Pacht – was ist der Unterschied zur Miete?

Möchten Sie eine Immobilie wie beispielsweise ein Grundstück pachten, erhalten Sie damit mehr Rechte als durch das Mieten. Allerdings gibt es dabei mehrere Dinge, die Sie beachten sollten. Wie sich die Miete und die Pacht unterscheiden, was sich für die Pacht eignet und worauf es bei einem Vertragsabschluss ankommt, erfahren Sie hier.

Lateinischer Ursprung: Der Begriff Pacht geht zurück auf das lateinische „pacta“ für „Steuer“ oder „Vertrag“. Im Mittelhochdeutschen sprach man von der „phathe“ (gesetzlich bestimmter Stand, Rang, Zins, Vertrag) und schon seit dem 17. Jahrhundert wird „pachten“ als Beschreibung genutzt, wenn jemand etwas gegen ein Entgelt zur befristeten Nutzung übernimmt.

Die Unterschiede zwischen Pacht und Miete

Anders als beim Kauf wird Ihnen sowohl bei der Pacht als auch bei der Miete der Vertragsgegenstand lediglich zur Nutzung überlassen, während das Eigentum beim Verpächter oder Vermieter verbleibt. Bei der Miete erhalten Sie die Nutzungserlaubnis beispielsweise für eine Wohnung, eine Gewerbeimmobilie oder einen Garten. Schließen Sie stattdessen einen Pachtvertrag ab, erhalten Sie zusätzlich das Recht, damit Erträge zu erzielen und diese zu behalten.

Sowohl als Mieter als auch als Pächter obliegt Ihnen die Pflicht, die Miet- oder Pachtsache pfleglich zu behandeln und im selben Zustand zurückzugeben, in dem Sie sie übernommen haben. Das heißt, dass alle baulichen Veränderungen vom Besitzer genehmigt werden müssen. Allerdings gibt es mehrere Unterschiede:

• Als Mieter dürfen Sie die Mietsache weiter- oder untervermieten, als Pächter die Pachtsache nicht.
• Das Mieterschutzgesetz gilt nicht für Pächter.
• Es gibt für die Pacht keine Mindestdauer.
• Die Kündigungsfrist bei der Pacht kann individuell geregelt werden.
• Wird keine Regelung zur Kündigung getroffen, beträgt sie jeweils sechs Monate bis zum 30.6. oder zum 31.12. des laufenden Jahres. Bei einem Pachtvertrag für ein Grundstück mit landwirtschaftlicher Nutzung jeweils bis zum 31.03. oder 30.11.

Immobilie oder Grundstück pachten

Es gibt verschiedene Pachtgegenstände:

• laufende Unternehmen
• Gastwirtschaften
• Arztpraxen
• landwirtschaftliche Betriebe
• Obstgärten und Kleingärten
• Wälder
• Fischteiche

Bei allen hat der Pächter die sogenannte Möglichkeit der Fruchtziehung. Das heißt, er darf mit der gepachteten Immobilie Erträge erwirtschaften und behalten. Das betrifft alle Produkte und Dienstleistungen aus Betrieben, Praxen und Gastronomie ebenso wie Obst und Gemüse aus Gärten oder die Jagd und das Fischen in Wäldern und Seen.

Die Pacht hat Vorteile: Sie müssen den Pachtgegenstand nicht kaufen. Ein Grundstück ist je nach Lage nicht billig, und wer zum Beispiel eine voll eingerichtete Praxis und damit auch den Kundenstamm übernehmen kann, kommt bei der Existenzgründung günstig weg.

Gleiches gilt für das voll eingerichtete Gasthaus oder für den Betrieb mit allen notwendigen Maschinen und Gerätschaften. Auch die Belegschaft kann bleiben: Pächter können nach Absprache den Betrieb, den sie übernehmen, einfach fortführen.

Interessant: Mehr als zwei Drittel der in Deutschland landwirtschaftlich genutzten Fläche ist gepachtet!

Darauf sollten Sie beim Pachtvertrag achten

In den Pachtvertrag sollten einige Punkte auf jeden Fall einfließen, etwa

• Namen und Adressen von Pächter und Verpächter
• die Pachtdauer
• die Höhe des Pachtzinses
• die Kündigungsfristen
• die genauen Grundstücke, Immobilien, Werkzeuge, Maschinen, Möbel etc.

Zusätzlich dürfen die Verpächter aber auch Vorschriften in den Vertrag einfließen lassen, bestimmte Verbote etwa oder die Pflicht zur regelmäßigen Renovierung durch den Pächter.

Ein Pachtvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Allerdings ist davon dringend abzuraten: Läuft ein solcher Vertrag über mehr als zwei Jahre, gilt er rechtlich als dauerhaft abgeschlossen. Besser ist es also, die Laufzeit direkt im Vertrag zu fixieren.

Der Pachtzins ist häufig ein fester Betrag, der einmal im Monat fällig wird – ganz ähnlich wie die Miete. Allerdings kann er auch vom Umsatz abhängen, den der Pächter erwirtschaftet. In diesem Fall ist er also umso höher, je besser der Betrieb (die Praxis, das Gasthaus, der Bauernhof … ) läuft. Bei voll ausgestatteten Betrieben oder Praxen ist die Pacht in der Regel übrigens höher als die Miete eines entsprechenden Betriebs.

Ein weiterer Punkt, der beim Pachtvertrag besonders ist, ist die Möglichkeit zur stillschweigenden Verlängerung. Diese kann eintreten, wenn der Pächter nach dem eigentlich im Vertrag festgelegten Ende der Laufzeit weiterhin zahlt und auch die Nutzung aufrechterhält. Nimmt der Verpächter dies hin, gilt der Vertrag als fortgeführt. Was eigentlich seltsam klingt, kann bei Pachtverträgen mit langer Laufzeit durchaus passieren: Beide Parteien vergessen einfach, dass der Vertrag längst ausgelaufen ist.

Als angehender Pächter sollten Sie sich zudem darüber informieren, ob es bestehende Rechtsverhältnisse gibt, die Sie bei der Pacht übernehmen. Dafür lohnt sich nicht nur die Frage beim Verpächter, sondern auch der Blick ins Grundbuch: Vielleicht liegt beispielsweise ein Wegerecht auf dem Grundstück, das Sie ins Auge gefasst haben. Auch Haftungen, die mit dem Besitz einhergehen, müssen Pächter übernehmen.

So kann der Pachtvertrag enden

Grundsätzlich gilt, was im Pachtvertrag steht: Ist der Pachtvertrag zeitlich nicht begrenzt und sind Kündigungsfristen im Vertrag festgehalten, gelten diese. Ohne Begrenzung und ohne festgelegte Kündigungsfristen gelten die oben genannten Fristen von sechs Monaten zum 30.6. oder 31.12. – nur bei der Landpacht gibt es eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. Verträge, die über eine bestimmte Frist geschlossen wurden, gelten bis zu deren Ende.

Außerordentliche Kündigungen sind unter bestimmten Umständen möglich:

• Der Pächter zahlt den Pachtzins nicht.
• Der Pächter begeht eine erhebliche Pflichtverletzung.
• Der Pächter wird berufsunfähig.
• Der Pächter verstirbt. In diesem Fall haben die Erben ein außerordentliches Kündigungsrecht.
• Der Vertrag läuft bereits seit mehr als 30 Jahren.

Fazit: Der Pachtvertrag kann sich lohnen

Vor allem für Existenzgründer ist die Pacht eine gute Alternative zum Kauf oder zur Miete: Im jeweiligen Betrieb sind das nötige Mobiliar, die Werkzeuge und die Maschinen bereits enthalten. Beim Pachtvertrag können Sie auch das Lager samt Inhalt und die laufenden Aufträge übernehmen. Auch wer ein Grundstück nur nutzen, aber nicht kaufen möchte, ist mit dem Pachtvertrag gut beraten.

Umgekehrt können Sie als Eigentümer an der Pacht durchaus gut verdienen. Vor allem, wenn Sie Ihr Unternehmen selbst aufgebaut haben, wird es Sie auch freuen, dass jemand es fortführt. Wichtig ist allerdings für beide Seiten, dass der Pachtvertrag ausführlich und eindeutig ist und alles Wichtige enthält. Eine Rechtsberatung ist daher zur Sicherheit für beide Seiten angeraten.

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