Mieterhöhung ankündigen: Muster für Vermieter

Ein Mann unterschreibt einen Vertrag mit einer Mieterhöhung

Damit eine Mieterhöhung rechtens ist, kommt es nicht nur auf die Einhaltung verschiedener Fristen und Formalien an, sondern auch auf die richtige Formulierung des Mieterhöhungsschreibens. Im Idealfall lassen Sie sich als Vermieter die Korrektheit des Schreibens von einem Fachanwalt bestätigen, so dass Sie auch rechtlich auf der sicheren Seite sind. Im ersten Schritt hilft bei der richtigen Formulierung einer Mieterhöhung aber auch ein Musterschreiben.

Mieterhöhung: Ein Musterschreiben

Das folgende Muster für eine Mieterhöhung können Sie auch als ausfüllbares Formular herunterladen.

[Absender]

[Adressat]

Ort, Datum

Mieterhöhung für Ihre Wohnung

Sehr geehrte(r) Herr/Frau _______________________,

seit dem XX.XX.20XX sind Sie Mieter der Wohnung in der Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt und die letzte Mieterhöhung ist zum XX.XX.20XX mehr als ein Jahr her. Somit ist laut § 558 BGB die Grundlage geschaffen, die Miete mit einer entsprechenden Vorlaufzeit und nach Ihrer schriftlichen Zustimmung zu erhöhen. Laut § 558a Abs. 2 Ziff. 1 BGB lässt sich die Mieterhöhung durch den aktuellen Mietspiegel der Stadt für Wohnungen, die nicht öffentlich gefördert werden, begründen (Stand 20XX). Auf Basis dieses Mietspiegels ist Ihre Wohnung wie folgt einzustufen:

 [Einstufung des Mietspiegels einfügen]

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt zwischen XXX Euro und XXX Euro pro Quadratmeter. Bei einer Nettokaltmiete von XXX Euro und einer Wohnung mit XXX Quadratmetern zahlen Sie aktuell einen Quadratmeterpreis von XXX Euro. Somit entspricht die Nettokaltmiete nicht mehr der Miete, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage erhoben wird (§ 558 Abs. 2 BGB). Ich bitte Sie deshalb um die Zustimmung zu folgender Erhöhung:

Bisherige Kaltmiete: XXX Euro (Erhöhung um XX Prozent)
Neue Kaltmiete: XXX Euro

Wie Sie sehen können, liegt die künftige Nettokaltmiete innerhalb der vorgegebenen Mietpreisspanne. Außerdem befindet sich die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze, die von dem BGB in § 558 III festgelegt wurde. Diese regelt, dass eine Erhöhung der Miete von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht zulässig ist. Die geforderte Mietpreiserhöhung für Ihre Wohnung beträgt XX Prozent.

Ich bitte Sie um eine schriftliche Zustimmung der Erhöhung auf XXX Euro, indem Sie die beigefügte Zustimmungserklärung bis zum XX.XX.20XX unterschrieben an mich zurücksenden. Eine zweite Ausfertigung dieser Erklärung liegt für Ihre Unterlagen ebenfalls bei. Bitte beachten Sie, dass keine Rückmeldung einer Ablehnung der ankündigten Anpassung gleichkommt.

Die neue Miete wird zu Beginn des dritten Kalendermonats gültig, nachdem Sie dieses Schreiben erhalten haben – also ab dem XX.XX.20XX. Ab diesem Monat beträgt Ihre Gesamtmiete dann XXX Euro. Diese setzt sich aus der neuen Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammen.

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift des Vermieters

– – –

Mieterhöhung: Das gehört in ein Musterschreiben

Unabhängig davon, ob Sie eine Vorlage nutzen oder das Schreiben zur Mieterhöhung selbst aufsetzen möchten, sollten Sie auf folgende Inhalte achten:

  • Wählen Sie eine korrekte Anrede, wie „An alle Mieter“ oder bei Einzelpersonen „Sehr gehrte/r Frau/Herr…“
  • Formulieren Sie eine eindeutige Betreffzeile, zum Beispiel „Mieterhöhung der Wohnung XY zum XX.XX.20XX“.
  • Begründen Sie die Mieterhöhung und rechnen Sie mit konkreten Zahlen vor, dass und warum welche Erhöhung rechtens ist und welche zukünftige Miethöhe dadurch entsteht.
  • Geben Sie an, ab wann die Mieterhöhung greift – das BGB sieht vor, dass die Erhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats ab dem Zugang des Schreibens gilt.
  • Weisen Sie den aktuellen Mietspiegel beziehungsweise die Vergleichsmiete aus und achten Sie darauf, dass sowohl die Kappungsgrenze als auch die maximale Mietpreisspanne nicht überschritten wird. In vielen Regionen sind außerdem Höchstgrenzen durch die Mietpreisbremse vorgegeben.
  • Bitten Sie den Mieter um die schriftliche Zustimmung der Mietpreiserhöhung und räumen Sie ihm für diese eine angemessene Frist ein. Als „angemessen“ gelten meist zwei Monate. Weisen Sie auch darauf hin, dass keine Reaktion einer Ablehnung der angekündigten Erhöhung gleichkommt. Außerdem können Sie erklären, dass Sie es als stillschweigende Zustimmung werten, wenn der Mieter auch ohne schriftliche Rückmeldung seine Mietzahlungen zum angekündigten Termin anpasst.

Gut zu wissen: Die Kappungsgrenze regelt bei Mieterhöhungen nicht nur die maximal zulässige Erhöhung innerhalb von drei Jahren, sondern auch, dass eine Mieterhöhung erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung angekündigt werden darf. Die Miete bleibt also mindestens 15 Monate unverändert, wenn man die Frist bis zur Mieterhöhung einberechnet.

Die Mieterhöhung richtig begründen

In den meisten Fällen ist der Anlass für eine Mieterhöhung die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete – also eine im gesetzlichen Rahmen zulässige Erhöhung. Konkret müssen Sie in Ihrem Mieterhöhungsschreiben darlegen, was Sie unter der örtlichen Vergleichsmiete verstehen beziehungsweise wie Sie diese ermitteln. Mit folgenden Nachweisen ist das möglich:

  • mit dem örtlichen Mietspiegel, erhältlich beim örtlichen Wohn- oder Sozialamt
  • mit einer Auflistung von mindestens drei Vergleichswohnungen (in den Punkten Lage, Größe und Ausstattung)
  • mit einem Gutachten eines Sachverständigen
  • mit Auskünften aus einer Mietdatenbank

Gut zu wissen: Mieterhöhungen sind auch nach einer Modernisierung im gewissen Rahmen zulässig beziehungsweise die Ausgaben dafür sind umlagefähig. Bei einem Schreiben zur Erhöhung der Monatsmiete nach der Modernisierung müssen Sie die Maßnahmen und Kosten dafür detailliert auflisten und ebenfalls vorrechnen, welche zulässigen Erhöhungen sich daraus ergeben.

Mieterhöhungen nur mit Zustimmung der Mieter

Wie im Musterschreiben ersichtlich, muss der Mieter einer angekündigten Mieterhöhung (in welcher Form auch immer) zustimmen. Dafür räumen Sie Ihm eine Frist von meist zwei Monaten ein. Um es dem Mieter besonders einfach zu machen, können Sie ihm eine Einverständniserklärung direkt mitschicken. Darin enthalten sein sollte das Datum der Ankündigung beziehungsweise des Schreibens, das Datum, ab dem die Erhöhung greift, die alte und neue Nettokaltmiete, die Erhöhung in Prozent und die zukünftige Gesamtsumme.

Wichtig: Lehnt der Mieter die Erhöhung ab, dürfen Sie die Miete nicht einfach trotzdem anheben. Allerdings können Sie die Zustimmung einklagen, sofern Ihre Begründung rechtens ist und Sie bei der Anfertigung des Mieterhöhungsschreibens keinen Formfehler gemacht haben.

Bildnachweis: KamiPhotos / Shutterstock.com

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