Notartermin und Notarkosten: Das sollten Immobilienverkäufer wissen

Kein Haus- oder Wohnungsverkauf ohne einen Notar: Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass beim Eigentümerwechsel einer Immobilie eine unparteiische Person involviert ist. Was Sie als Verkäufer einer Immobilie über die Notarkosten, den Notartermin und die Aufgaben eines Notars wissen sollten, erfahren Sie hier.

Aufgaben eines Notars beim Haus- und Wohnungsverkauf

Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, ist der Notar zum einen ein unparteiischer Experte, der sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer beratend zur Seite steht, sodass keine rechtliche Benachteiligung für eine der Parteien entsteht. Andererseits ist der Notar verantwortlich für sämtliche Vertrags- und behördlichen Angelegenheiten, wie etwa das Umschreiben des Eigentümers im Grundbuch nach erfolgter Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Gesetzlich nicht festgelegt, in Deutschland aber üblich ist, dass der Käufer den Notar auswählt und beauftragt.

Für Sie als Verkäufer hat das gegebenenfalls den Vorteil, dass die Notarkosten, sollte der Verkauf doch nicht zustande kommen, komplett beim Auftraggeber, also dem Käufer, liegen. Sollten Sie sich Einzelfall doch dazu entscheiden, einen Notar zu beauftragen, lassen Sie sich vom Käufer schriftlich die Kaufabsicht der Immobilie bestätigen sowie zusichern, dass dieser die Notarkosten in jedem Falle trägt.

Vor dem eigentlichen Notartermin

Der zentrale Notartermin beim Haus- oder Wohnungsverkauf dient zur offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags. Bevor Sie beziehungsweise der Käufer jedoch einen Termin vereinbaren, benötigt der Notar einige Unterlagen und Informationen, um den Vertrag aufsetzen zu können.

Klären Sie im ersten Schritt die wichtigsten Rahmenbedingungen: Den Kaufpreis für die Immobilie, bestehende Verbindlichkeiten und wie damit umgegangen wird – also ob beispielsweise eine Grundschuld vorhanden ist und diese gelöscht oder übernommen wird – sowie mögliche Nebenabreden, wie beispielsweise die Übernahme von Einbaumöbeln im Haus. All diese Punkte sollten Sie mit dem Käufer vor dem Notartermin klären und den Notar über eventuelle Vereinbarungen in Kenntnis setzen.

Wichtige Unterlagen für den Notar

Als Verkäufer müssen Sie außerdem folgende Unterlagen an den Notar übergeben:

• Aktuelle Grundbuchauszüge
• Aktuelle Flurkarte
• Ggf. weitere Unterlagen, sollten Sie nicht als aktueller Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, zum Beispiel ein Erbschein
• Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in Bayern und Brandenburg nicht notwendig)

Sollten Sie ein Erbbaurechtsgrundstück beziehungsweise ein Haus darauf verkaufen wollen, legen Sie dem Notar auch den bisherigen Erbbaurechtsvertrag vor, in dem die Rechte und Pflichten des Eigentümers und der Erbbauberechtigten fixiert sind.

Wichtig, wenn Sie eine Wohnung verkaufen: Die Teilungserklärung, aus dem sich die Anteile am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft ergeben.

Vertragsentwurf: Das gehört hinein

Auf Basis der Unterlagen und Ihrer weiteren Angaben erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, der in der Regel zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin an Sie und den Käufer übergeben wird. Innerhalb dieser Wartezeit können beide Seiten Einspruch einlegen beziehungsweise Korrekturen anmerken. Neben dem Kaufpreis, eventuellen Verbindlichkeiten und Nebenabreden sollten folgende Punkte im Immobilienkaufvertrag aufgeführt sein:

• Genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes – also auch eventuell zugehörige Wege, Garagen, Gartenhäuser, …
• Zahlungsmodalitäten und Fristen, also wann was an wen gezahlt werden muss
• Übergabedetails, wie den genauen Termin und unter welchen Voraussetzungen – zum Beispiel, dass der Kaufpreis komplett gezahlt wurde
• Bei Wohnungen: Umgang mit (anteiligen) Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsrücklagen, …
• Sachmängelhaftung, also dass Sie für später auftretende Mängel nur bedingt oder nicht haften (Gewährleistungsausschluss)

Der Notartermin: Ablauf und Dauer

Je nach Auslastung, Komplexität des Verkaufs und wann Sie welche Unterlagen einreichen, kann es etwa vier bis acht Wochen von der Anfrage eines Notars bis zum eigentlichen Notartermin dauern. Die tatsächliche Dauer des Termins beträgt dann meist nur knapp eine Stunde und läuft immer gleich ab:

1. Der Notar prüft die Identität aller Beteiligten anhand eines Ausweisdokuments.
2. Der Kaufvertragsentwurf wird verlesen, Fragen dürfen gestellt und Unklarheiten beseitigt werden. Theoretisch können auch jetzt noch Änderungen angemerkt werden – schneller geht der gesamte Ablauf jedoch, wenn diese vor dem eigentlichen Termin übermittelt und in den Vertrag eingearbeitet werden.
3. Sind Sie und der Käufer mit dem Inhalt des Vertrags einverstanden, unterschreiben alle Beteiligten den originalen Vertrag. Mit Unterschrift des Notars wird der Kaufvertrag rechtskräftig.

Wissenswertes zu den Notarkosten

Die Notarkosten trägt, wie oben bereits erwähnt, in der Regel der Besteller – also der Käufer. Die tatsächliche Höhe der Notarkosten richtet sich dabei nach festen Pauschalen für einzelne Leistungen, die in einer Gebührentabelle gelistet sind. Mit Hilfe eines Notarkostenrechners können Sie in wenigen Klicks feststellen, was auf Sie beziehungsweise den Käufer zukommt. Neben den eigentlichen Notarkosten fallen beim Kauf einer Immobilie außerdem noch Gebühren für den Grundbucheintrag an.

Nach dem Notartermin: So geht’s weiter

Nach dem Termin zur Vertragsunterzeichnung sind der Immobilienverkauf und die Arbeit des Notars noch nicht abgeschlossen, sondern es folgen noch weitere Schritte:

1. Der Notar veranlasst eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
2. Der Notar sendet eine Veräußerungsanzeige ans Finanzamt, das auf dieser Basis die Grunderwerbsteuer berechnen wird. Ist diese gezahlt, übermittelt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zurück an den Notar.
3. Mit einer Fälligkeitsmitteilung sichert der Notar dem Käufer zu, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und es keine Unstimmigkeiten mehr gibt – die Zahlung des Kaufpreises kann erfolgen.
4. Sobald die Zahlung passiert ist, erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

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