Renditeobjekt: Wie Sie die richtigen Anlageimmobilien kaufen

Immobilien gelten bei vielen als die beste und lukrativste Möglichkeit, sein Geld anzulegen und für sich arbeiten zu lassen: Wer ein Haus kauft, ohne es anschließend selbst zu bewohnen, investiert in ein Renditeobjekt. Kauf- und Nebenkosten sollen sich langfristig durch die zu erwartenden Mieteinnahmen amortisieren und schließlich soll sogar Gewinn mit der Immobilie erwirtschaftet werden. Was Sie bei der Auswahl und dem Kauf von Anlageimmobilien beachten sollten, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Die Rendite bezeichnet das Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und Einnahmen und kann sowohl als absolute Zahl als auch als Prozentwert angegeben werden – Letzteres ist deutlich geläufiger. Wie Sie die Rendite berechnen, erläutern wir in einem separaten Ratgeber.

Warum eine Immobilie ein gutes Renditeobjekt ist

Immobilien sind als Investitionsobjekt besonders interessant, weil diese seit jeher als wertstabil gelten – zum einen handelt es sich um einen Sachwert, zum anderen kann die Inflation dem Objektwert nichts anhaben.

Und da der Wohnungsmarkt vor allem in Ballungsräumen immer angespannter wird, können Sie als Immobilienbesitzer langfristig mit steigenden Mieteinnahmen rechnen. Da Mietverträge meist über einen langen Zeitraum abgeschlossen werden, lässt sich die zu erwartende Rendite gut im Voraus berechnen.

Wenn Sie ein Renditeobjekt möchten, müssen Sie übrigens nicht zwingend ein Ein- oder Mehrfamilienhaus kaufen: auch Gewerbeimmobilien, einzelne Wohnungen und jede andere Form von Liegenschaft, die vermietet oder verpachtet ist, eignen sich dafür.

Welches Renditeobjekt wollen Sie kaufen?

Wenn Sie beginnen, sich mit dem Thema Renditeobjekt auseinanderzusetzen, sollten Sie zuerst eingrenzen, welche Art der Immobilie es sein soll: Einerseits bestimmt das verfügbare Kapital über Ihre Möglichkeiten, andererseits sollten Sie bedenken, dass beispielsweise ein Einfamilienhaus in der Regel höhere laufende Kosten verursacht als eine einzelne Wohnung. Bei einer Gewerbeimmobilie ist die Zielgruppe deutlich kleiner. Mehrfamilienhäuser bedeuten einen höheren Verwaltungsaufwand (oder zusätzliche Kosten, um jemanden damit zu beauftragen), allerdings auch meist eine höhere Rendite. So hat jedes Renditeobjekt seine Besonderheiten, die sich vor allem auf die Kosten und Höhe der tatsächlichen Rendite, aber auch auf den zeitlichen Betreuungsaufwand auswirken.

Vor dem Kauf: Anlageimmobilien bewerten

Wenn Sie sich für eine Art von Immobilie entschieden haben und es um die konkretere Auswahl geht, sind folgende Punkte wichtig, bevor Sie ein Renditeobjekt kaufen:

Die Lage von Anlageimmobilien 

Der Standort ist der zentrale Punkt, der gute von schlechten Immobilien als Investitionsobjekt unterscheidet. Eine Wohnung oder Gewerbefläche kann noch so ansprechend gestaltet sein: Wenn die umgebende Infrastruktur nicht passt, schmälert das die Rendite – oder erhöht zumindest das Risiko von (vorübergehendem) Leerstand.

Im Prinzip sollten Sie bei der Standortbewertung von Wohnimmobilien ähnliche Maßstäbe ansetzen, als würden Sie selbst dort einziehen wollen: Was ist Ihnen wichtig – was wäre ein Ausschlusskriterium, wenn Sie selbst dort wohnen sollten? Für Gewerbeimmobilien hingegen ist es vorrangig die Infrasruktur, die Sie genau prüfen sollten. Ist alles vorhanden, was zu einer betrieblichen Nutzung benötigt wird: Verkehrsanbindung, Versorgungsanschlüsse, Kaufkraft in der näheren Umgebung etc.

Achtung: Anlageobjekte in gefragten Gegenden zu kaufen, ist natürlich teurer, als eine Immobilie in etwas abgelegeneren Regionen zu erwerben. Hier lohnt es sich, genau zu rechnen und zu vergleichen. Auch Weitsicht spielt eine Rolle: Holen Sie Erkundigungen ein, ob für die Zukunft Projekte (öffentlich oder privat) geplant sind, durch die sich ein aktuell noch nicht so gefragtes Areal positiv entwickeln könnte – und umgekehrt.

Das eigentliche Renditeobjekt inspizieren

Besichtigen Sie interessante Immobilien und lassen Sie sich dabei von einem Immobiliensachverständigen begleiten oder zumindest beraten. Neben dem Abgleich, ob die Angaben in dem Exposé mit der Wirklichkeit übereinstimmen, prüfen Sie die Bausubstanz und den Zustand des kompletten Hauses – auch wenn Sie nur eine einzelne Wohnung kaufen möchten.

Lassen Sie sich sämtliche Unterlagen zu vergangenen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorlegen und stellen Sie mithilfe des Sachverständigen fest, ob und mit welchen Mängeln in Zukunft möglicherweise zu rechnen ist. Daraus lassen sich die zukünftigen Instandhaltungskosten feststellen, welche Ihre Rendite schmälern würden.

Mindestens genauso wichtig wie das Renditeobjekt sind auch die Bewohner: Sofern die Immobilie bereits vermietet ist, prüfen Sie die bestehenden Mietverträge, die vereinbarten Mieten und Kautionen. Berücksichtigen Sie dabei auch, ob und wann Verträge und Konditionen sich eventuell ändern oder auslaufen. Ist das Objekt (noch) nicht vermietet, sollten Sie genauer hinschauen, warum und wie lange bereits Leerstand besteht. Um ein Gefühl für zu erwartende Mieteinnahmen zu bekommen, sind häufig offizielle Mietspiegel bei den Gemeinden einsehbar.

Kosten rund um den Kauf von Anlageimmobilien richtig kalkulieren

Machen Standort, Zustand der Immobilie und Mieter einen guten Eindruck, spricht vieles dafür, das Renditeobjekt zu kaufen. Stellen Sie vorab aber noch einmal alle Kosten zusammen und setzen Sie dieses ins Verhältnis. Folgende Kosten kommen auf Sie zu:

• Kaufpreis der Immobilie
• Nebenkosten für den Notar, einen Makler, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer
• Kosten für eventuelle Umbauten oder Renovierungen direkt nach dem Kauf
• Finanzierungskosten, wenn Sie den Kauf über einen (Teil-)Kredit finanzieren

All diese Ausgaben zusammengerechnet stehen den Mieteinnahmen und eventuell auch irgendwann dem Verkaufspreis der Immobilie entgegen.

Bedenken Sie bei der Kalkulation Ihrer Kosten außerdem unvorhergesehene Ausgaben: Das können Reparaturausgaben sein, aber auch Mietausfälle. Kalkulieren Sie hier mit einem großzügigen Puffer, sodass plötzliche Mehraufwände Sie nicht ohne Weiteres in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Wissenswertes zu Steuern rund um das Renditeobjekt

Beim Kauf eines Anlageobjekts wird immer Grunderwerbsteuer fällig. Unabhängig davon gibt es für Sie als Eigentümer beziehungsweise Vermieter einer Immobilie außerdem folgende steuerliche Aspekte zu beachten:

1. Spekulationssteuer: Eine Immobilie muss sich mindestens 10 Jahre in Ihrem Eigentum befinden, bevor Sie diese veräußern dürfen – zumindest wenn Sie dafür keine Spekulationssteuer zahlen möchten. Verkaufen Sie früher, richtet sich die Höhe der Steuer nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.
2. Gewerbe- und Umsatzsteuer: Wenn Sie 3 oder mehr Anlageimmobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufen, gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen entsprechende Steuern zahlen.
3. Absetzung für Abnutzung (AfA): Vermieter können jährlich mindestens 2 Prozent des Kaufpreises abschreiben, da Anschaffungskosten eine steuermindernde Wirkung haben.

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