Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist umlagefähig?
Vermieten Sie eine oder mehrere Wohnungen, sind über kurz oder lang verschiedene Modernisierungsmaßnahmen fällig. Für Sie bedeuten diese zusätzliche Ausgaben – für die Mieter eine verbesserte Wohnqualität. Dementsprechend dürfen Sie einen Teil der Ausgaben auf die oder den Mieter umlegen. In welchen Fällen eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt ist und welche Rahmenbedingungen Sie dabei beachten müssen, verraten wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen
Unter einer umlegbaren Modernisierungsmaßnahme versteht man grundsätzlich eine bauliche Veränderung, welche den Gebrauchswert von Räumen und/oder Gebäudeteilen im Rahmen ihres Zwecks verbessert und eine optimale Nutzung (durch den Mieter) erlaubt. Der Wohnwert wird verbessert und somit auch die potentielle Nachfrage am Markt. Konkret bedeutet das, dass folgende Maßnahmen eine anschließende Mieterhöhung erlauben:
- Modernisierungsmaßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren, wie etwa
- Einbau dosierbarer Wasser- und Spülkästen
- Anbringung von Wasseruhren zwecks individueller Verbrauchserfassung
- Energiesparmaßnahmen, zum Beispiel
- Wärmerückgewinnung
- Umstellung von Nachstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung
- Warmwasseraufbereitung durch Solarenergie
- Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts bzw. Verbesserung der Wohnverhältnisse durch beispielsweise
- Einbau eines Fahrstuhls
- Einbau einer neuen Heizung
- Einbau einer Gegensprechanlage
- Optimierung des Wohnungsschnitts, indem neue Durchgänge geschaffen oder neue Raumaufteilungen vorgenommen werden
- Verbesserung der Isolierung (Fenster) und des Schallschutzes
- Maßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet wird und/oder die durch nicht von ihm beeinflussbare Umstände notwendig werden, wie
- Asbestsanierung
- Austausch von Blei- gegen Zinkrohre für die Wasserversorgung
- Austausch veralteter Heizungskessel
Nicht umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen
Es gibt einen schmalen Grad zwischen Maßnahmen, deren Kosten Sie an die Mieter weitergeben dürfen, und Ausgaben, die bei der Modernisierungsumlage nicht berücksichtigt werden dürfen. Zu den nicht umlagefähigen Umbauten gehören in der Regel:
- Alle Maßnahmen, die unter „Luxus“ fallen, zum Beispiel
- Bau eines zweiten Balkons pro Wohnung
- Umbau einer Loggia in einen Wintergarten oder Balkon
- Einbau eines Schwimmbades oder einer Sauna
- Maßnahmen, die neuen Wohnraum schaffen und so nicht den bestehenden Mietern direkt zu Gute kommen, wie etwa
- Aufstockung und Ausbau bestehender Grundfläche
- Ausbau des Dachgeschosses oder des Kellers
- Modernisierungsmaßnahmen, die nicht erneuerbare Primärenergien wie Heizöl oder Gas einsparen, beispielsweise
- Anschaffung einer Photovoltaikanlage
- Reine Erhaltungsmaßnahmen rund um die Immobilie
- Instandhaltungsmaßnahmen, wie das Streichen des Treppenhauses oder die Heizungswartung
- Instandsetzungsmaßnahmen, wie die Reparatur der Heizung oder das Ausbessern von Schäden am Dach nach einem Sturm
In manchen Fällen verschwimmen beziehungsweise vermischen sich umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen und nicht umlagefähige Erhaltungsmaßnahmen. Dann haben Sie als Vermieter die Pflicht, die Ausgaben für beide Bereiche sauber voneinander zu trennen und den Mietern genau darzulegen, welche Teilkosten an sie weitergegeben werden.
Formales: Mieterhöhung und Modernisierung rechtzeitig richtig ankündigen
Wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme planen, müssen Sie diese rechtzeitig drei Monate vor Beginn der ersten Arbeiten ankündigen – egal, ob die Kosten umlagefähig sind oder nicht. Tun Sie das nicht, können Mieter Einspruch einlegen. Die Ankündigung sollte immer schriftlich erfolgen und folgende Informationen enthalten:
- Art und Umfang der Maßnahmen
- Genauer Beginn und erwartete Dauer
- Gegebenenfalls der Betrag der Mieterhöhung und eventueller Anpassung der Betriebskosten – dabei handelt es sich an diesem Punkt erst einmal nur um eine (möglichst exakte) Annahme der zu erwartenden Beträge
- Information zur Möglichkeit des Härteeinwands und der dazugehörenden Fristen
Ein Härtefall tritt ein, wenn angekündigte Maßnahmen für einen Mieter unzumutbar sind, beispielsweise weil der Mieter kurz vor dem Auszug steht (und Sie also warten könnten, bis die Wohnung leer steht), zu alt oder krank ist. Allerdings: Muss die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchgeführt werden oder handelt es sich dabei um Maßnahmen, welche die Wohnung lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzten, ist kein Härteeinwand möglich.
Hat ein Mieter einen Einwand, muss das Schreiben dazu bis Ende des Folgemonats, nach dem das Schreiben bei ihm eingegangen ist, bei Ihnen ankommen. Die gleiche Frist gilt für die Einreichung einer außerordentlichen Kündigung, die bei angekündigten Modernisierungsmaßnahmen für Mieter möglich ist.
Ist die Modernisierung abgeschlossen, müssen Sie die tatsächlichen Kosten prüfen und die oder den Mieter über die tatsächlich zulässige Erhöhung schriftlich informieren, sofern diese von Ihren ursprünglichen Annahmen abweicht. Die tatsächliche Erhöhung greift dann zum dritten Monat nach Ankündigung.
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung ausfallen?
Grundsätzlich dürfen Sie 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen – für bis Anfang 2019 angekündigte Maßnahmen gelten sogar noch 11 Prozent. Haben Sie beispielsweise 10.000 Euro investiert, wären das 800 Euro im Jahr, also ca. 67 Euro im Monat. Bei kleineren Summen gilt die vereinfachte Modernisierungsumlage, laut der Sie einfach 30 Prozent der Kosten weitergeben dürfen.
Um Mieter vor übermäßiger Modernisierung und andauernd steigenden Mieten zu schützen, greift seit dem 1. Januar 2019 eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage: Liegt die Ausgangsmiete über 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei günstigerem Wohnraum sogar nur um 2 Euro. Gehen Sie mehrere kleinere Modernisierungen innerhalb kürzester Zeit an, müssen Sie diese miteinander verrechnen, so dass die Kappungsgrenze eingehalten wird.
Bei der vereinfachten Berechnung mit pauschalen 30 Prozent dürfen innerhalb von 5 Jahren nach einer Modernisierung gar keine weiteren Maßnahmen umgelegt werden, außer sie entstehen durch gesetzliche Pflichten oder weil eine Eigentümergemeinschaft sich dazu entschließt und die letzte Erhöhung mehr als zwei Jahre zurückliegt.