Untervermietung: Was Mieter und Vermieter beachten müssen

Viele Menschen entscheiden sich aus den unterschiedlichsten Gründen dafür, sich einen Untermieter zu suchen. Während die einen beispielsweise mit dem Partner oder der besten Freundin zusammenziehen, sehen andere in der Untervermietung eine lukrative Einnahmequelle. Doch Vorsicht: Die Untervermietung birgt zahlreiche Risiken.

Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters

Wer einen Untermieter bei sich aufnehmen will, muss zunächst den Vermieter um Erlaubnis bitten. Denn grundsätzlich muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen – sowohl dann, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, als auch dann, wenn die Untervermietung nur einzelne Zimmer betrifft.

Mieter sitzen auf dem Boden und packen Karton aus, nachdem der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat

Nehmen Sie als Hauptmieter einen Untermieter bei sich auf, ohne zuvor die Zustimmung Ihres Vermieters eingeholt zu haben, riskieren Sie eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Immerhin handelt es sich hier um eine Vertragswidrigkeit.

Nur in wenigen Ausnahmen müssen Mieter den Vermieter nicht um Erlaubnis bitten, sondern ihn lediglich über die Untermiete informieren. Das gilt dann, wenn Sie als Mieter nahe Verwandte oder Pflegepersonal bei sich aufnehmen. Der Kreis der nahen Verwandtschaft ist dabei klar definiert: So dürfen Sie nur Ihre Eltern, Kinder oder Ihren Ehepartner bei sich einziehen lassen. Sind Sie nicht verheiratet und möchten Sie mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin zusammenziehen, muss der Vermieter Ihrem Vorhaben zustimmen.

Gut zu wissen: Übernachtungsgäste und Besucher dürfen Sie bei sich aufnehmen, ohne den Vermieter darüber informieren zu müssen. Als Besucher gelten in der Regel Personen, die nicht länger als 6 Wochen bei Ihnen unterkommen.

Vermieter darf Einverständnis zur Untervermietung nicht grundlos verweigern

Gute Nachrichten für Mieter: Liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor, darf der Vermieter sein Einverständnis gemäß § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht einfach so verweigern. Das gilt jedoch nur, wenn Sie lediglich einzelne Zimmer und nicht die gesamte Wohnung untervermieten.

Ein berechtigtes Interesse kann sowohl persönlicher als auch finanzieller Natur sein. Es liegt beispielsweise in den folgenden Fällen vor:

  • Ihr bisheriger WG-Mitbewohner ist ausgezogen und Sie möchten nicht alleine wohnen.
  • Sie möchten mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin zusammenziehen.
  • Sie fühlen sich einsam und möchten mit jemandem zusammenleben.
  • Sie planen einen vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder nehmen berufsbedingt ein zeitlich begrenztes Projekt in einer anderen Stadt an.
  • Sie haben Ihren Job verloren oder leben in Trennung und können die Miete alleine nicht stemmen.

In all diesen Fällen muss jedoch eines gegeben sein: Die Wohnung muss zwar nicht Ihr Lebensmittelpunkt sein, aber Sie müssen Teile der Wohnung noch für sich selbst nutzen. Gehen Sie beispielsweise für ein Auslandssemester nach Amerika, genügt es, wenn Sie ein Zimmer behalten, um dort Ihre Möbel zwischenzulagern.

Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, können Vermieter aus zwei Gründen ein Veto einlegen:

  • Die Wohnung ist zu klein und wäre durch die Untervermietung überbelegt.
  • Es liegt die Vermutung nahe, dass der Untermieter den Hausfrieden stören könnte.

Eine Wohnung gilt grundsätzlich als überbelegt, wenn mehr als eine Person in einem Zimmer lebt. Möchte beispielsweise der Mieter einer Ein-Zimmer-Wohnung aus finanziellen Gründen einen Untermieter bei sich aufnehmen, der schlicht auf dem Sofa schläft, können Vermieter die Zustimmung verweigern. Ein Veto-Recht haben Vermieter auch, wenn der Wunsch-Untermieter aus persönlichen Gründen nicht ins Bild passt.

Ein Beispiel: Sie vermieten eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem kleinen Dorf. Ihr aktueller Mieter möchte mit seinem besten Freund zusammenziehen, doch Sie wissen, dass ein anderer Vermieter in der Vergangenheit bereits Schwierigkeiten mit ihm hatte. Der Verdacht liegt nahe, dass sich dies wiederholt, weshalb Sie Ihre Zustimmung verweigern dürfen.

Vermieter haben zwar ein Recht darauf, den vollständigen Namen des potenziellen Untermieters zu erfahren, doch dürfen Vermieter sich nicht über dessen finanzielle Verhältnisse erkundigen. Das Mietverhältnis besteht zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Vermieter ist damit außen vor und darf nicht auf Einkommensnachweise, Bonitätsauskünfte oder Ähnlichem bestehen.

Gut zu wissen: Verweigert der Vermieter Ihnen die Untervermietung grundlos, können Sie Ihr Recht darauf einfordern – zur Not auch gerichtlich. Gerichte haben in der Vergangenheit sehr mieterfreundlich entschieden: In Einzelfällen mussten Vermieter sogar Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete leisten.

Sonderfall: Untervermietung an Touristen

Gerade wenn demnächst eine große Messe ansteht oder die Urlaubssaison beginnt, scheint die Untervermietung an Touristen sehr attraktiv. Doch Mieter sollten hierbei besonders vorsichtig sein: Die vielversprechende Einnahmequelle kann sich schnell als wahre Kostenfalle entpuppen.

Zunächst gilt: Möchten Sie Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer zeitweise an Touristen vermieten, benötigen Sie eine spezielle Einverständniserklärung Ihres Vermieters. Anders als bei der klassischen Untervermietung kann dieser seine Zustimmung bei der gewerblichen Untervermietung relativ einfach verweigern. Noch problematischer ist jedoch das sogenannte Zweckentfremdungsverbot: Gerade in Großstädten sorgt die Untervermietung privater Wohnungen an Touristen für hohe Mieten und Wohnungsmangel. Um dies zu unterbinden, ist die touristische Untervermietung privater Wohnungen und Zimmer häufig nur sehr eingeschränkt erlaubt oder sogar gänzlich verboten.

Achtung: Fragen Sie zuvor bei der zuständigen Gemeinde oder beim Wohnungsamt nach, ob und in welchem Rahmen Sie an Urlauber untervermieten dürfen. Verstoßen Sie gegen das Zweckentfremdungsverbot, riskieren Sie nicht nur die fristlose Kündigung, sondern auch extrem hohe Bußgelder.

Untermieterlaubnis einholen: So geht’s!

Grundsätzlich sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich um seine Zustimmung zur Untervermietung bitten. Zwar wäre auch das mündliche Einverständnis rechtlich bindend, doch kann es im Streitfall schwierig sein, dies nachzuweisen.

Im Internet finden Sie zahlreiche Vorlagen und Muster für Untermieterlaubnis-Schreiben, die Sie meist kostenlos herunterladen können. Achten Sie darauf, dass im Schreiben auch eine Frist ausgewiesen ist, innerhalb welcher der Vermieter Ihnen seine Entscheidung mitteilen muss. Darüber hinaus sollten Sie dem Vermieter den vollständigen Namen Ihres Wunsch-Untermieters mitteilen und auch begründen, weshalb Sie sich die Untervermietung wünschen.

Übrigens müssen Mieter im Regelfall für jede einzelne Untervermietung eine erneute Erlaubnis einholen. Nur weil Ihr Vermieter Ihnen vor drei Jahren erlaubt hat, das leerstehende Zimmer an Ihren besten Freund zu vermieten, heißt das nicht, dass Sie jetzt pauschal untervermieten dürfen. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn der Vermieter Ihnen bereits im Mietvertrag ein pauschales Recht zur Untervermietung eingeräumt hat. Dies ist in der Realität jedoch eher selten der Fall.

Ein Untermietvertrag ist unverzichtbar

Nachdem Ihnen die Zustimmung Ihres Vermieters vorliegt und Sie sich mit Ihrem künftigen Untermieter auf eine Miete geeinigt haben, sollten Sie unbedingt einen Untermietvertrag aufsetzen. Sie müssen bedenken: Das Untermietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter. Dies bedeutet, dass Sie für Verfehlungen Ihres Untermieters haften.

Beispiel: Um Geld zu sparen, haben Sie Ihr zweites Zimmer an einen Bekannten untervermietet. Erst später stellt sich heraus, dass dieser in finanziellen Schwierigkeiten steckt und die Untermiete nicht vollständig begleichen kann. Als Hauptmieter sind Sie Ihrem Vermieter gegenüber jedoch weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Der Vermieter kann sich das fehlende Geld nicht von Ihrem Untermieter zurückholen, da er mit diesem nie einen Vertrag geschlossen hat. Stattdessen müssen Sie für die Zahlungsausfälle geradestehen. Können Sie die Miete nicht bezahlen, droht Ihnen die fristlose Kündigung.

Sie haften als Untervermieter nicht nur, wenn Ihr Untermieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Auch wenn dieser Schäden an der Wohnung verursacht, werden grundsätzlich Sie dafür in Haftung genommen. Ziehen Sie daher nur mit Personen zusammen, denen Sie vertrauen, und setzen Sie zur eigenen Absicherung einen schriftlichen Untermietvertrag auf. Darin sollte – wie in regulären Mietverträgen auch – eine Kaution enthalten sein. Darüber hinaus empfiehlt es sich, den Untermieter an den Betriebskosten zu beteiligen und eine Schönheitsreparaturklausel mit aufzunehmen.

Diese Informationen dürfen im Untermietvertrag nicht fehlen:

  • Namen der Vertragsparteien (Hauptmieter und Untermieter)
  • Beschreibung der Wohnung inkl. Beschreibung der überlassenen Räume
  • Höhe der Miete sowie Zahlungskonditionen
  • Höhe der Kaution
  • Höhe der Nebenkosten
  • Regelungen zu Schönheitsreparaturen
  • Beginn und ggf. Ende des Mietverhältnisses
  • Kündigungsfrist des Untermietvertrags
  • Unterschriften der beiden Parteien

Bei der Vertragsgestaltung haben Sie relativ freie Hand. Wie bei den meisten Verträgen gilt: Je detaillierter der Vertrag, desto geringer das Streitpotenzial. So können Sie beispielsweise auch Regelungen zu den gemeinsam genutzten Gegenständen und Räumlichkeiten wie Küche und Bad mit aufnehmen.

Ein Untermietverhältnis kann grundsätzlich als unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis geschlossen werden. Möchten Sie die Untermiete befristen, muss dies vertraglich festgehalten werden. Darüber hinaus müssen Sie Ihre Gründe für die zeitliche Befristung angeben. Grundlos dürfen Sie die Untervermietung nicht zeitlich begrenzen. Arbeiten Sie beispielsweise 3 Monate lang in einer anderen Stadt und möchten Sie Ihre Wohnung danach wieder selbst bewohnen, stellt dies einen validen Grund für ein befristetes Untermietverhältnis dar. Bedenken Sie jedoch, dass Sie befristete Untermietverträge nicht vorzeitig ordentlich kündigen können.

Häufige Fragen und Antworten zur Untervermietung

Sie wollen Ihre Fixkosten senken, nutzen Ihre Wohnung ohnehin nur am Wochenende oder haben genug von der Einsamkeit des Alleinlebens: Es gibt viele Gründe dafür, sich einen Untermieter ins Haus zu holen. Mindestens genauso viele Fragen wirft die Untervermietung jedoch auf. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten dieser Fragen.

Untervermietung und Steuer: Muss ich die Einnahmen versteuern?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten, erzielen Sie dadurch Mieteinnahmen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich steuerpflichtig, weshalb Sie diese in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben müssen.

Vermieter verweigert Zustimmung zur Untervermietung der ganzen Wohnung: Was kann ich tun?

Möchten Sie Teile Ihrer Wohnung untervermieten und haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, darf der Vermieter Ihr Vorhaben nicht ohne Weiteres durchkreuzen. Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermieten möchten. Verweigert der Vermieter sein Einverständnis, steht Ihnen allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu. In der Realität ist dies aber nur dann hilfreich, wenn Sie in einem alten Mietvertrag mit einer sehr langen Kündigungsfrist feststecken und das Mietverhältnis ohnehin zeitnah beenden wollten.

Darf der Vermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?

Nur weil eine weitere Person in der Wohnung lebt, darf die Miete nicht pauschal erhöht werden. Dennoch kann der Vermieter unter Umständen ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Dies ist immer dann der Fall, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten wäre. Gerichte stellen sich in derartigen Streitfällen zwar häufig auf die Seite des Vermieters, doch nur wenn die Mieterhöhung angemessen ist. Hierfür gelten grobe Richtwerte:

  • bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete
  • bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete

Teils erachten Gerichte auch eine höhere Anhebung der Miete als angemessen. So kann die Miete im Einzelfall auch um 25 Prozent erhöht werden, wenn sie selbst dann noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Weniger problematisch als eine Mieterhöhung ist jedoch die Anpassung der Nebenkosten: Zieht eine weitere Person ein, steigt beispielsweise der Wasserverbrauch. Vermieter können die Mehrkosten in der Regel glaubhaft geltend machen und die Betriebskosten in angemessenem Umfang erhöhen.

Fazit: Untervermietung will gut überlegt sein

Es gibt viele gute Gründe für eine Untervermietung. Zwar muss der Vermieter zuvor um Einverständnis gebeten werden, doch darf er dieses nicht grundlos verweigern. Wer ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, hat in der Regel gute Chancen auf grünes Licht. Dennoch sollten Mieter sich nicht voreilig einen Untermieter ins Haus holen: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für den Untermieter, weshalb ein wasserdichter Untermietvertrag unverzichtbar ist.

Bildnachweis: Antonio Guillem / Shutterstock.com

Scroll to Top