Erbschaftssteuer bei Immobilien: Rechner, Freibeträge & Tipps

Ein Haus hinter einem Richterhammer

Grundsätzlich gilt: Wer etwas erbt und das Erbe antritt, muss dieses auch versteuern. Doch glücklicherweise sieht das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) vor allem für nahe Verwandte des Erblassers hohe Freibeträge und verhältnismäßig niedrige Steuersätze vor. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich als Erbe gründlich informieren, denn gerade bei einer Immobilienerbschaft sind die Freibeträge häufig schnell ausgeschöpft. Hier erfahren Sie unter anderem, wie sich die Erbschaftssteuer berechnet, mit welchen Tipps Sie Steuern sparen können und in welchen Fällen das Immobilienerbe sogar gänzlich steuerfrei ist.

Wie versteuere ich eine Immobilienerbschaft?

Wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erben und sich dazu entscheiden, das Erbe anzunehmen, müssen Sie zunächst das zuständige Finanzamt informieren. Hierfür haben Sie 3 Monate lang Zeit. Unterlassen Sie die Mitteilung, können Sie sich der Steuerhinterziehung strafbar machen.

Um das Erbe anzuzeigen, genügt ein formloses Schreiben, das alle nötigen Informationen enthält. Dazu zählen:

  • Informationen zum Erblasser (vollständiger Name, Beruf, Adresse des letzten Wohnorts)
  • Informationen zum Erben/zu den Erben (vollständiger Name, Beruf, Adresse)
  • Todestag und Sterbeort des Erblassers
  • Informationen zum Erbe (Gegenstand und Wert)
  • Rechtsgrundlage des Erbes (gesetzliche Erbfolge, Testament)
  • Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe

Im Anschluss daran prüft das Finanzamt die Erbschaft und ermittelt, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen oder nicht. Sie werden daraufhin darüber informiert, ob Sie eine detaillierte Erbschaftssteuererklärung erstellen müssen. Für die Prüfung hat das Finanzamt insgesamt 4 Jahre ab Ablauf des Jahres der Erbschaft Zeit. Es kommt also nicht selten vor, dass Sie erst nach mehreren Monaten erfahren, ob Erbschaftssteuer anfällt.

Tipp: Gerade wenn Sie nur entfernt oder überhaupt nicht mit dem Erblasser verwandt sind, kann die Erbschaftssteuer im Falle eines Immobilienerbes sehr hoch ausfallen. Möchten Sie die Immobilie selbst bewohnen, haben jedoch nicht die finanziellen Mittel zur Verfügung, um die Steuern mit einem Schlag zu bezahlen, können Sie beim Finanzamt einen Antrag auf Steuerstundung stellen. Stimmt das Finanzamt dem Antrag zu, können Sie die Steuer in regelmäßigen Raten abzahlen. Zinsen fallen in diesem Fall nicht an.

Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer

Als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer wird der Wert des Erbes herangezogen. Hat der Erblasser Ihnen ein gut gefülltes Bankkonto vermacht, ist die Wertermittlung eher einfach. Haben Sie hingegen eine Eigentumswohnung oder ein Haus geerbt, gestaltet sich das Ganze deutlich schwieriger. Nicht einmal Profis können den Wert einer Immobilie auf den ersten Blick korrekt beziffern. Umso schwerer fällt es unerfahrenen Laien mit geringer Marktkenntnis.

Ein Notarin rechnet die Erbschaftssteuer aus

Die Erbschaftssteuer wird auf Grundlage des Verkehrswerts der Immobilie berechnet. Bis 2009 wurde noch der Einheitswert zur Kalkulation herangezogen, bei dem hohe Abschläge vorgesehen waren. Zwar sind diese mit dem Einheitswert obsolet geworden, doch sorgen die hohen Freibeträge für nahe Verwandte dafür, dass sich für die meisten Erben kein Unterschied ergibt.

Um Ihre Erbschaftssteuer berechnen zu können, muss das Finanzamt wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Das Finanzamt kümmert sich daher eigenständig um die Wertermittlung. Sie sollten sich allerdings darüber bewusst sein, dass es sich hier um ein höchst standardisiertes Verfahren handelt, bei dem nur der sogenannte „gemeine Wert“ ermittelt wird. Eine Vor-Ort-Besichtigung findet nicht statt. Dies führt dazu, dass der Verkehrswert häufig deutlich zu hoch angesetzt wird. Wertmindernde Faktoren wie schlechte Lichtverhältnisse oder ein hoher Sanierungsbedarf werden dabei außen vorgelassen. Für Sie ist das eher nachteilig, denn ein zu hoch angesetzter Verkehrswert resultiert in einer unnötig hohen Erbschaftssteuer. Besser ist es daher, auf einen unabhängigen Immobiliengutachter zu setzen und den Wert der Immobilie selbst ermitteln zu lassen. Gemäß § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Sie das Recht dazu, den sogenannten „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen. Akzeptiert das Finanzamt diesen Wert, können Sie dadurch einiges an Steuern sparen.

Wie hoch die Ersparnis ausfallen kann, verdeutlicht das folgende Rechenbeispiel:

Beim Erblasser handelt es sich um den Bruder des Begünstigten. Dem Erben steht somit ein Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro zu und er fällt in Steuerklasse II.

 Wertermittlung des FinanzamtsWertermittlung durch unabhängigen Gutachter
Angesetzter Verkehrswert350.000,00 €310.000,00 €
Zu versteuernder Wert (abzüglich Freibetrag)330.000,00 €290.000,00 €
Steuersatz25,00%20,00%
Höhe der Erbschaftssteuer82.500,00 €58.000,00 €

Der niedrigere Verkehrswert sorgt nicht nur dafür, dass sich der Wert der Erbschaft reduziert, sondern auch dafür, dass der Erblasser von einem niedrigeren Steuersatz profitiert. Insgesamt beträgt die Ersparnis 24.500 Euro.

Gut zu wissen: Wenn Sie die geerbte Immobilie direkt wieder verkaufen möchten, kann auch ein niedrigerer Verkaufspreis zu einer Steuerersparnis führen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie die Immobilie innerhalb von 12 Monaten nach dem Stichtag für die Bewertung veräußern und dass Sie diese nicht innerhalb der Familie verkaufen.

Nachlassverbindlichkeiten und steuerfreie Nachlassgegenstände: zu versteuerndes Erbe reduzieren

Vor allem, wenn Sie aufgrund weniger Hundert oder Tausend Euro einen höheren Steuersatz zahlen müssen, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob Sie Nachlassverbindlichkeiten von der Gesamterbschaft abziehen können. Hierzu zählen beispielsweise Schulden des Erblassers, aber auch die Kosten für die Bestattung. Ohne Nachweise akzeptiert das Finanzamt eine Pauschale in Höhe von 10.300 Euro.

Darüber hinaus gibt es einige steuerfreie Nachlassgegenstände. So ist beispielsweise Hausrat (Möbel, Kleidung etc.) für Erben der Steuerklasse I bis zu einem Wert von 41.000 Euro steuerfrei. Auch persönliche Güter wie Schmuck und Uhren können steuerbefreit sein. Haben Sie den Erblasser vor seinem Tod gegen ein geringes Entgelt gepflegt, ist eine Pauschale von 20.000 Euro steuerfrei. Die genaue Auflistung dieser steuerfreien Nachlassgegenstände finden Sie in § 13 ErbStG. Prüfen Sie, ob Sie durch Geltendmachung derartiger Steuerbefreiungen den Wert der Erbschaft mindern und so Ihre Steuerlast senken können.

Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnen: So geht’s!

Die Erbschaftssteuer hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: Der Höhe der Erbschaft und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser. Je direkter Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto niedriger fällt Ihre Steuerlast aus. Zusätzlich profitieren Sie in diesem Fall von hohen Freibeträgen: Schöpfen Sie diese nicht vollständig aus, ist die Erbschaft steuerbefreit.

Steuerklassen und Freibeträge

Das Wichtigste vorab: Die Erbschaftssteuerklasse hat nichts mit Ihrer regulären Steuerklasse zu tun. In welche Erbschaftssteuerklasse Sie fallen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Ihnen und dem Verstorbenen ab. Die Erben werden dabei in 3 Steuerklassen unterteilt:

VerwandtschaftsgradSteuerklasseFreibetrag
Ehepartner, eingetragene LebenspartnerI500.000,00 €
Kinder (leibliche Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder), Enkel (wenn deren Eltern bereits verstorben sind)I400.000,00 €
EnkelI200.000,00 €
Eltern, GroßelternI100.000,00 €
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, SchwiegerkinderII20.000,00 €
Nicht verwandte ErbenIII20.000,00 €

Beispiel 1: Ihr Ehemann verstirbt und vererbt Ihnen eine hochwertige Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro. Weiteres Vermögen ist nicht vorhanden. Mit dieser Erbschaft schöpfen Sie Ihren Freibetrag nicht aus, weshalb keine Erbschaftssteuer anfällt.

Beispiel 2: Ihr Ehemann verstirbt und vererbt Ihnen eine hochwertige Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro. Zusätzlich erben Sie sein Aktiendepot im Wert von 120.000 Euro sowie Barvermögen im Wert von 40.000 Euro. Die Gesamterbschaft beläuft sich somit auf 560.000 Euro, was Ihren Freibetrag um 60.000 Euro übersteigt. Diese 60.000 Euro müssen Sie zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.

Wie hoch der persönliche Steuersatz ausfällt, hängt wiederum von Ihrer Erbschaftssteuerklasse und der Höhe der Erbschaft ab. Die Steuersätze sind in § 19 ErbStG festgehalten:

Zu versteuerndes Erbe nach Abzug des FreibetragsSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
Bis 75.000 €7,00%15,00%30,00%
Bis 300.000 €11,00%20,00%30,00%
Bis 600.000 €15,00%25,00%30,00%
Bis 6 Mio. €19,00%30,00%30,00%
Bis 13 Mio. €23,00%35,00%50,00%
Bis 26 Mio. €27,00%40,00%50,00%
Über 26 Mio. €30,00%43,00%50,00%

Wenn Sie nun die Erbschaftssteuer berechnen, bedeutet das für das obige Beispiel 2: Als Ehefrau fallen Sie in Steuerklasse I. Die restlichen 60.000 Euro müssten Sie entsprechend zu einem Steuersatz von 7 Prozent versteuern. Bei einer Erbschaft von insgesamt 560.000 Euro beträgt Ihre Erbschaftssteuer entsprechend 4.200 Euro.

Erbschaftssteuerrechner für Immobilienerbschaft

Die Berechnung der Erbschaftssteuer ist grundsätzlich kein Hexenwerk. Noch einfacher wird es, wenn Sie auf unseren kostenlosen Erbschaftssteuerrechner zurückgreifen: Geben Sie einfach Ihre Daten ein und lassen Sie automatisch die Höhe Ihrer persönlichen Erbschaftssteuer berechnen.

Erbschaftssteuer umgehen? Sonderregelungen für vermietete Immobilien und das Familienheim

Neben den hohen Freibeträgen sieht das deutsche Erbrecht noch einige weitere Sonderregelungen vor, mit denen Sie als Erbe einer Immobilie einiges an Geld sparen können. Unter Umständen sind Sie sogar gänzlich von der Erbschaftssteuer befreit.

Pauschaler Bewertungsabschlag bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, wird nicht der gesamte Verkehrswert als Berechnungsgrundlage für die Erbschaftssteuer herangezogen. Stattdessen ist gemäß § 13d ErbStG ein pauschaler Bewertungsabschlag in Höhe von 10 Prozent vorgesehen. Entsprechend sind nur 90 Prozent des Verkehrswerts steuerlich relevant. Denken Sie jedoch trotzdem daran, die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter bewerten zu lassen. Auch hier gilt: Setzt das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch an, schenken Sie dem Fiskus unnötig Geld.

Steuerbefreiung bei Selbstnutzung des Familienheims

Im Falle des Familienheims sieht das Erbrecht besondere Steuervergünstigungen und teils sogar die Steuerbefreiung vor. Beim Familienheim handelt es sich um die Immobilie, die der Erblasser zuletzt bewohnt hat. Die Steuerbefreiung können Sie gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG geltend machen, wenn…

  • … Sie als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner des Erblassers die Immobilie nach dessen Tod noch mindestens 10 weitere Jahre lang selbst bewohnen.
  • … Sie als Kind des Erblassers die Immobilie nach dessen Tod noch 10 weitere Jahre lang selbst bewohnen. Hier gilt jedoch eine Einschränkung: Die Steuerfreiheit greift nur bis zu einer Wohnfläche von 200 qm. Was darüber hinausgeht, muss zum persönlichen Steuersatz versteuert werden (zumindest wenn der geltende Freibetrag bereits ausgeschöpft ist).

Sie sollten sich allerdings darüber bewusst sein, dass Sie die 10-Jahres-Frist unbedingt einhalten müssen. Stellen Sie beispielsweise fest, dass das Familienheim für Sie alleine viel zu groß ist und möchten Sie noch vor Ablauf der Frist eine kleinere Wohnung kaufen und beziehen, wird die Erbschaftssteuer nachträglich erhoben. Ausnahmen werden lediglich dann akzeptiert, wenn Ihnen die weitere Selbstnutzung schlichtweg nicht mehr zuzumuten ist: Werden Sie beispielsweise pflegebedürftig und müssen aufgrund dessen in ein Pflegeheim ziehen, entfällt die nachträgliche Erbhebung der Erbschaftssteuer in der Regel.

Schenkung als Alternative zur Immobilienerbschaft

Gerade wenn bereits absehbar ist, dass das Erbe so groß ausfallen wird, dass die Freibeträge schnell ausgeschöpft sind, stellen sich viele die Frage: Ist es besser, Vermögen und Immobilien noch zu Lebzeiten im Rahmen von Schenkungen an die zukünftigen Erben zu übertragen?

Hierbei ist wichtig zu wissen, dass sich Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer nur geringfügig voneinander unterscheiden. Bis auf wenige Ausnahmen gelten dieselben Steuerklassen, dieselben Freibeträge und dieselben Steuersätze. Von Vorteil ist es allerdings, dass die Beschenkten die Freibeträge bei einer Schenkung alle 10 Jahre erneut ausschöpfen können. Sie können Ihr Vermögen also aufsplitten und in 10-Jahres-Schritten an Ihre Nachkommen übertragen. Auch die 10-Jahres-Frist für die Selbstnutzung greift hier nicht: Verschenken Sie beispielsweise das selbstbewohnte Einfamilienhaus noch zu Lebzeiten an Ihren Ehepartner, entfällt die Schenkungssteuer, ohne dass dieser das Haus mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen muss.

Wenn Sie mit dem Gedanken an eine Schenkung spielen, Ihre eigene Immobilie aber weiterhin bewohnen möchten, sollten Sie sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen lassen. Diese Rechte werden im Grundbuch hinterlegt und sichern Sie vor allem im Falle von Familienstreitigkeiten ab. Das Vorgehen hat jedoch noch einen weiteren Vorteil: Ist im Grundbuch ein Wohnrecht hinterlegt, mindert dies den Verkehrswert der Immobilie, was wiederum die Höhe der Schenkungssteuer senken kann.

Fazit: Erbschaftssteuer auf Häuser, Wohnungen & Co.

Wer erbt, muss in der Regel auch Steuern zahlen. Nichtsdestotrotz gilt: Mit einigen Tricks können Sie Ihre Steuerlast senken oder sogar dafür sorgen, dass Sie Haus oder Wohnung gänzlich steuerfrei erben. Wichtig ist dabei vor allem eines: Nur wer den Wert des Erbes genau beziffern kann, kann einschätzen, ob die Erbschaftssteuer korrekt berechnet wurde. Vertrauen Sie daher nicht auf die Wertermittlung des Finanzamts, sondern setzen Sie auf erfahrene Experten in Sachen Immobilienbewertung.

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