Hausbesichtigung: Die große Checkliste

Eine Frau erstellt eine Checkliste für die Hausbesichtigung

Sie träumen seit langer Zeit von den eigenen vier Wänden und nun ist es endlich so weit: Die erste Hausbesichtigung steht an. Auch wenn der Moment sicher emotional werden wird, sollten Sie das Ganze am besten rational angehen. Die rosarote Brille bringt Ihnen wenig, wenn es darum geht, die Immobilie auf Herz und Nieren zu untersuchen. Stattdessen sollten Sie sich gut auf den Termin vorbereiten, eine kritische Grundhaltung einnehmen und die richtigen Fragen stellen. Unsere große Checkliste für die Hausbesichtigung hilft Ihnen dabei.

Schritt 1: Nutzen Sie die Zeit bis zum Besichtigungstermin

Der Makler hat Ihnen einen Besichtigungstermin in 2 Wochen gegeben? Wunderbar! Dann können Sie die Zeit nutzen, um sich gebührend auf den wichtigen Termin vorzubereiten. Vermutlich liegt Ihnen das Exposé bereits vor, das die wichtigsten Rahmeninformationen zur Immobilie enthält. Dazu gehören etwa die Wohnfläche, das Baujahr sowie der Grundriss.

Seien Sie sich jedoch bewusst, dass das Exposé eine Art Verkaufsprospekt darstellt und potenzielle Nachteile darin wohl eher nicht angesprochen werden. Besser ist es daher, neben dem Immobilienexposé schon vorab weitere wichtige Dokumente zur Immobilie anzufordern. Dazu zählen folgende:

Aktueller Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug verrät viel über eine Immobilie. So steht darin etwa, ob sie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist und ob Dritte Rechte am Grundstück haben, wie zum Beispiel Wege- oder Durchfahrtsrechte.
Energieausweis: Seit 2009 müssen Verkäufer bzw. deren Makler Kaufinteressenten auch den Energieausweis vorlegen. In diesem Dokument finden Sie Informationen zur Energieeffizienz der Immobilie. Diese erlauben es Ihnen wiederum, die laufenden Betriebskosten besser einschätzen zu können.
Flurstückkarte: Diesem Dokument können Sie entnehmen, wo die tatsächlichen Grundstücksgrenzen verlaufen und welchen Teil des Grunds Sie am Ende wirklich kaufen. Die Flurstückkarte können Sie beim zuständigen Katasteramt anfragen.
Altlastenverzeichnis: Wurde das Grundstück in der Vergangenheit industriell genutzt, können unter Umständen noch Altlasten im Boden vorhanden sein. Diese zu entfernen, ist meist sehr kostspielig, weshalb Sie vorab einen Blick ins Altlastenverzeichnis werfen sollten.
Bauplan der Stadt: Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein idyllisch gelegenes Einfamilienhaus und nur 1 Jahr später errichtet die Stadt eine Mülldeponie auf dem Nachbargrundstück. Ein derartiges Szenario können Sie vermeiden: Welche Bauprojekte die Stadt oder die Kommune in den kommenden Jahren plant, entnehmen Sie den jeweiligen Bauplänen.
Örtlicher Bebauungsplan: Der örtliche Bebauungsplan gibt vor, inwiefern Sie Ihre Immobilie erweitern oder verändern dürfen. So ist darin etwa festgehalten, wie viele Stockwerke Ihr Haus maximal haben darf, welche Art von Anbau möglich ist und teils sogar, welche Fassadenfarben infrage kommen.

Tipp: Es kann durchaus sein, dass der Makler Ihnen nicht einfach so alle nötigen Dokumente vorab zukommen lässt. So haben Sie als Kaufinteressent zwar einen Anspruch auf Grundbucheinsicht, allerdings erst dann, wenn Sie ein ernsthaftes Kaufinteresse nachweisen können. Vor der ersten Besichtigung liegt dies für gewöhnlich noch nicht vor. Sollten Sie nicht alle Dokumente vor der Hausbesichtigung einsehen können, müssen Sie dies so hinnehmen. Spätestens bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Unterlagen jedoch gesichtet und eingehend geprüft haben.

Schritt 2: Machen Sie sich mit der Lage vertraut

Eine Immobilie können Sie im Nachhinein noch verändern, die Lage jedoch nicht. Es ist daher immens wichtig, dass Sie sich vorab mit der Gegend auseinandersetzen und diese ein wenig inspizieren. Auch dies können Sie noch vor der eigentlichen Hausbesichtigung angehen.

Unternehmen Sie einen kleinen Ausflug und machen Sie einen ausführlichen Spaziergang. Gut ist es auch, wenn Sie ein wenig mit Anwohnern ins Gespräch kommen. Diese können oft ein sehr realistisches und ungefiltertes Bild davon vermitteln, wie es sich am Standort wirklich lebt. Fragen Sie etwa, wie es um die medizinische Versorgung bestellt ist. Gibt es genug Ärzte und ist es einfach, einen Termin zu bekommen? Wie viele Kindergartenplätze stehen zur Verfügung? Wo ist die nächste Schule? Wie hat sich die Gegend in den letzten 5 oder 10 Jahren entwickelt? Was unternehmen Anwohner an den Wochenenden oder in den Ferien? Wie gut ist der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr?

Natürlich können Sie viele dieser Fragen auch mithilfe einer Online-Recherche klären. Der entscheidende Vorteil von persönlichen Gesprächen besteht jedoch darin, dass Sie hier oft auch eine wertende Einschätzung erhalten: So können Sie auf Online-Karten natürlich sehen, wo der nächste Bahnhof ist und wie häufig die Züge fahren. Die Anwohner werden Ihnen jedoch darüber hinaus verraten, wie zuverlässig die Verbindungen und wie leer oder voll die Züge sind.

Schritt 3: Bereiten Sie sich auf den Besichtigungstermin vor

Nachdem Sie sich nun mit der Lage und der Immobilie „auf dem Papier“ vertraut gemacht haben, sollten Sie sich auf den eigentlichen Besichtigungstermin vorbereiten. Überlegen Sie sich am besten bereits vorab, welche Fragen Sie unbedingt stellen wollen, und notieren Sie sich diese. Die Dokumente, die Sie zuvor erhalten haben, sollten Sie in ausgedruckter Form mit sich führen: So können Sie abgleichen, ob alles korrekt dargestellt ist, und sich gegebenenfalls Notizen machen.

Tipp: Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Immobilie gut zu Ihnen passen könnte, dann stellen Sie eine kleine „Bewerbungsmappe“ für sich selbst zusammen. So können Sie etwa ein kurzes Anschreiben aufsetzen, in dem Sie sich und Ihre Familie ein wenig vorstellen. Am besten fügen Sie auch ein paar Bilder sowie wichtige Dokumente hinzu, wie beispielsweise SCHUFA-Selbstauskunft und Gehaltsnachweise. Häufig liegen dem Verkäufer am Ende mehrere Kaufangebote vor. Durch Ihre Käufermappe können Sie sich idealerweise von der Konkurrenz absetzen und mit etwas Glück erhalten Sie so am Ende den Zuschlag.

Schritt 4: Holen Sie sich Unterstützung

Eine Hausbesichtigung sollten Sie nie alleine angehen. Egal ob Laie oder nicht: 4 Augen sehen immer mehr als 2. Holen Sie sich daher Unterstützung und nehmen Sie zumindest einen guten Freund oder jemanden aus Ihrer Familie mit. Im Anschluss an die Besichtigung können Sie Ihre Eindrücke abgleichen: Vielleicht hat Ihr Bekannter Risse in der Wand bemerkt, die Sie selbst gar nicht wahrgenommen haben?

Bei der ersten Besichtigung genügt es meist noch, wenn Sie sich Hilfe im Freundes- oder Verwandtenkreis suchen. Wenn Sie jedoch ernstes Interesse an der Immobilie haben und diese ein zweites oder drittes Mal besichtigen, dann ist es ratsam, einen Experten ins Boot zu holen. Ein sachverständiger Gutachter ist darauf spezialisiert, versteckte Mängel aufzudecken. So erkennt der Experte etwa schnell, ob die Bausubstanz in gutem Zustand ist oder ob sich Feuchtigkeit im Mauerwerk befindet. Auch den Zustand von Dach oder Rohrleitungen können Laien meist nicht korrekt einschätzen, weshalb Expertenrat hier Gold wert ist.

Wenn es sich um einen Neubau oder um ein sehr junges Haus handelt, dann genügt im besten Fall ein Kurzgutachten. Dieses erhalten Sie für etwa 500 Euro. Besser ist meistens jedoch ein umfangreiches Expertengutachten. Dieses umfasst gut und gerne 30 bis 40 Seiten und kostet entsprechend auch etwas mehr: Hier müssen Sie mit rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Das Expertengutachten hat jedoch einen entscheidenden Vorteil: Der Sachverständige haftet für die Korrektheit des Gutachtens. Sollten Sie später etwa bemerken, dass die Wohnfläche kleiner ist als angegeben und dass der Gutachter nicht ordentlich nachgemessen hat, können Sie ihn in Haftung nehmen und gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen.

Schritt 5: Die Hausbesichtigung

Bei der Hausbesichtigung gilt: Gehen Sie strukturiert vor. Lassen Sie sich nicht von Ihren eigenen Emotionen leiten oder vom Makler ablenken. Stattdessen sollten Sie die Immobilie Raum für Raum abgehen und sich auch ausreichend Zeit dafür nehmen. Ideal ist übrigens ein Besichtigungstermin am Tag: Nehmen Sie die Immobilie erst während der Dämmerung unter die Lupe, bleiben viele Mängel oft unentdeckt. Vergessen Sie dabei auch nicht, das Grundstück zu inspizieren!

Was Sie zur Hausbesichtigung mitbringen sollten

Stift und Papier
Kamera bzw. Handy
Zollstock bzw. Maßband
Kompass
Zuvor gesammelte Dokumente zur Immobilie
Checkliste für die Immobilienbesichtigung

Checkliste Hausbesichtigung: Darauf sollten Sie achten

Dach und Dachboden: Wie alt ist das Dach? Ist die Eindeckung dicht? Wie gut ist der Dachboden gedämmt?
Fassade: Sind Risse zu sehen? Blättert Putz ab? Sind feuchte Stellen erkennbar?
Fenster und Türen: Wie gut ist die Isolierung? Sind Fenster und Türen dicht? Sind Fenster und Türen gut zu öffnen und zu schließen? Wie alt sind sie?
Keller: Ist der Keller trocken? Ist der Keller nur als Nutz- oder auch als Wohnraum zu gebrauchen? Gibt es Ausbaumöglichkeiten?
Schalldämmung: Wie gut ist die Schalldämmung? Wie hellhörig ist das Gebäude?
Heizungs– und Trinkwasseranlage: Funktioniert alles ordnungsgemäß? Wie alt sind die Anlagen? Müssen sie unter Umständen bald erneuert werden?
Grundstück: Befindet sich das Gebäude in Hanglage und könnte diese An- oder Umbaumaßnahmen erschweren? Wie groß und wie gepflegt ist der Garten?
Wohnkomfort: Wie praktisch ist die Raumaufteilung? Entspricht sie Ihren Anforderungen und Bedürfnissen? Sind ausreichend Steckdosen vorhanden? Gibt es Ausbaumöglichkeiten? Entsprechen Einbauten Ihrem Stil? Gelangt ausreichend Sonnenlicht ins Haus? Sind Garten, Balkon und Terrasse gut ausgerichtet (Südlage: viel Sonne, Nordlage: viel Schatten)? Gibt es praktische Extras, wie zum Beispiel Fußbodenheizung oder Smart-Home-Anlagen?

Tipp: Sollten Sie bei der ersten Besichtigung potenzielle Mängel entdecken, sollten Sie diese nicht direkt offen ansprechen. Besser ist es, wenn Sie die möglichen Schäden bei der nächsten Besichtigung von einem Sachverständigen untersuchen lassen und diesen um seine Einschätzung bitten. Wenn Sie zu viel Kritik an der Immobilie äußern, könnten Verkäufer oder Makler Sie später als Käufer ablehnen.

Diese Fragen sollten Sie bei der Hausbesichtigung stellen

Warum steht das Haus zum Verkauf?
Wie lange steht das Haus bereits zum Verkauf?
Wann fand die letzte Renovierung/Sanierung statt und bestehen noch Gewährleistungsansprüche?
Welche Ausbaumöglichkeiten gibt es?
Wie ist es um die Bodenbeschaffenheit bestellt?
Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
Wie hoch sind die Betriebskosten?
Ist das Grundstück vollständig erschlossen (z. B. Fernwärmeversorgung, TV-Netz, Internet-Anschluss)?
Ist das Haus aktuell noch bewohnt?
Ab wann könnte das Haus bezogen werden?

Beachten Sie: Auf gezielte Nachfragen muss ein Makler immer korrekt antworten. Verschweigt der Makler Mängel bewusst oder kaschiert er diese, können Sie ihn später in Haftung nehmen. Allerdings kommt dem Makler im Allgemeinen keine Untersuchungs- oder Nachforschungspflicht zu. Das bedeutet, dass er sich wiederum auf die Aussagen und Angaben Dritter verlassen darf. Erklärt der Verkäufer dem Makler etwa, dass das Grundstück 300 Quadratmeter groß ist, obwohl es nur 270 Quadratmeter umfasst, so muss der Makler nicht nachmessen. Er kann die Information an Kaufinteressenten weitergeben, ohne dafür haften zu müssen. Daher sollten Sie sich nie gänzlich auf die Aussagen des Maklers verlassen, sondern alle Angaben möglichst anhand von offiziellen Dokumenten überprüfen, wie zum Beispiel Wohnflächenbemessung, Grundbuchauszug oder Bebauungsplan.

Exkurs: Was sollten Mieter bei der Hausbesichtigung beachten?

Auch als Mieter sollten Sie Ihre Wunschimmobilie vorab genauestens unter die Lupe nehmen, weshalb Sie im Großen und Ganzen auf die obige Checkliste zurückgreifen können. Allerdings werden einige Punkte für Sie nicht relevant sein: Da Sie die Immobilie nicht erwerben, müssen Sie beispielsweise keinen Blick in Grundbuchauszug oder Bebauungsplan werfen. Derartige Dokumente können Sie getrost missachten. Wichtig für Mieter sind hingegen etwa der Mietvertrag sowie die Hausordnung: Dürfen Sie Haustiere halten? Ist die gewerbliche Nutzung der Immobilie erlaubt? Sind strikte Ruhezeiten vereinbart?

Tipp für Mieter: Wenn Sie die Immobilie erstmalig besichtigt haben und diese anmieten wollen, dann sollten Sie einen gesonderten Termin für eine offizielle Übergabe vereinbaren. Fertigen Sie hierbei auch ein Übergabeprotokoll an, in dem Sie alle bestehenden Mängel festhalten – am besten mit Fotos. Der Vermieter kann so später nicht behaupten, dass Sie die Mängel während Ihrer Mietzeit verursacht hätten und daher dafür geradestehen müssen.

Fazit: Setzen Sie die rosarote Brille ab

Auch wenn der Traum von den eigenen vier Wänden in greifbarer Nähe ist, sollten Sie die rosarote Brille für die Immobilienbesichtigung absetzen. Seien Sie stattdessen kritisch und untersuchen Sie Gebäude und Grundstück auf Herz und Nieren. Studieren Sie hierzu vorab die nötigen Dokumente und notieren Sie sich, welche Fragen Sie dem Verkäufer oder Makler später stellen wollen. Konnte das Haus Sie auf den ersten Blick überzeugen, sollten Sie einen erneuten Besichtigungstermin vereinbaren und hier auf professionelle Hilfe setzen: Immerhin erkennen Sachverständige und Gutachter Probleme, die für den Laien in der Regel nicht ersichtlich sind.

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