Mietvertrag ändern – ist das erlaubt?

Ein Mann unterzeichnet einen geänderten Mietvertrag, was ist erlaubt?

Grundsätzlich können Sie einen Mietvertrag ändern oder ergänzen, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter damit einverstanden sind. Eine einseitige Vertragsänderung ist hingehen nur in bestimmten Fällen gestattet. Außerdem gibt es Fälle, in denen eine Änderung nötig wird, weil sich die Umstände des Mietverhältnisses geändert haben. Hier erfahren Sie, wann Sie eine Änderung vornehmen können oder müssen und wann nicht.

Bei Gesetzesänderungen ist keine Änderung im Mietvertrag nötig

Nimmt der Gesetzgeber Änderungen im Mietrecht vor, die Klauseln in Ihrem Mietvertrag betreffen, müssen Sie nicht nachträglich den Mietvertrag ändern. Das gilt auch, wenn Grundsatzurteile eine zuvor strittige Auslegung eindeutig entscheiden. Das geschah beispielsweise, als der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.03.2015 entschied, dass Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. In solchen Fällen werden entsprechende Klauseln im Mietvertrag automatisch ungültig. Sie müssen den Vertrag also nicht zwangsläufig neu formulieren.

Es muss nicht gleich ein neuer Mietvertrag sein

Nicht immer muss der komplette Mietvertrag neu aufgesetzt werden: Bleiben alle Klauseln bis auf eine oder zwei bestehen, reicht auch ein Nachtrag zum Mietvertrag. Dieser muss sich eindeutig auf den betreffenden Mietvertrag beziehen und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Dann sind im Nachtrag enthaltene Klauseln ebenso rechtskräftig wie der ursprüngliche Vertrag.

Aus diesen Gründen können Sie den Mietvertrag ändern

Eine Änderung im Mietvertrag wird oft nötig, wenn

  • sich die Höhe der Miete ändert
  • Regelungen zur Untermiete aufgenommen werden
  • sich die Wohnfläche ändert
  • die Vertragslaufzeit verlängert werden soll
  • die Nebenkostenvorauszahlung angepasst wird
  • es einen neuen Verteilerschlüssel für die Nebenkosten gibt
  • neue Mitbewohner einziehen
  • jemand auszieht

Es gibt bestimmte Umstände, unter denen Mieter oder Vermieter Änderungen im Mietvertrag nicht explizit zustimmen müssen, damit diese rechtlich gültig werden. In aller Regel ist aber das beiderseitige Einverständnis die Voraussetzung, um den Mietvertrag nachträglich zu ändern.

Die Miethöhe ändert sich

Der Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen, ohne die Mieter vorab darüber zu informieren und ihnen Zeit zum Widerspruch einzuräumen. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht, wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte. Das ist ihm einseitig erlaubt, wenn der Mietvertrag schon mindestens 15 Monate besteht. Zudem sollte die Mieterhöhung in den meisten Gemeinden nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren ausmachen. Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, wie beispielsweise Hamburg, München oder Berlin, erlauben innerhalb von drei Jahren nur eine Mieterhöhung um 15 Prozent.

Gut zu wissen: Mieter haben im Falle einer Mieterhöhung immer ein Sonderkündigungsrecht. Bis zu 2 Monate nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung dürfen sie mit einer Frist von nur 2 Monaten kündigen.

Untermiete darf nicht komplett verboten werden

Falls im ursprünglichen Mietvertrag keine Regelungen zur Untervermietung getroffen worden sind, können diese hinzugefügt werden, wenn Sie den Mietvertrag ändern. Vermieter sollten allerdings beachten, dass sie ihren Mietern die Untermiete nicht prinzipiell verbieten dürfen. Mieter haben zum Beispiel das Recht, nicht genutzte Räume unterzuvermieten, wenn für sie daran ein begründetes Interesse besteht. Letzteres ist etwa der Fall, wenn der Mieter den fälligen Mietbetrag ansonsten nicht mehr aufbringen könnte. Auch beim Antrag zur Aufnahme von Lebensgefährten darf der Mieter sein Einverständnis nicht verweigern.

Mieter sollten allerdings beachten, dass der Vermieter die Untermiete zwar nicht prinzipiell verbieten, aber Einwände gegen bestimmte Personen erheben darf. Sind ihm also Gründe bekannt, wegen derer er die Person des Untermieters nicht in seinen Räumen wissen möchte, darf er den Einzug untersagen. Auch einer Überbelegung der Räume oder einer Untervermietung der kompletten Wohnung (etwa, während der Hauptmieter sich im Ausland befindet) muss er nicht zustimmen.

Mehr oder weniger Wohnfläche

Sinkt in einem Mietverhältnis die Quadratmeteranzahl der Wohnfläche, muss auch die Miete entsprechend fallen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen am Objekt vornimmt und der Mieter diesen zugestimmt hat. Das gilt umgekehrt auch bei der Vergrößerung der Wohnfläche: Wird sie größer, steigt auch die Miete. Diese Art der Wohnflächenveränderung muss schriftlich fixiert und sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterschrieben werden.

Verlängerte Vertragslaufzeit

Ist ein Mietvertrag befristet abgeschlossen worden, kann es dennoch vorkommen, dass der Vermieter nachträglich ein Interesse daran entwickelt, die Vertragslaufzeit zu verlängern. Das gilt zum Beispiel, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Frist eigentlich an ein Familienmitglied übergeben wollte, dieses Familienmitglied seine Pläne unterdessen aber geändert hat.

Falls sich Mieter und Vermieter in einer solchen Situation darauf einigen, die Vertragslaufzeit zu verlängern, muss diese Änderung schriftlich fixiert werden. Das ist auch mittels eines Nachtrags zum Mietvertrag möglich.

Höhere oder niedrigere Nebenkosten

Die Höhe der Nebenkosten ist meist im Mietvertrag angegeben. Falls sich nach der ersten Abrechnungsperiode zeigt, dass die Mieter deutlich mehr oder deutlich weniger zahlen müssen, als der Abschlag vorsieht, kann eine Anpassung vorgenommen werden. Dies verhindert, dass nach den Abrechnungen umfangreiche Nach- oder Rückzahlungen nötig werden. Die schriftliche Form sollte dabei eingehalten werden, allerdings müssen Sie hierfür nicht den Mietvertrag ändern. Es genügt auch hier ein Nachtrag zum Mietvertrag aus.

Der Verteilerschlüssel kann angepasst werden

In manchen Mietverträgen werden die Nebenkosten als Pauschalbeträge aufgeführt, die mithilfe eines bestimmten Verteilerschlüssels errechnet werden. Eine nachträgliche Anpassung dieses Verteilerschlüssels seitens des Vermieters ist möglich. Die Mieter müssen von dieser Anpassung in Kenntnis gesetzt werden und die Kenntnisnahme mit Unterschrift bestätigen – sie haben aber kein Widerspruchsrecht. Wichtig ist, dass Vermieter diese Änderungen idealerweise zu Beginn einer Abrechnungsperiode vornehmen.

Bei neuen Mitbewohnern kommt es auf den Vertrag an

In Wohngemeinschaften gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen:

  • Ist einer der Bewohner der Hauptmieter und alle anderen Mitbewohner sind Untermieter, müssen Sie als Vermieter nur dann den Mietvertrag ändern, wenn der Hauptmieter auszieht. Bei den anderen Umzügen werden lediglich neue Untermietverträge aufgesetzt.
  • Haben alle Mitbewohner einen eigenen Mietvertrag, gestalten sich Ein- und Auszüge noch unkomplizierter. Der Vermieter setzt in diesem Fall nur mit dem neu hinzukommenden Mieter einen neuen Mietvertrag auf.
  • Gibt es nur einen Vertrag, demzufolge alle Mieter Hauptmieter sind, muss dieser Vertrag bei Auszug eines einzelnen Mitbewohners komplett gekündigt und anschließend neu aufgesetzt werden.

Bei Ehepaaren oder Partnern in eingetragener Lebenspartnerschaft, die die Scheidung anstreben oder vollzogen haben, reicht es aus, wenn sie den Vermieter davon in Kenntnis setzen, dass einer der Partner den Vertrag allein fortführen wird.

Viele Menschen leben jedoch unverheiratet als Paar zusammen und beide Partner unterschreiben den Mietvertrag jeweils als gleichberechtigte Hauptmieter mit den gleichen Pflichten. Kommt es in so einer Konstellation zur Trennung, müssen die Ex-Partner den Vermieter darum bitten, den Mietvertrag nachträglich zu ändern. Der Vermieter kann den Mietvertrag so abändern, dass nur einer der Partner Mieter bleibt.

Für den Austritt aus einem Mietvertrag ist es immer nötig, dass alle Parteien sich einverstanden zeigen. Nach einer Trennung reicht es also nicht, seine Sachen zu packen und zu gehen: Solange man durch den Mietvertrag gebunden ist, bestehen die dort festgehaltenen Verpflichtungen weiter.

Neuer Vermieter, neuer Mietvertrag?

Wenn jemand eine Eigentumswohnung kauft, die zum Zeitpunkt des Kaufes bereits vermietet ist, der neue Vermieter den bestehenden Mietvertrag nicht einfach ändern. Stattdessen übernimmt er die Verträge so, wie sie sind. Falls keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist, bleibt auch die Miete gleich. Als Vermieter können Sie den Mietern neue Verträge anbieten, diese dürfen die Unterzeichnung aber ablehnen.

Fazit: Mietvertrag ändern unter Zustimmung beider Parteien

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mietvertrag nachträglich angepasst werden soll oder muss. Lebensumstände ändern sich, der Eigenbedarf verschiebt sich zeitlich, die Miete soll erhöht werden oder Mitbewohner ziehen ein und aus. Es gilt aber grundsätzlich, dass sowohl Mieter als auch Vermieter diesen Vertragsänderungen zustimmen müssen. Allerdings existieren auch Vertragsinhalte, deren Änderung die jeweils andere Partei nicht ablehnen darf. Sie müssen dennoch ordnungsgemäß kommuniziert werden. Für ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist letztlich am besten gesorgt, wenn sich alle Parteien frühzeitig über anstehende Veränderungen informieren und gegebenenfalls um Erlaubnis bitten. Änderungen am Mietvertrag sollten Sie zudem immer schriftlich festhalten, damit keine Missverständnisse entstehen.

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