Spekulationssteuer bei Immobilien: So vermeiden Sie teure Fehler

Wer eine Immobilie erwirbt und diese kurz darauf verkauft, muss die Gewinne versteuern. Allerdings gibt es zahlreiche Sonderregelungen und Ausnahmen, in denen die sogenannte Spekulationssteuer nicht anfällt. Egal ob Sie Immobilien kaufen, erben oder geschenkt bekommen: Setzen Sie sich zunächst detailliert mit der Spekulationssteuer auseinander. Mit einigen Tricks können Sie Ihre Steuerlast senken oder die Immobilien sogar gänzlich steuerfrei veräußern.

Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf

Gemäß § 22 und 23 Einkommensteuergesetz (EStG) müssen Sie Steuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungen und Einnahmen aus Kapitalanlagen zahlen. Die beiden Abgaben werden auch als Spekulationssteuer und Abgeltungssteuer bezeichnet.

Erwerben Sie eine Immobilie und verkaufen Sie diese nach nur kurzer Zeit gewinnbringend weiter, müssen Sie den Gewinn versteuern. Der Hintergrund ist, dass vor allem vermietete Immobilien nicht als Spekulationsobjekte gehandelt werden sollen. Der Staat will dadurch vermeiden, dass Immobilieninvestoren die Preissteigerungen ausnutzen und die Mieten so ins Unermessliche steigen. Die Spekulationssteuer ist selbst dann fällig, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an Familienmitglieder verkaufen.

Während die Abgeltungssteuer, die etwa beim Verkauf von Aktien anfällt, pauschal bei 25 Prozent liegt, bemisst sich die Höhe der Spekulationssteuer an Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Relevant hierfür ist das gesamte zu versteuernde Einkommen aus dem jeweiligen Jahr.

Sonderregelungen: So umgehen Sie die Spekulationssteuer

Nicht jede Immobilie wird mit der Absicht erworben, möglichst viel Gewinn daraus zu ziehen. Aufgrund dessen gibt es zahlreiche Sonderregelungen, die es Ihnen ermöglichen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung steuerfrei zu verkaufen.

Spekulationsfrist einhalten

Die Spekulationssteuer wird immer nur dann fällig, wenn Sie die sogenannte Spekulationsfrist nicht eingehalten haben. Diese beträgt zehn Jahre, wobei als Stichtag das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags gilt.

Haben Sie Ihre Immobilie beispielsweise im Jahr 2008 erworben und möchten Sie diese nun im Jahr 2020 verkaufen, liegen mehr als zehn Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem des Verkaufs. Der Immobilienverkauf ist dementsprechend steuerfrei. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie Ihre Immobilie erst vor vier Jahren erworben haben. Die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen, weshalb das Finanzamt Steuern auf den Gewinn erheben wird.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Immobilie erben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten, ist weiterhin das Datum des Kaufvertrags ausschlaggebend. Kurzum: Sie erben nicht nur die Immobilie, sondern auch die Spekulationsfrist. Hinterlässt Ihr Onkel Ihnen etwa ein Mehrfamilienhaus, das er bereits vor über zehn Jahren erworben hat, können Sie dieses getrost direkt verkaufen, ohne dass Sie Spekulationssteuer zahlen müssen. Die Erbschaftssteuer werden Sie in diesem Szenario allerdings nicht umgehen können.

Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die Sie durchgängig selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Sie können Haus oder Wohnung auch dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie die Immobilie lediglich in den letzten drei Jahren vor Verkauf selbst bewohnt haben. Von Vorteil ist dabei, dass die Randjahre voll angerechnet werden, auch wenn Sie nicht das ganze Jahr in der Immobilie verbracht haben.

Die Spekulationssteuer kann viel Geld kosten, welches auch in ein Sparschwein gelegt werden kann

Ein Beispiel: Sie haben 2014 eine Eigentumswohnung gekauft und diese zunächst vermietet. Im Dezember 2018 haben Sie Eigenbedarf angemeldet und die Wohnung selbst bezogen. 16 Monate später – im Frühjahr 2020 – entschließen Sie sich, die Wohnung zu verkaufen. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer, obwohl die zehn-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Der Grund dafür ist, dass Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt haben.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und wieder verkaufen, können Sie sich diese Regelung übrigens nicht zunutze machen. Ein unbebautes Grundstück können Sie nicht selbst nutzen, weshalb hier immer die zehn-jährige Spekulationsfrist gilt. Bebauen Sie das Grundstück einige Jahre nach dem Kauf, gilt weiterhin das Datum des Grundstückskaufs als Stichtag für die Spekulationsfrist. Das Datum des Hausbaubeginns spielt hingegen keine Rolle.

Anteilige Spekulationssteuer bei Mischimmobilien

Bei gemischt genutzten Immobilien wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Besitzen Sie beispielsweise ein selbstgenutztes Haus, in dem auch ein kleines Café untergebracht ist, müssen Sie für den Anteil des Hauses, den Sie nicht selbst nutzen, Spekulationssteuer zahlen. Dasselbe gilt auch bei Mehrfamilienhäusern, wenn Sie selbst in einer der Wohnungen leben.

Gut zu wissen: Die Selbstnutzung ist dann gegeben, wenn Sie selbst oder Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Als Voraussetzung gilt allerdings, dass Ihre Kinder noch Kindergeld beziehen müssen.

Spekulationssteuer berechnen: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie erzielen, wenn Sie ein Haus verkaufen. Allerdings können Sie einige Kosten und Ausgaben vom Gewinn abziehen, wodurch sich die Steuerlast reduzieren lässt. Abziehen können Sie die folgenden Posten:

  • Werbungskosten, die beim Immobilienkauf oder -verkauf angefallen sind (z. B. für Zeitungsinserat)
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Gebühren für Grundbucheintrag
  • Ihren Anteil an den Maklergebühren
  • Kosten für Reparatur und Modernisierung, wenn diese innerhalb der ersten drei Jahre ab Kauf angefallen sind
  • Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie Ihren Immobilienkredit frühzeitig abbezahlen

Rechenbeispiel: Sie haben vor drei Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Die Anschaffungskosten hierfür beliefen sich inklusive Kaufnebenkosten und nach Abzug von Abschreibungen auf 300.000 Euro. Die Wohnung verkaufen Sie schließlich für 370.000 Euro weiter, was einem Gewinn von 70.000 Euro entspricht. Sie haben zwischenzeitlich Modernisierungsarbeiten für 20.000 Euro durchgeführt, und der Immobilienverkauf über einen Makler hat Sie 10.000 Euro gekostet. Insgesamt beläuft sich der zu versteuernde Gewinn also auf 40.000 Euro. Ihr persönlicher Einkommensteuersatz liegt bei 40 Prozent, weshalb Sie letzten Endes Spekulationssteuer in Höhe von 16.000 Euro zahlen müssen.

Tipp: Haben Sie im jeweiligen Jahr Verluste aus anderen Spekulationsgeschäften gemacht, können Sie diese mit dem Gewinn verrechnen.

Gewerblicher Immobilienverkauf: Drei-Objekt-Grenze beachten

Betreiben Sie Immobilienverkauf im großen Stil, werden Sie als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Dann fällt nicht nur Spekulationssteuer, sondern auch Gewerbesteuer an.

Als gewerblicher Immobilienhändler gelten Sie in der Regel dann, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußern. Experten sprechen hierbei von der sogenannten Drei-Objekt-Grenze. Bedenken Sie jedoch, dass diese nicht in Stein gemeißelt ist. Liegen Ihre Gewinnabsichten auf der Hand, kann der Fiskus Sie bereits bei zwei veräußerten Immobilien zur Kasse bitten. Anders herum kann es auch sein, dass Sie vier Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen und dennoch keine Gewerbesteuer von Ihnen verlangt wird. Hier ist immer der Einzelfall entscheidend.

Fazit: Spekulationssteuer kann umgangen werden

Wenn Sie eine oder sogar mehrere Immobilien verkaufen wollen, sollten Sie zunächst überprüfen, ob Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Ist die Wohnung beispielsweise bereits neun Jahre in Ihrem Besitz, sollten Sie diese nicht direkt verkaufen, sondern besser noch ein Jahr warten. Dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen und Sie können steuerfrei verkaufen. Ist die Immobilie erst verhältnismäßig kurz in Ihrem Besitz und möchten Sie diese mittelfristig veräußern, sollten Sie überlegen, ob die vorübergehende Selbstnutzung für Sie infrage kommt. Lassen Sie sich dabei nicht von der Drei-Jahres-Regel abschrecken: Da die Randjahre selbst bei anteiliger Nutzung voll gezählt werden, können Sie die Dauer der Selbstnutzung auf bis zu 14 Monate verkürzen.

Bildnachweis: graja / Shutterstock.com

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