Staffelmiete: Was ist beim Staffelmietvertrag erlaubt?

Die Staffelmiete ist eine von mehreren Möglichkeiten, die Mietzahlungen für eine Wohnung oder ein Haus festzulegen. Wie ein Staffelmietvertrag genau gestaltet sein muss, was wann erlaubt ist und welche Vor- und Nachteile die Staffelmiete hat, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Was genau ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete liegt der Vermieter einer Immobilie im Voraus fest, wann und um welchen Betrag die monatliche Miete steigt. Für die Mieterhöhung braucht er, anders als bei klassischen Mietverträgen ohne Staffelung, keinen besonderen Grund, sondern sie geschieht automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Andererseits darf der Vermieter die Miete eben auch nur dann erhöhen – andere Gründe für eine zusätzliche Erhöhung, wie beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen, werden nicht berücksichtigt. Außerdem gibt es weitere Vorgaben, nach denen eine Staffelmietvereinbarung gestaltet sein muss, damit sie zulässig ist.

Was bei der Staffelmiete (nicht) erlaubt ist

Wie jeder Mietvertrag muss auch der Staffelmietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Eine nachträgliche schriftliche Vereinbarung einer Staffelmiete innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses ist ebenfalls möglich, allerdings muss der Mieter dieser explizit zustimmen. Damit die Staffelmietvereinbarung gültig ist, muss die Berechnung mit folgenden Werten exakt dokumentiert werden:

• Zeitpunkt, an dem eine Staffel greift, sich also jeweils die Miete erhöht
• bestehende Nettokaltmiete
• Summe, um die sich die Kaltmiete erhöht
• neue Nettokaltmiete

Es muss also klar erkennbar sein, wann und um wieviel sich die Miete jeweils erhöht. Zwischen einzelnen Erhöhungen müssen außerdem mindestens zwölf Monate liegen.

Wichtig: Wird eine unzulässige Formulierung zur Berechnung der Staffelmiete im Mietvertrag verwendet, zum Beispiel „Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 3,5 Prozent“, ist der Mieter nur dazu verpflichtet, den erstgenannten Betrag im Mietvertrag zu zahlen. Die Staffelmietvereinbarung wird ungültig, der Mietvertrag selbst bleibt jedoch bestehen.

Obergrenzen bei der Staffelmiete

Wie nahezu alle Mietpreise unterliegen auch Staffelmieten bestimmten Höchstgrenzen. So darf vor allem in Gebieten mit Wohnungsknappheit keine Mietpreisüberhöhung im Zuge der Staffelmiete vorliegen oder entstehen. Von einer Überhöhung wird ausgegangen, wenn die Miete mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Von der Kappungsgrenze sind Staffelmietverträge hingegen ausgeschlossen. Diese sieht vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig Prozent steigen dürfen – mit einem Staffelmietvertrag können solche Steigerungen durchgesetzt werden, sofern diese sich noch innerhalb der eben angesprochenen Zwanzig-Prozent-Grenze der Vergleichsmieten bewegen.

Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Sofern eine Mietpreisbremse in Ihrer Region gilt, ist auch der Staffelmietvertrag von dieser betroffen. Bei der Neuvermietung darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bremse gilt darüber hinaus auch für jede Erhöhung: Greift eine Staffel und die neue Kaltmiete würde dann die Zehn-Prozent-Grenze überschreiten, wird die Mieterhöhung entsprechend gekappt, sofern der Mieter die Überschreitung beanstandet.

Gut zu wissen: Da die Mietpreisbremse immer nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird, kann es sein, dass einige Staffeln erst nach Ablauf der Bremse gültig werden. Diese werden dann in voller Höhe umgesetzt.

Ältere Staffelmietverträge, die vor Einführung einer Mietpreisbremse vereinbart worden sind, sind von dieser Begrenzung nicht betroffen. Hier greifen die ursprünglich vereinbarten Staffeln, unabhängig von der Zehn-Prozent-Obergrenze.

Laufzeiten von Staffelmietverträgen

Bei der Laufzeit eines Staffelmietvertrags gibt es keine maximale Dauer – weder bei der Anzahl der Staffeln noch bei der grundlegenden Laufzeit des Mietvertrags. So ist es beispielsweise möglich, einen unbefristeten Mietvertrag mit Staffeln für die kommenden zehn, fünfzehn oder mehr Jahre zu vereinbaren. Nach Ablauf der Staffelung sind dann nur noch im Zuge einer Angleichung an die Vergleichsmiete oder beispielsweise aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen zulässig – außer es wird etwas anderes schriftlich vereinbart.

Optional: Vermieter dürfen in einem Staffelmietvertrag die mieterseitige Kündigung für maximal vier Jahre nach Vertragsbeginn schriftlich ausschließen. Damit der Mieter gegebenenfalls dennoch vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen kann, ist eine Nachmieterklausel sinnvoll. Darin wird vereinbart, dass eine vorzeitige Kündigung möglich ist, sofern der Mieter dem Vermieter einen beziehungsweise meist drei wirtschaftlich wie persönlich zuverlässige potentielle Nachmieter vorschlägt.

Vor- und Nachteile der Staffelmiete

Die Frage, ob eine Staffelmiete gut oder schlecht ist, lässt sich pauschal schwer beantworten. Einerseits bietet eine Staffelmietvereinbarung finanzielle Planbarkeit über viele Jahre – für Vermieter und Mieter.

Vermieter profitieren bei einer Staffelmiete außerdem davon, dass sie die Miete immer bis maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfen – bei herkömmlichen Mietverträgen dürften sie das nicht, sondern nur bis maximal zum Vergleichswert. Andererseits dürfen Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen oder aus anderen ansonsten zulässigen Gründen nicht umgesetzt werden. Ein weiterer Vorteil für Vermieter ist der niedrigere verwalterische Aufwand, da die Mieterhöhungen langfristig geplant sind.

Mieter sollten bedenken, dass die Staffelmiete unabhängig von der Kappungsgrenze und auch nur in Teilen betroffen von der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Außerdem können Mieterhöhungen durch die Staffeln bereits nach zwölf Monaten umgesetzt werden, bei klassischen Mietverträgen liegen mindestens fünfzehn Monate zwischen zwei Erhöhungen. Da, außer durch steigende Betriebskosten, jedoch keine unangekündigten Mehrkosten anfallen können, kann ein Staffelmietvertrag für Mieter auch positive Seiten haben.

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