Mietnomaden und Einmietbetrug: Wie Vermieter sich wehren können

Es ist der Albtraum eines jeden Vermieters: Ein Mieter zahlt dauerhaft seine Miete nicht und macht sich irgendwann einfach aus dem Staub. Was Sie als Vermieter gegen Mietnomaden und Einmietbetrug tun können und ob und wie Sie solche Mietbetrüger schon im Vorwege erkennen können, erläutern wir im Folgenden ausführlich.

Was genau sind Mietnomaden?

Dass ein Mieter aufgrund eines Jobverlustes oder anderweitig bedingter finanzieller Schwierigkeiten irgendwann einmal in Zahlungsrückstand gelangt, ist ärgerlich. Aber das geschieht nicht mit Vorsatz und ist somit auch kein Mietnomadentum. Davon ist erst die Rede, wenn ein Mieter bereits in dem Bewusstsein den Mietvertrag unterzeichnet, niemals Miete zahlen zu wollen (oder zu können). Er handelt also mit Vorsatz und erfüllt damit den Tatbestand „Einmietbetrug“.

Eindeutige Statistiken über Fallzahlen existieren nicht. Vermieterverbände sprechen von 10.000 bis 15.000 jährlichen Fällen mit einer durchschnittlichen Schadenssumme von etwa 25.000 Euro. Eine Studie der Universität Bielefeld dagegen ergab eine Größenordnung von unter 500 Fällen mit einem Durchschnittsschaden von 5.000 bis 10.000 Euro. Doch unabhängig davon, welche Zahlen wirklich stimmen: Für den betroffenen Vermieter ist es in jedem Fall ärgerlich, zumal es ihn nicht nur Nerven, sondern auch Geld kostet. Daher ist es umso wichtiger, rechtzeitig und richtig zu reagieren.

Woran erkennt man Mietnomaden?

Eine leere Wohnung mit Matratze nach einem Betrug durch Mietnomaden

Wie im vorherigen Absatz bereits beschrieben sind Mietnomaden in der Regel keine Menschen, denen man finanzielle Schwierigkeiten ansieht. Ganz im Gegenteil: Sie treten vielleicht sogar souverän und gegebenenfalls mit entsprechenden Statussymbolen auf, um gezielt zu täuschen. Einen Mietnomaden also direkt zu erkennen, ist nahezu unmöglich. Aber: Sie können einiges tun, um zumindest das Risiko eines Mietbetrugs zu minimieren. Was genau, verraten wir Ihnen weiter unten im Ratgeber.

Übrigens: Online gibt es einige Anbieter von Datenbanken beziehungsweise Mietnomaden-Listen, die Sie für eine kleine Gebühr abrufen können. Allerdings sind diese Datenbanken weder vollständig noch datenschutzrechtlich unbedenklich. Aus diesen Gründen ist die Nutzung eher nicht zu empfehlen. Auch das Melden von Mietbetrügern an solche Datenbanken ist aus Datenschutzsicht nicht zulässig und Sie können dafür sogar rechtlich belangt werden.

Mietnomaden loswerden: Das können Sie tun

Bleiben Mietzahlungen aus und der Verdacht des Einmietbetrugs bestätigt sich, gibt es verschiedene Eskalationsstufen, um einerseits die ausstehende Miete noch zu erhalten und anderseits die Mietnomaden auch wirklich loszuwerden. Mit einer einfachen Kündigung des Mietvertrags ist es nämlich leider meist nicht getan.

Abmahnung und schriftliche Kündigung

Beträgt der Mietrückstand erst einen Monat, müssen Sie zuerst eine Abmahnung an ihn versenden, in der Sie ihn auf die Erfüllung der Vertragspflicht – rechtzeitige und vollständige Zahlung der Miete – hinweisen. Damit die Abmahnung für weitere rechtliche Schritte gültig ist, achten Sie darauf, dass folgende Punkte darin enthalten sind:

  • ausführliche Begründung der Abmahnung inklusive Nachweise der Zahlungsrückstände
  • Fristnennung für Nachzahlung der Ausstände
  • Androhung einer Kündigung, sollte die Miete weiterhin nicht oder unvollständig gezahlt werden

Reagiert der Mieter innerhalb einer zweiwöchigen Frist nicht auf die Abmahnung, sprechen Sie eine ordentliche Kündigung aus. Diese muss, wie auch eine spätere fristlose Kündigung, schriftlich erfolgen und neben Angaben zum Mieter und Mietobjekt in jedem Fall folgende Punkte enthalten:

  • das Kündigungsdatum
  • Begründung der Kündigung
  • Hinweis auf Räumung der Wohnung und Übergabe aller Schlüssel
  • Terminvorschlag für die Übergabe beziehungsweise Abnahme der Wohnung
  • Hinweis darauf, dass Sie der widerrechtlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen und gegebenenfalls eine Räumungsklage anstreben und eine Nutzungsentschädigung verlangen
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB (bei einer ordentlichen Kündigung)

Zahlt der Mieter anschließend innerhalb von zwei Monaten die noch ausstehende Miete, wird die Kündigung gegenstandslos. Weitere rechtliche Schritte sind von Ihrer Seite dann nicht mehr möglich, und das Mietverhältnis besteht weiter.

Hat der Mieter dagegen bereits zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt oder über einen längeren Zeitraum Schulden in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft, ist eine Abmahnung nicht mehr nötig. Sie können direkt eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine gängige Frist zur anschließenden Räumung der Wohnung beträgt 14 Tage.

Die Räumungsklage

Reagiert der Mieter nicht auf Ihre Forderungen, ist der letzte Schritt eine Räumungsklage. Innerhalb dieser können Sie nicht nur den Auszug des Mietbetrügers fordern, sondern auch eine Nutzungsentschädigung für die unerlaubte Nutzung der Wohnung, Schadensersatz für den Mietausfall, die Übernahme der Kosten für die Zwangsräumung und die Übernahme der Gerichtskosten.

Allerdings: Das komplette Verfahren kann sich über mehrere Monate oder sogar Jahre hinziehen – je nachdem, ob der Mieter Einspruch erhebt oder nicht. Während dieser Zeit müssen Sie als Vermieter in finanzielle Vorleistung gehen.

Wird eine Räumungsklage rechtskräftig, kommt es in letzter Instanz zur Vollstreckung des Urteils: An einem Räumungstermin wird der Mietnomade zum Auszug gezwungen, die Schlösser der Wohnung werden umgehend gewechselt.

Neben dieser zivilrechtlichen Klage haben Sie als Vermieter außerdem die Möglichkeit, strafrechtliche Schritte wegen Mietbetrugs gegen den Mieter einzuleiten. Wird der Mieter schuldig gesprochen, drohen ihm eine Geld- oder sogar eine Freiheitsstrafe.

Tipp: Holen Sie sich im Fall der Fälle juristischen Rat in Bezug darauf, welche Klage wann Sinn macht und welche Schritte getan werden müssen, um juristisch einwandfrei gegen Mietnomaden vorzugehen.

Ausstehende Miete einfordern

Sollte der Mieter nach Abmahnung und schriftlicher Kündigung überraschenderweise einfach ausziehen und es wird keine Räumungsklage notwendig, kann es dennoch sein, dass Sie auf einigen Monatsmieten sitzenbleiben. Auch hier können Sie gerichtliche Schritte einleiten, indem Sie ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage anstreben. Hier ist die finanzielle Entschädigung das Ziel.

Tipps zur Vorbeugung: So schützen Sie sich vor Mietnomaden

Eine 100-prozentige Absicherung gegen Mietnomaden gibt es leider nicht. Allerdings dürfen Sie im Zuge der Mietersuche verschiedene Erkundigungen über potenzielle Mieter einholen, um Mietbetrüger zu meiden:

  1. Die Mieterselbstauskunft: Über dieses Formular dürfen Sie abfragen, ob der Mieter bereits einen Eintrag bei der Schufa hat, es ein laufendes Insolvenzverfahren gegen ihn gibt oder er in der Vergangenheit bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat (er also schon einmal nicht zahlen konnte). Zusammen mit dem Formular dürfen Sie auch eine offizielle Schufa-Auskunft sowie Gehaltsnachweise einfordern.
  2. Bescheinigung des bisherigen Vermieters: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder ein anderweitiges kurzes Referenzschreiben des bisherigen Vermieters gibt zusätzlichen Aufschluss über den potenziellen Mieter. Der bisherige Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, so eine Bescheinigung auszustellen. Über die Mieterselbstauskunft können Sie sogar direkt Kontakt zum Vorvermieter aufnehmen.
  3. Mietkaution: Vereinbaren Sie die Zahlung einer Mietkaution direkt mit Beginn des Mietverhältnisses. Allerdings dürfen Mieter die Kaution in drei Raten abzahlen und müssen diese nicht komplett vorab an Sie überweisen.

Gut zu wissen: Normale Rechtsschutzversicherungen decken Mietnomadentum in der Regel nicht mit ab. Es gibt spezielle Vermieter-Policen, welche Kosten für Gerichtsverfahren und Mietausfälle übernehmen. Allerdings müssen diese explizit für eine einzelne Wohnung abgeschlossen werden und sind meist sehr teuer. Wägen Sie darum genau ab, ob sich diese zusätzliche Ausgabe lohnt.

Bildnachweis: borsmenta / Shutterstock.com

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