses beläuft sich auf 157.500 Euro und der Bodenwert liegt bei 90.000 Euro. Insgesamt ergibt das einen Ertragswert von 247.500 Euro.

Sie wissen nun, was Ihre Anlageimmobilie wert ist. Nur ein paar kleine Korrekturen sollten Sie abschließend noch vornehmen: Weist Ihre Immobilie wertmindernde oder wertsteigernde Eigenschaften auf, sollten Sie den jeweiligen Wert abziehen beziehungsweise addieren. Sind beispielsweise Schäden am Gebäude vorhanden, verringert sich der Ertragswert der Immobilie entsprechend.

Ertragswertverfahren: Die Vor- und Nachteile

Grundsätzlich ist das Ertragswertverfahren die einzig aussagekräftige Methode, um den Marktpreis beziehungsweise Verkehrswert fremdgenutzter Immobilien präzise zu ermitteln. Es handelt sich hierbei um ein praxisnahes Verfahren, was schon daran zu erkennen ist, dass nicht die Ist-Miete, sondern die marktübliche Miete als Berechnungsgrundlage dient.

Problematisch ist hingegen, dass der Liegenschaftszins eine wichtige Rolle bei der Berechnung des Ertragswerts spielt. Gerade in ländlichen Regionen stehen dem Gutachterausschuss jedoch häufig zu wenige Daten zur Verfügung, um den Liegenschaftszins präzise bestimmen zu können. In solchen Fällen müssen Sie sich auf Näherungswerte verlassen, die nur bedingt die Realität widerspiegeln.

Darüber hinaus kann das Verfahren steigende oder fallende Mieten nicht abbilden. Es kann durchaus sein, dass Ihr Objekt Mieten erzielt, die weit über der marktüblichen Miete liegen. Der Ertragswert würde dadurch am Ende wesentlich höher ausfallen. Im Gegensatz dazu werden Sie als Vermieter oder Verpächter auch mit Mietausfällen und Leerstandsperioden leben müssen: Auch diese Risiken werden beim Ertragswertverfahren nicht berücksichtigt.

Vorteile des Ertragswertverfahrens im Überblick:

  • aussagekräftige Berechnung des Ertragswerts fremdgenutzter Immobilien
  • praxisnah

Nachteile des Ertragswertverfahrens im Überblick:

  • große Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
  • Mietänderungen werden nicht abgebildet

Fazit: Das Ertragswertverfahren ist präzise, aber komplex

Sind Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie oder einer Gewerbeimmobilie, werden Sie um das Ertragswertverfahren nicht herumkommen. Es gibt im Grunde keine Alternative zu dieser Berechnungsmethode. Kaum ein Laie verfügt jedoch über eine so gute Fachkenntnis, um den Ertragswert des eigenen Objekts präzise bestimmen zu können. Besser ist es daher, einen erfahrenen Experten zu Rate zu ziehen und die Immobilie professionell bewerten zu lassen. Die eigenständige Berechnung sollten Sie lediglich dazu nutzen, um eine grobe erste Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Bildnachweis: fizkes / Shutterstock.com

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