Geteilte Maklerprovision: Was bedeutet die Gesetzesreform für Immobilienmakler?

Am 23. Dezember 2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft, das zuvor in der Branche heftig umstritten war. Demnach kann künftig nur noch die Hälfte der Maklerprovision auf die andere Partei übertragen werden. Bislang mussten Käufer in einigen Bundesländern die gesamten Maklerkosten tragen, was zu einer hohen finanziellen Belastung führte. Das Gesetz soll zum einen eine bundeseinheitliche Regelung etablieren und zum anderen die Kaufnebenkosten für Immobilienkäufer reduzieren.

Wann und für wen greift das Gesetz zur geteilten Maklerprovision?

Die Gesetzesänderung tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft und greift für alle Maklerverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden. Wer vor diesem Stichtag einen Maklervertrag abschließt, kann diesen noch zu den alten Konditionen laufen lassen. Die Gesetzesreform gilt in allen Bundesländern gleichermaßen und gilt beim Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sind von der Änderung nicht betroffen.

Geteilte Maklerprovision: die neuen Regeln im Überblick

Bei der Vermietung von Immobilien greift bereits seit einigen Jahren deutschlandweit das sogenannte Bestellerprinzip. Demnach muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Beim Immobilienkauf hingegen gab es bislang keine bundeseinheitlichen Regelungen. In einigen Bundesländern teilten sich Verkäufer und Käufer zwar bereits die Maklerprovision, doch musste, wer Immobilien kaufen wollte, in anderen Bundesländern bisher tief in die Tasche greifen. So konnten Immobilienverkäufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen die gesamten Maklerkosten auf den Käufer abwälzen. Daraus resultierten für den Käufer Mehrkosten in Höhe von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Das neue Gesetz soll dem klar entgegenwirken: Um Immobilienkäufer zu entlasten, können Immobilienverkäufer ab dem 23. Dezember 2020 nur noch maximal 50 Prozent der Maklerprovision auf den Käufer übertragen.

Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision

Wer bisher in Berlin, Hamburg und einigen anderen Bundesländern Immobilien verkaufen wollte, konnte getrost einen Makler hinzuziehen. Die Kosten hierfür konnten vollständig auf den Immobilienkäufer umgelegt werden. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes findet diese Regelung ein Ende. Geteilte Maklerprovision heißt: Künftig können Verkäufer nur noch die Hälfte der Kosten vom Käufer zurückfordern. Relevant ist hierbei auch, dass der Verkäufer zunächst die gesamte Maklerprovision zahlen muss. Erst wenn das Geld überwiesen ist und der Verkäufer die Zahlung nachweisen kann, muss der Käufer die Provision anteilig zurückerstatten.

Die geteilte Maklerprovision ist dabei kein Muss: Verkäufer können sich dazu entschließen, die gesamte Maklergebühr zu übernehmen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn es um schwer vermittelbare Immobilien in wenig nachgefragten Regionen geht. Die freiwillige Übernahme der Maklercourtage kann als Werbeinstrument genutzt werden und für den Käufer ein entscheidendes Kaufargument darstellen.

Maklerverträge nur noch in Textform

Eine weitere Neuerung, die mit der Gesetzesreform einhergeht, ist die Pflicht zur Textform. Während bislang auch mündliche Vereinbarungen oder Verträge per Handschlag gültig waren, sind künftig nur noch Maklerverträge in Textform wirksam.

Wichtig ist dabei jedoch, dass „Textform“ nicht bedeutet, dass ein offizieller Vertrag vorliegen muss. Als Immobilienmakler können Sie einen Auftrag auch per SMS oder E-Mail verbindlich annehmen. Dennoch ist es empfehlenswert, auf einen offiziellen Vertrag zurückzugreifen. So können Sie alle Abmachungen im Detail festhalten und spätere Streitigkeiten verhindern. Werden Sie als Makler nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Käufer tätig, benötigen Sie künftig zwei gesonderte Maklerverträge.

Zwei Optionen für Immobilienmakler: Doppelprovision und Abwälzung

Immobilienmakler haben künftig zwei Optionen, um die Courtage sinnvoll zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen: Doppelprovision und Abwälzung. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit sich, weshalb Sie als Makler sich zuvor eingehend mit diesen auseinandersetzen sollten.

Doppelprovision

Bei einer Doppelprovision gemäß § 656c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag. Wichtig ist allerdings, dass Sie hierbei mit Käufer und Verkäufer die gleiche Provisionshöhe vereinbaren müssen. Zwar dürfen Sie diese nach wie vor frei verhandeln, doch ist es künftig nicht mehr möglich, die Interessen des Verkäufers kostenfrei zu vertreten und nur den Käufer zur Kasse zu bitten.

Wenn Sie sich für diese Variante entscheiden, müssen Sie sich bewusst darüber sein, dass Sie die Interessen beider Parteien vertreten müssen. Dies kann vor allem bei der Kaufpreisverhandlung zu Komplikationen führen. Waren Makler in der Vergangenheit lediglich für den Verkäufer tätig, war es rein rechtlich kein Problem, einen möglichst hohen – teils sogar überhöhten – Kaufpreis auszuhandeln. Nun würde diese Strategie allerdings ein Zuwiderhandeln gegen die Interessen des Käufers darstellen. Um beiden Seiten gerecht zu werden, sollten Sie als Makler Ihre Rolle bei der Kaufpreisverhandlung künftig entweder auf eine Botenfunktion beschränken oder zuvor auf volle Transparenz setzen. Möchten Sie aktiv in die Preisgespräche eingreifen, sollten Sie daher zuvor das schriftliche Einverständnis beider Parteien einholen.

Abwälzung

Die Abwälzung ist in § 656d BGB geregelt. Hierbei schließen Sie nur mit dem Verkäufer einen Maklervertrag. Dieser muss im Anschluss an den Immobilienverkauf zunächst die volle Provision bezahlen und kann sich erst später die Hälfte der Kosten vom Käufer zurückholen.

Bei dieser Variante handeln Sie ausschließlich im Auftrag des Verkäufers, weshalb Sie auch nur dessen Interessen vertreten müssen. Abgesehen von der fehlenden Interessenvertretung bringt diese Option für den Käufer aber noch einen weiteren Nachteil mit sich: Die Übernahme der Provisionsschuld stellt in der Regel eine Gegenleistung im Sinne von § 9 Grunderwerbsteuergesetz (GrEstG) dar, woraus höhere Notar- und Grundbuchkosten resultieren. Im Grunde ist die Abwälzung daher eine Lose-Lose-Situation für den Käufer: Seine Interessen werden nicht vertreten und er muss darüber hinaus mit höheren Kosten rechnen. Die Abwälzung wird daher voraussichtlich nur in Gegenden eine wirkliche Option sein, in denen Immobilienknappheit auf eine hohe Nachfrage trifft. Dies ist beispielsweise in Metropolen der Fall. In ländlichen Regionen wird kaum ein gut informierter Käufer sich auf die Abwälzung einlassen.

Chancen und Risiken der geteilten Maklerprovision

Das neue Gesetz zur Reform der Maklerprovision wurde in der Branche im Vorfeld hitzig diskutiert. Während einige Experten darin einen Schritt in die richtige Richtung sehen, weisen andere auf die möglichen Risiken hin. Teils sind Branchenkenner sogar der Meinung, dass das Gesetz am Ende seinen Zweck verfehlen und die finanzielle Belastung für Käufer weiter verstärken könnte.

Risiko: höhere Immobilienpreise

In Regionen, in denen Verkäufer die Maklerkosten bisher in voller Höhe auf den Käufer abwälzen konnten, könnten die Immobilienpreise durch die Reform weiter steigen. Experten befürchten, dass die Innenprovision, die vom Verkäufer zu tragen ist, schlicht auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Das wäre für den Käufer doppelt nachteilig, denn dadurch würde sich nicht nur der Kaufpreis erhöhen. Da die Kaufnebenkosten sich am Kaufpreis orientieren, würden auch diese ansteigen. So könnte das Gesetz am Ende genau das Gegenteil von dem bezwecken, was es eigentlich bezwecken sollte.

Risiko: geringere Nachfrage nach Immobilienmaklern

Da Verkäufer über die geteilte Maklerprovision nun bundesweit an den Maklerkosten beteiligt werden, könnten einige die Vorteile eines professionellen Maklers künftig zunehmend infrage stellen. Grundsätzlich müssen Verkäufer keinen Immobilienmakler beauftragen, um ein Objekt zu verkaufen. Verkäufer könnten daher zunehmend versuchen, ihre Immobilien privat zu verkaufen, um sich die Maklerprovision zu sparen.

Risiko: geringere Maklercourtage

Zwar gibt es Richtwerte für die Maklercourtage, doch ist sie im Grunde frei verhandelbar. In Regionen mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien – darunter beispielsweise Berlin und Hamburg – könnten Verkäufer die Maklerprovision künftig drücken. Bislang konnten sie die Provision einfach auf den Käufer umlegen, weshalb Preisverhandlungen eher eine Seltenheit waren. Werden Verkäufer über die geteilte Maklerprovision nun selbst an den Kosten beteiligt, steigt das Interesse an möglichst niedrigen Maklerprovisionen.

Chance: Professionalisierung der Maklerbranche

Zwar deuten die zuvor beschriebenen Risiken eher darauf hin, dass die Gesetzesreform nachteilig für Immobilienmakler sein könnte, doch muss das nicht zwangsläufig der Fall sein. Viele Experten rechnen damit, dass sich der Ruf des Maklerberufs durch das neue Gesetz über die geteilte Maklerprovision verbessern könnte. Immobilienmakler sind nun dazu gezwungen, den Wert Ihrer Leistung deutlicher zu kommunizieren. Immerhin müssen Immobilienverkäufer nun davon überzeugt werden, dass ein professioneller Makler sein Geld wert ist und dass er eine Immobilie schneller und zu einem höheren Kaufpreis an den Mann bringen kann. Wer bislang gute Arbeit geleistet hat oder gewillt ist, den eigenen Leistungsumfang zu erweitern, könnte künftig ein größeres Stück vom Kuchen abbekommen.

Nachteilig ist das neue Gesetz vor allem für Immobilienmakler, die sich auf den bisherigen Regelungen ausgeruht haben: Für den Verkäufer war die Provisionshöhe in einigen Gegenden bislang nicht relevant, da er die Kosten schlichtweg auf den Käufer umlegen konnte. In Regionen mit hoher Nachfrage kam der Käufer jedoch nicht um die Übernahme der Provision herum, wenn er überhaupt an eine Immobilie gelangen wollte. Der Markt und die gesetzlichen Regelungen haben so dafür gesorgt, dass die Leistung des Maklers zweitrangig war. Dies könnte sich künftig ändern, denn geteilte Maklerprovision bedeutet: Nur wer gute Arbeit leistet, kann sowohl Käufer als auch Verkäufer von sich überzeugen.

Fazit: geteilte Maklerprovision als Chance für professionelle Makler

Geteilte Maklerprovision – geteilte Meinung unter Branchenexperten: Wie sich der Immobilienmarkt durch die Gesetzesreform verändern wird, bleibt abzuwarten. Als Immobilienmakler sollten Sie sich allerdings frühzeitig mit den neuen Anforderungen auseinandersetzen. Überlegen Sie, welche Vertragsstrategie am besten zu Ihnen passt, und stellen Sie Ihre Leistungen in den Vordergrund. Gerade in Gegenden mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien könnten die Provisionen sinken und die Privatverkäufe zunehmen, sodass Sie Ihren Wert stärker betonen müssen.

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