Zwangsräumung: Voraussetzungen, Ablauf und Kosten

Kündigt der Vermieter einem Mieter, der anschließend nicht ausziehen will, ist oft die Zwangsräumung die letzte Möglichkeit, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Allerdings darf der Vermieter den Mieter nicht einfach mit Nachdruck auf die Straße setzen – eine Zwangsräumung folgt klaren Regeln. Welche das sind, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie ein Mieter die Zwangsräumung verhindern können, erfahren Sie hier.

Was genau ist die Zwangsräumung und wann wird sie möglich?

Wie eingangs bereits beschreiben ist die Zwangsräumung der letzte Schritt bei der unfreiwilligen Beendigung eines Mietverhältnisses. Die Basis bildet eine Räumungsklage, aus der ein sogenannter Räumungstitel entsteht. Wird dieser vom Mieter ignoriert, darf der Vermieter die Zwangsräumung durchsetzen.

Im Detail müssen folgende Voraussetzungen erfüllt beziehungsweise rechtliche Schritte gegangen worden sein:

1. Der Mieter hat einen Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten und/oder verstößt gegen andere/weitere mietvertragliche Pflichten, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.
2. Trotz ordentlicher Kündigung des Mietvertrags, Wahrung eventueller Fristen und Abmahnung, zieht der Mieter nicht aus, weshalb der Vermieter eine Räumungsklage anstrebt. Im Zuge dieser Klage wird eine Räumungsfrist festgelegt und ein rechtswirksamer Räumungstitel ausgesprochen. Letzterer bildet die Basis für die Zwangsräumung.

Gut zu wissen: Ersteigern Sie im Zuge einer Zwangsversteigerung eine Immobilie, gilt der Zuschlag zum Erwerb der Immobilie als Räumungstitel gegenüber dem ehemaligen Eigentümer – sofern dieser im Objekt wohnt und sich weigert auszuziehen. Ersteigern Sie jedoch eine vermietete Immobilie, müssen Sie das bestehende Mietverhältnis erst einmal übernehmen und können dieses nur bei berechtigtem Interesse fristgerecht kündigen, beispielsweise in Form einer Eigenbedarfskündigung.

Ablauf der Zwangsräumung

Auf Basis des Räumungstitels können Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Durchsetzung der Räumung beauftragen. Benötigt wird dazu eine vollstreckbare Ausführung des Titels, also eine Kopie des Urteils mit der Zwangsvollstreckungklausel „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“.

Nach Beauftragung gewährt der Gerichtsvollzieher dem Mieter eine in der Regel 3-wöchige Räumungsfrist, innerhalb welcher dieser noch freiwillig die Wohnung verlassen kann. Nach Ablauf der Frist wird eine Spedition oder ein anderes auf Umzüge spezialisiertes Unternehmen mit der Räumung der Wohnung beauftragt. Dabei werden etwaige Möbel des Mieters eingelagert, in ein Pfandhaus gebracht oder entsorgt. Der Mieter hat anschließend noch zwei Monate lang die Möglichkeit, die Möbel abzuholen beziehungsweise zurückzukaufen.

Tipp: Als letzter Schritt sollten Vermieter die Schlösser an der Wohnung austauschen, da Mieter oftmals Zweitschlüssel angefertigt haben.

Kosten einer Zwangsräumung

Die tatsächlichen Kosten für eine Zwangsräumung hängen vor allem von der Größe der Wohnung ab: Je aufwendiger das Ausräumen und je mehr Lagerfläche angemietet werden muss, desto höher sind auch die Kosten. Der Vermieter muss in Vorkasse gehen. Der Vorschuss, den er dem Gerichtsvollzieher dabei für die Räumung gewähren muss, kann bei einer 3-Zimmer-Wohnung 2.000 bis 3.000 Euro, bei einem kleineren Einfamilienhaus auch 5.000 Euro betragen. Hinzukommen die monatlichen Kosten für die Einlagerung des Mobiliars.

Theoretisch können sich Vermieter das Geld vom Mieter zurückholen. In der Praxis sind die geräumten Mieter aber ohnehin mittellos, sodass sich ein Einklagen der Kosten für die Zwangsräumung meist nicht lohnt.

Sonderformen

Um Kosten zu sparen und eine Zwangsräumung schneller abwickeln zu können, haben sich einige Sonderformen entwickelt:

• Berliner Räumung: Dabei wird zwar ebenfalls ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungstitels beauftragt. Für das Ausräumen und Einlagern macht der Vermieter aber von seinem Vermieterpfandrecht gebraucht. Dabei kümmert er sich selbst um das Einlagern und eventuell den Verkauf beziehungsweise die Pfändung von Möbeln. Ziel ist es, Kosten zu sparen und eine Einigung mit dem Mieter über den Verbleib der Möbel zu erzielen.
• Frankfurter Räumung: Bei dieser Art der Räumung übernimmt ebenfalls der Vermieter die Räumung – ein Gerichtsvollzieher beaufsichtigt zudem den Vorgang und erhält Zugang zu eventuellen Lagerräumen.
• Hamburger Räumung: Hier werden zuerst die Schlösser der Wohnung ausgetauscht und der Mieter hat anschließend 2 Wochen Zeit, die Wohnung zu räumen. Erst nach dieser Frist entfernt eine Spedition die noch vorhandenen Möbel und lagert diese ein oder bringt sie zur neuen Wohnung des Mieters.

Können Mieter eine Zwangsräumung verhindern?

Liegt ein gültiger Räumungstitel vor, haben Mieter nur noch wenige Möglichkeiten, eine Zwangsräumung zu verhindern. Die einfachste Lösung wäre, die Wohnung innerhalb der gesetzten Räumungsfrist freiwillig zu verlassen.

Mieter haben bis zum letzten Verhandlungstag die Möglichkeit, einen Antrag auf eine Räumungsfrist zu stellen. Das Gericht prüft dann die individuellen Umstände und räumt dem Mieter eine Frist ein, bis zu der er die Wohnung verlassen haben muss. Ziel ist es dabei, eine Obdachlosigkeit zu verhindern. Ohne individuelle Verhandlungen haben Mieter nach Ausstellung des Räumungstitels 3 Wochen Zeit auszuziehen.

In Extremfällen, wenn kein Antrag auf eine Räumungsfrist gestellt wurde und/oder die Frist voll ausgeschöpft wurde, kann Vollstreckungsschutz beantragt werden. Dieser Schutz bewirkt in der Regel eine Verlängerung der Räumungsfrist, jedoch keine Aufhebung des Räumungstitels an sich.

Eine seltene Ausnahme ist die Verwirkung des Räumungstitels, etwa weil der Vermieter sich jahrelang Zeit gelassen hat, den Titel vollstrecken zu lassen oder sich beim Vermieter die Umstände verändert haben.

Da eine Zwangsräumung nur der letzte Schritt in einem über mehrere Monate andauernden Rechtsstreit ist, haben Mieter oft schon vorab die Möglichkeit, diesen zu beenden: Sollten tatsächlich Zahlungen offen sein, sollten diese – wenn möglich – zügig getilgt werden, sodass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam wird. Bei unrechtmäßigen Forderungen oder Anschuldigungen können Mieter ihrerseits rechtliche Schritte einleiten.

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