Modernisierung im Mietverhältnis – worauf ist zu achten?
Die Modernisierung einer Immobilie zielt darauf ab, ihre Beschaffenheit und Ausstattung zu verbessern, um den Wohnwert zu erhöhen. Auch aus energetischen Gründen werden solche Maßnahmen durchgeführt. Was die Modernisierung von der Sanierung unterscheidet und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter rund um Modernisierungsmaßnahmen haben, erfahren Sie hier.
Modernisierung und Sanierung: der Unterschied
Eine Sanierung sorgt durch Reparaturen und Instandsetzungen dafür, dass der gute Zustand einer Immobilie erhalten bleibt oder wiederhergestellt wird. Gab es beispielsweise einen Wasserschaden, wird das Leck im Rahmen der Sanierung geschlossen, ehe die betroffenen Stellen getrocknet und beispielsweise neu gestrichen werden. Auch die Erneuerung eines durchnässten Teppichs oder betroffener Tapeten gehört dazu. Vermieter sind dazu verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um die Nutzbarkeit der vermieteten Wohnung zu gewährleisten.
Die Modernisierung hingegen umfasst Arbeiten, die den Wohnstandard einer Immobilie erhöhen. Das kann zum Beispiel durch den Ausbau des Badezimmers geschehen oder durch den Einbau schallisolierender Fenster. Möglich sind aber auch energetische Modernisierungen, wie zum Beispiel die Installation einer neuen, sparsamen Heizung, die eine funktionstüchtige, aber veraltete Ölheizung ersetzt. Auch die Verbesserung der Dämmung oder des Schallschutzes zählt zu den möglichen Maßnahmen der Modernisierung. Zu Verbesserungen dieser Art ist ein Vermieter allerdings nicht verpflichtet.
Während eine Sanierung also der Erhaltung einer Immobilie dient, zielt die Modernisierung auf eine Verbesserung ihres Zustandes, indirekt also auch auf eine Erhöhung ihres Wertes ab.
Modernisierung im Mietverhältnis
Plant ein Vermieter die Modernisierung seiner Mietwohnung(en), bringt das für die Mieter in der Regel einige Einschränkungen mit sich. Außerdem müssen Mieter mit einer Mieterhöhung rechnen, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. Der Vermieter ist allerdings rechtlich dazu verpflichtet, bestimmte Auflagen einzuhalten.
Bescheid vor dem Modernisieren
Mindestens 3 Monate bevor die Modernisierungsmaßnahmen beginnen sollen, müssen Vermieter ihre Mieter schriftlich über diese Pläne in Kenntnis setzen. Der Brief sollte folgende Informationen umfassen:
- Beginn der Arbeiten
- Umfang der Maßnahmen
- geplante Dauer der Arbeiten
- veranschlagte Mieterhöhung nach der Modernisierung
Die Mieter haben, sobald sie über die Modernisierungsabsichten informiert worden sind, ein Sonderkündigungsrecht. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt bis zum Ende des Folgemonats desjenigen Monats, in dem der Bescheid bei ihnen eingegangen ist.
Keine Modernisierung bei unzumutbarer Härte
In manchen Fällen kann eine angedachte Modernisierung unzumutbare Härten für die Mieter nach sich ziehen. Planen Vermieter beispielsweise Luxusmodernisierungen, die eine für die Mieter nicht leistbare Mieterhöhung zur Folge haben würden, können Letztere Widerspruch gegen diese Pläne einlegen. Gleiches gilt unter bestimmten Voraussetzungen bei einer längeren Unbewohnbarkeit der Räume oder wenn eine langanhaltende Lärmbelästigung während der Arbeiten zu erwarten wäre.
Kein Vetorecht haben die Mieter dagegen, wenn ein Vermieter die Wohnung mit den geplanten Arbeiten lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzen will. Das würde etwa beim Einbau von Doppelglasfenstern oder der Erneuerung des Badezimmers zutreffen.
Wer als Mieter vermutet, von unzumutbarer Härte betroffen zu sein, sollte bis zum Ende des Monats nach der Ankündigung bei seinem Vermieter schriftlich Widerspruch dagegen einlegen und die Gründe mitteilen. In manchen Fällen verzichten die Vermieter auf die Modernisierungsmaßnahmen oder ändern deren Umfang. Kommt es aber nicht zu einer Einigung, muss die Entscheidung vor Gericht fallen.
Die Duldungspflicht der Mieter
Ist keine unzumutbare Härte gegeben, haben Mieter eine Duldungspflicht. Das bedeutet, dass sie
- die Durchführung der Maßnahmen nicht be- oder verhindern dürfen
- die Handwerker zum Arbeiten in die Wohnung lassen müssen
Die Duldungspflicht gilt automatisch, falls die Mieter den Plänen nicht fristgerecht widersprechen.
Mietminderung während Modernisierungen
Bauarbeiten in der Wohnung sorgen grundsätzlich für Unbequemlichkeiten und Einschränkungen. Manchmal sind gleich mehrere Räume nicht normal nutzbar. Ist eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich, haben Mieter die Möglichkeit einer Mietminderung. Allerdings kommt es sehr auf den Einzelfall an. Allgemeingültige Aussagen lassen sich hierzu kaum treffen.
Vermieter zahlt Zusatzkosten
Häufig werden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen Wasser, Strom oder Gas abgestellt – meist allerdings nur für kurze Zeiträume. Manchmal allerdings geht der Umfang der Arbeiten so weit, dass die Wohnung vorübergehend unbewohnbar wird. Mieter müssen dann auf eine andere Wohnung oder ein Hotel ausweichen. Für die so entstehenden Zusatzkosten muss der Vermieter aufkommen ebenso wie für die Reinigungskosten nach Beendigung der Arbeiten.
Mieterhöhung nach der Modernisierung
Nach der Abschluss der Maßnahme ist die Wohnung im Normalfall hochwertiger ausgestattet – das schlägt sich auch in höheren Mietkosten nieder. Es ist allerdings genau geregelt, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf. Vermieter dürfen zwar die Kosten, die ihnen im Zuge der Maßnahmen entstanden sind, auf ihre Mieter umlegen. Davon müssen allerdings alle staatlichen Zuschüsse und Zinsvergünstigungen abgezogen werden. Mieter haben ein Recht darauf, die Originalrechnungen zu sichten.
Vermieter dürfen sich die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen außerdem nicht sofort und auf einen Schlag von den Mietern zurückholen. Dies muss stattdessen langfristig über eine Mieterhöhung realisiert werden. Um mehr als 8 Prozent im Jahr darf die Miete dabei jedoch nicht ansteigen. Zudem muss der Vermieter sicherstellen, dass die Miete innerhalb von 6 Jahren nicht stärker als um 3 Euro pro Quadratmeter ansteigt. Das gilt allerdings nur dann, wenn sie zuvor bereits bei über 7 Euro pro Quadratmeter lag. Lag sie bei 7 Euro oder darunter, darf sie innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter steigen.
Vermieter müssen ihre Mieter schriftlich und ausführlich über die zu erwartende Mieterhöhung informieren. Der Text muss nachvollziehbare Kostenberechnungen samt Erläuterungen enthalten. Wenn das Schreiben alle formalen Anforderungen erfüllt, darf die erhöhte Miete ab dem 3. Monat nach Erhalt des Schreibens eingefordert werden.
Ist die neue Miete mehr als 10 Prozent höher als angekündigt oder haben die Vermieter die Ankündigung der Mieterhöhung komplett versäumt, verzögert sich der Beginn der zulässigen Erhöhung um 6 Monate. Auch nach Eingang der Erklärung über die Mieterhöhung haben die Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Dürfen Mieter modernisieren?
Möchten Mieter selbst Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung durchführen, dürfen sie das ausschließlich nach Rücksprache und mit Erlaubnis des Vermieters tun. Ein Gespräch kann hier hilfreich sein: Manchmal lässt sich der Vermieter zur Übernahme der Kosten bewegen. In anderen Fällen dürfen die Mieter Modernisierungen nur dann vornehmen, wenn sie selbst die Kosten tragen. Heimlich aber oder gar gegen den Willen des Vermieters sollte niemand solche Arbeiten durchführen: Bei Auszug müssen Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen. Das verursacht wiederum Kosten und ist unter Umständen nur mit großem Arbeitsaufwand oder im schlechtesten Fall gar nicht möglich.
Fazit: Modernisierungen unterliegen im Mietverhältnis genauen Regeln
Wer als Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt, kann danach eine höhere Miete verlangen. Allerdings müssen die Mieter frühzeitig Bescheid erhalten und so genau wie möglich über die Art und den Umfang der anstehenden Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung aufgeklärt werden. Sie müssen solche Arbeiten dulden und ermöglichen, wenn keine unzumutbare Härte für sie vorliegt.
Allerdings haben Mieter in manchen Fällen das Recht auf Mietminderung und grundsätzlich einen Anspruch auf Erstattung von Kosten, die ihnen durch die Modernisierungsarbeiten entstehen – beispielsweise wegen der notwendigen Unterbringung in einer Ersatzunterkunft. Wie hoch die neue Miete ausfallen darf, ist ebenfalls geregelt. Wollen die Mieter aufgrund der geplanten Modernisierung ausziehen, müssen sie nicht die übliche gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, sondern haben ein Sonderkündigungsrecht.
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