Alles Wissenswerte zur Maklerprovision beim Hauskauf

Die Maklerprovision ist eine Summe, die Sie bei der Kalkulation Ihrer Belastungen durch den Hauskauf nicht vernachlässigen sollten: Je teurer das Haus, desto höher die Maklerkosten. Bis zum Dezember 2020 wurde die Summe in einigen Bundesländern anteilig vom Käufer und vom Verkäufer getragen. In anderen oblagen die Maklergebühren allein dem Käufer. Das hat sich zum 23.12.2020 aber geändert: Seitdem teilen sich beide Seiten die Maklerprovision.

Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig vom Bundesland

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Hamburg und in den meisten Fällen auch in Niedersachsen war es bis zur Erneuerung des Gesetzes so, dass der Käufer beim Hauskauf die komplette Maklerprovision zahlte.

Maklerprovision wird bei Hauskauf gezahlt

Besonders in Berlin, Brandenburg und Niedersachsen, wo die Courtage in der Regel 7,14 Prozent des Kaufpreises ausmacht, sorgte das für deutliche Mehrkosten. Zur Verdeutlichung: Bei einem Hauspreis von 300.000 Euro fallen hier zusätzlich allein 21.420 Euro Maklerkosten an. Weiterhin gelten in

  • Hamburg 6,25 Prozent
  • Bremen und Hessen 5,95 Prozent

Maklercourtage, was für das oben genannte Beispiel in Hamburg Mehrkosten von 18.750 Euro und für Bremen und Hessen 17.850 Euro bedeutet. In allen anderen Bundesländern liegt die Maklerprovision ebenfalls bei 7,14 Prozent der Kaufsumme, allerdings wurde sie – außer in Niedersachsen – bis zur letzten Gesetzesänderung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt.

Achtung: Es ist nicht möglich, die Maklerprovision mit der Summe für den Hauskauf zu verrechnen – sie kommt immer hinzu!

Darum wurde für die Maklerprovision das Gesetz angepasst

Der Staat möchte es seinen Bürgern erleichtern, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, um selbst darin zu wohnen. Daher wurde das Gesetz zu den Maklergebühren beim Hauskauf dahingehend angepasst, dass der Käufer höchstens 50 Prozent der Gebühren zahlen muss. Die andere Hälfte übernimmt der Verkäufer. Nur wenn der Käufer den Makler selbst beauftragt hat und dieser die spätere Kaufimmobilie zu diesem Zeitpunkt noch nicht in seinem Portfolio hatte, muss er die volle Courtage zahlen.

Gut zu wissen: Das neue Gesetz gilt allerdings ausschließlich für Immobilien für den privaten Gebrauch – ist der Käufer ein Unternehmen oder plant der Verkäufer die Vermietung, greifen die neue Regeln nicht. Sie gelten auch nicht für Gewerbeimmobilien oder für Mehrfamilienhäuser – für eine Doppelhaushälfte hingegen schon.

Die Änderungen machen in den Bundesländern, in denen bislang allein der Käufer die Maklercourtage gezahlt hat, einen immensen Unterschied: Im oben genannten Beispiel müsste der Käufer in Berlin nach dem neuen Gesetz statt 21.420 Euro höchstens 10.710 Euro zahlen – eine beachtliche Einsparung für jemanden, der gerade eine Immobilie erwirbt.

Diese Vorgehensweisen gibt es

Zunächst einmal legt das neue Gesetz fest, dass ein Maklervertrag immer schriftlich abgeschlossen werden muss. Zwar ist dies in den meisten Fällen sowieso geschehen, doch bislang war auch eine mündliche Absprache rechtlich bindend. Das ist jetzt anders.

Der Makler kann mit beiden Seiten, also Käufer und Verkäufer, einen Vertrag abschließen. Das kann natürlich bedeuten, dass er in einen Interessenkonflikt gerät. Bei dieser Art von Vertrag wird direkt mit beiden Seiten vereinbart, dass sie je eine Hälfte der Maklergebühren zahlen.

Alternativ beauftragt eine Seite den Makler – meist der Verkäufer. In diesem Fall wird die Maklergebühr beim Hausverkauf im Vertrag zunächst dem Verkäufer berechnet, der sich bis zu 50 Prozent der Summe aber vom Käufer wiederholen kann. Die Verteilung der Kosten hängt letztlich vom Verhandlungsgeschick beider Parteien ab. Sie wird im Kaufvertrag festgehalten.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht festgelegt

Die oben genannten Prozentsummen des Kaufpreises für die Immobilie sind die Summen, die sich als Maklergebühren „eingebürgert“ haben. Sie sind tatsächlich nicht gesetzlich festgelegt – dennoch ist nicht zu erwarten, dass sich durch das neue Gesetz etwas an der Höhe der Preise ändert. Das schlägt sich auch darin nieder, dass Sie mittels spezieller Rechner im Internet die zu erwartende Maklerprovision berechnen können, wenn Sie den Standort Ihrer Immobilie angeben.

Die Tatsache, dass nun die Aufteilung der Maklerkosten verhandelbar ist, kann Vorteile mit sich bringen: Ist die Immobilie schwer vermittelbar, können Sie als Verkäufer dem Käufer bei seinem Anteil an der Maklercourtage entgegenkommen.

Lassen sich Maklerkosten umgehen?

Wenn Sie einen Makler beauftragen, damit er einen Käufer für Ihre Immobilie findet oder Ihnen das passende Haus präsentiert, müssen Sie ihn für die Arbeit bezahlen. Verschiedentlich haben Hauskäufer und -verkäufer bereits versucht, nach zustande gekommenem Kontakt das Geschäft ohne Makler abzuschließen. Die Gerichte sind hier eindeutig der Ansicht, dass dies nicht zulässig ist. Der Makler wird bezahlt, wenn

  • er die im Maklervertrag vereinbarte Leistung erbracht hat
  • der Kaufvertrag zwischen den beiden Parteien durch die Maklertätigkeit zustande gekommen ist
  • der Kaufvertrag nicht im Nachhinein durch Formfehler ungültig wurde, sondern Bestand hat

So finden Sie den passenden Makler

Suchen Sie zunächst online nach Maklern in Ihrer Region. Diese kennen sich aus mit den Häusern vor Ort, wissen über das Preisniveau und über die jeweiligen Vorzüge und Nachteile der Gegend Bescheid. Lesen Sie die Bewertungen der Kunden durch, betrachten Sie die Bilder auf dem Onlineportal und studieren Sie die Informationen dazu. Sind sie aussagekräftig, wirken sie seriös?

Vereinbaren Sie einen Termin mit denjenigen Maklern, die für Sie infrage kommen, und vergleichen Sie die Gespräche: Wer hat nach Details gefragt, wer Vorschläge zum Vorgehen gemacht? Letztlich müssen Sie entscheiden, wo Sie sich wohl und kompetent beraten fühlen. 

Maklerprovision ist oft nicht absetzbar

Wenn Sie sich privat ein Haus kaufen, sind die Maklergebühren ein Teil der Anschaffungsnebenkosten und als solche nicht absetzbar. Gleiches gilt für Verkäufer, bei denen die Maklercourtage den Verkaufsnebenkosten zugerechnet wird. Allerdings gibt es hier eine Ausnahme: Wenn Sie nicht nur eine Mietimmobilie an jemanden verkaufen, sondern direkt im Anschluss wiederum eine Mietimmobilie erwerben, können Sie die Maklergebühr für den Verkauf als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben.

Fazit: Die Maklerprovision beim Hauskauf wird geteilt

Das neue Gesetz zur Maklerprovision ist in manchen Bundesländern für die Verkäufer der Immobilie nachteilig, während es für die Käufer große Vorteile mit sich bringt: Der Gesetzgeber möchte es auf diese Weise Privatpersonen vereinfachen, ein Eigenheim anzuschaffen. Oblagen die Maklerkosten vor dem 23.12.2020 in einigen Bundesländern noch allein dem Käufer, werden sie nun zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Der Makler erhält die Courtage, wenn er seine Leistung erbracht hat und der Kaufvertrag zustande gekommen ist. Leider ist es für Privatpersonen nicht möglich, die Maklerkosten für den Kauf eines Eigenheims von der Steuer abzusetzen. Auch Verkäufer können das nur im Ausnahmefall tun.

Bildnachweis: Orathai Mayoeh / Shutterstock.com

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