Ferienwohnung oder Ferienhaus kaufen: 8 Tipps

Einen regelmäßigen Einkommensstrom generieren und gleichzeitig einen festen Rückzugsort vom Alltagstrubel haben: Das ist der Traum vieler Ferienhauskäufer. Dieser Traum kann auch in Erfüllung gehen, doch nur, wenn Sie bei der Wahl Ihres Feriendomizils nichts dem Zufall überlassen. Was Sie bei Auswahl und Kauf von Ferienhäusern und Ferienwohnungen beachten müssen, erfahren Sie hier.

Tipp 1: Die Lage ist entscheidend

Was beim Kauf von normalen Wohnimmobilien gilt, gilt auch bei Feriendomizilen: Die Lage der Immobilie entscheidet maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg. Kaufen Sie daher keinesfalls die erstbeste Ferienwohnung und lassen Sie sich nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden, sondern investieren Sie ausreichend Zeit in die Standortsuche.

Experten unterscheiden hierbei oft zwischen Makro- und Mikrolage. Bei der Makrolage geht es um den regionalen Standort der Immobilie: Liegt diese an der Ostsee oder in den Alpen? Befindet sie sich in einer Großstadt mit vielen Freizeitmöglichkeiten oder in einem ruhigen Vorort? Steht das Ferienhaus in Deutschland oder in Spanien? Bei der Mikrolage geht es um den spezifischen Standort des Feriendomizils: Liegt es direkt am Meer oder ein paar Kilometer davon entfernt? Befindet sich die Immobilie in einem verkehrsberuhigten Bereich oder an einer lauten Hauptstraße? Verfügen Wohnung oder Haus über einen sonnigen Südbalkon oder nur über eine schattige Nordterrasse? Nur wenn beide Aspekte gleichermaßen attraktiv sind, können Sie Ihre Ferienwohnung langfristig gewinnbringend vermieten.

Ideal ist eine Lage, die möglichst ganzjährig Touristen anzieht: So kann eine kleine Hütte in den Bergen im Winter etwa Wintersportler und im Sommer Wanderfreunde anlocken. Ein Ferienhaus am Chiemsee hingegen wird zwar auch in den kälteren Monaten gebucht, doch fällt die Hochsaison hier klar auf den Sommer. Wenn Sie Genaueres über die Anzahl der Touristen am jeweiligen Ort erfahren möchten, dann fragen Sie am besten bei der ansässigen Tourismusbehörde nach. Auch ein Vergleich der Konkurrenzangebote sorgt häufig für Klarheit: Wie häufig sind vergleichbare Ferienwohnungen ausgebucht? Zu welchen Preisen werden diese angeboten? Wie viele Feriendomizile gibt es bei wie vielen erwarteten Touristen?

Wollen Sie Ihre Ferienimmobilie auch selbst häufiger nutzen, so muss die Lage natürlich auch Ihren individuellen Bedürfnissen entsprechen: Wo sehen Sie sich eher? Am Meer oder in den Bergen? In Deutschland oder in Kroatien?

Tipp 2: Die Zielgruppe entscheidet über Größe und Ausstattung

Nur wenn Sie Ihre Zielgruppe gut kennen, können Sie mit Ihrer Ferienwohnung auch wirklich Gewinn erzielen. So werden Sie Probleme haben, ein modernes und offen geschnittenes Loft an Gäste zu vermieten, wenn die Hauptkundschaft in der jeweiligen Region aus Familien besteht. Bringen Sie daher vorab in Erfahrung, welche Art von Touristen in der Gegend verkehrt.

Diese Informationen sollten Sie auch im Hinterkopf behalten, wenn es um die Größe des Feriendomizils geht. Da Ferienwohnungen und Ferienhäuser vorrangig von jungen Familien gebucht werden, sollte ausreichend Platz zur Verfügung stehen. Der Deutsche Ferienhausverband empfiehlt etwa bei Ferienwohnungen eine Größe von etwa 50 bis 70 Quadratmetern. Für Eltern und Kinder sollten 2 Schlafzimmer zur Verfügung stehen. Ferienhäuser dürfen gut und gerne zwischen 80 und 100 Quadratmeter groß sein, wobei hier 3 Schlafzimmer empfehlenswert sind. So können sich auch 2 Familien oder eine größere Freundesgruppe problemlos zusammenschließen und Ihr Feriendomizil buchen.

Die Zielgruppe sollte auch über die Ausstattung des Ferienhauses entscheiden: Tummeln sich in der Region eher Familien aus der klassischen Mittelschicht, genügt in der Regel der übliche Standard. An einem Ort wie Kitzbühel, der für Luxus und Genuss bekannt ist, werden die meisten Urlauber hingegen auch einen Kamin oder eine Sauna erwarten. Sehen Sie sich auch hier am besten an, was Ihre Mitbewerber so anbieten. Als Faustregel können Sie sich außerdem merken: Je schlechter die Lage, desto hochwertiger sollte die Ausstattung sein. Ist Ihr Ferienhaus etwa einen Kilometer vom Strand entfernt, könnte ein Pool das entscheidende Buchungsargument für Urlauber sein.

Tipp 3: Kaufpreis und Nebenkosten müssen ins Budget passen

Was ein Ferienhaus kostet, kann nicht pauschal beantwortet werden: So werden Sie für ein Strandhaus auf Sylt sicherlich tiefer in die Tasche greifen müssen als für ein kleines Ferienapartment im Bayerischen Wald. Auch wenn sich dieser Unterschied natürlich in den Übernachtungspreisen widerspiegelt, empfiehlt es sich oft, in etwas entlegeneren und dennoch nachgefragten Regionen Ausschau nach einem Schnäppchen zu halten. Vielleicht fahren Sie mit einem Häuschen in der Eifel besser als mit einer Wohnung am Tegernsee. Auch Ferienwohnungen im osteuropäischen Ausland – etwa in Kroatien – erfreuen sich großer Beliebtheit und sind häufig noch günstig zu haben.

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die grob ins Budget passt, dann sollten Sie als Nächstes die Nebenkosten einkalkulieren. Auch beim Kauf von Ferienwohnungen und Ferienhäusern fallen die üblichen Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklercourtage an. Diese betragen noch einmal etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Tipp 4: Finanzierung klären

Im Grunde funktioniert die Finanzierung bei Ferienwohnungen genauso wie bei regulären Wohnimmobilien. Sie nehmen einen Kredit bei der Bank auf und zahlen diesen so lange in monatlichen Raten ab, bis Ihre Schuld komplett getilgt ist. Ein paar kleine Unterschiede gibt es dennoch: So wird die Bank bei Ferienwohnungen und -häusern eine höhere Eigenkapitalquote erwarten als bei anderen Immobilien. Das liegt daran, dass Immobilienbesitzer häufig nicht so emotional an eine Ferienwohnung gebunden sind wie an ihren eigentlichen Wohnsitz. Infolgedessen kommt es hier häufiger zu Zahlungsrückständen und auch Zwangsversteigerungen werden eher in Kauf genommen. Das Risiko für die Bank ist daher höher. Oft müssen Immobilieninteressenten bei Feriendomizilen etwa 40 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen.

Wer eine Ferienwohnung kauft, besitzt oft bereits eine Wohnimmobilie. Wollen Sie Ihre Ferienwohnung finanzieren, so kann diese als Sicherheit dienen. Das geht allerdings nur, wenn Ihre Wohnimmobilie bereits größtenteils abbezahlt ist. Haben Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus gerade erst gekauft und müssen Sie noch eine große Restschuld abtragen, könnte es schwierig werden, direkt einen zweiten Immobilienkredit bewilligt zu bekommen.

Tipp 5: Laufende Kosten der Ferienwohnung einkalkulieren

Neben Kaufpreis und Kaufnebenkosten sollten Sie auch genügend Puffer für laufende Kosten einplanen, darunter Heizung, Wasser, Strom und Rundfunkgebühr. Während Sie viele dieser Kosten bei einer regulären Vermietung auf Ihre Mieter umlegen können, müssen Sie die Kosten bei Ferienwohnungen auf Ihren Tagessatz aufschlagen. Bedenken Sie jedoch: Ist die Wohnung nicht vermietet, tragen Sie die Kosten natürlich selbst. Einplanen sollten Sie hier etwa 3 Euro je Monat und Quadratmeter. So bringt es eine 50 Quadratmeter große Ferienwohnung etwa auf 150 Euro an laufenden Kosten pro Monat.

Wesentlich höher fallen die laufenden Kosten aus, wenn Sie Vermarktung, Management und Verwaltung der Ferienwohnung aus der Hand geben und hierfür einen Dienstleister beauftragen. Denn eine vermietete Ferienwohnung will regelmäßig gereinigt und kontrolliert werden, was eine Menge Arbeit bedeutet. Darüber hinaus müssen Ferienwohnungen in aller Regel häufiger renoviert werden als reguläre Wohnimmobilien, weshalb Sie auch hierfür einen ausreichend großen Notgroschen beiseitelegen sollten.

Tipp 6: Rendite berechnen

Lassen Sie sich beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses nicht von der Aussicht auf hohe Mieteinnahmen blenden. Denn diese stehen immer im Verhältnis zum Kaufpreis und zu sonstigen anfallenden Kosten. Ob Ausgaben und Einnahmen in einem guten Verhältnis zueinander stehen, können Sie überprüfen, indem Sie die zu erwartende Rendite berechnen.

Die Nettomietrendite finden Sie mit der folgenden Formel heraus:

Jahresreinertrag / Gesamtkosten bei Kauf = Nettomietrendite

Beim Jahresreinertrag handelt es sich um den Betrag, der am Ende tatsächlich auf Ihr Konto fließt. Angenommen, Sie vermieten Ihre Ferienwohnung zu einem Preis von 90 Euro pro Nacht bei 170 vermieteten Tagen pro Jahr. Das ergibt jährliche Mieteinnahmen von 15.300 Euro. Davon ziehen Sie alle laufenden Kosten ab. Hierzu zählen etwa Kosten für Bewirtschaftung, Verwaltung, Winterdienst, Internet, Instandhaltungsrücklagen und vieles Weiteres. Belaufen sich diese Ausgaben auf 6.000 Euro, dann bleibt Ihnen ein Jahresreinertrag von 9.300 Euro. Haben Sie die Ferienwohnung für 240.000 Euro (Nebenkosten bereits eingerechnet) gekauft, dann sieht die Nettomietrendite wie folgt aus:

9.300 Euro / 240.000 Euro = 0,039 = 3,9 %

Erstrebenswert bei Feriendomizilen ist eine Mietrendite zwischen 3 und 4 Prozent. Beim oben genannten Beispiel würden Sie also voraussichtlich ein solides Geschäft machen. Bedenken Sie aber, dass Sie eine Auslastung von 170 Tagen pro Jahr erst einmal erreichen müssen. Sehr viel Leerstand können Sie sich hier nicht leisten. Eine Faustregel des Immobilienverbands Deutschland IVD lautet: Ferienwohnungen und -häuser sollten sich bei einer Auslastung von 120 Tagen im Jahr selbst tragen.

Tipp 7: Andere Länder, andere Sitten

Haben Sie ein Objekt mit einer vielversprechenden Rendite gefunden, dann geht es an den Kaufvertrag. Gerade wenn Sie mit einer Immobilie im Ausland liebäugeln, sollten Sie sich vorher jedoch gut informieren. Es gilt: andere Länder, andere Sitten. So sind in Frankreich und Portugal etwa Vorverträge mit Anzahlung gang und gäbe. Während ein solcher Vertrag in Frankreich meist bindend ist, ist er es in Portugal eher selten.

Setzen Sie sich vorab also mit den rechtlichen Rahmenbedingungen für Kauf und Vermietung auseinander und holen Sie im besten Fall einen Experten an Bord. Dies gilt im Übrigen – wenn auch in geringerem Ausmaß – ebenfalls in Deutschland. Auch hier können Sie nicht einfach eine Immobilie kaufen und diese an Touristen vermieten. Befindet sich die Immobilie in einer reinen Wohngegend, ist die gewerbliche Vermietung in der Regel nicht möglich. In vielen Großstädten herrscht sogar ein Zweckentfremdungsverbot: Hier können Sie Wohnungen aufgrund der anhaltenden Wohnraumknappheit nur sehr eingeschränkt an Feriengäste vermieten.

Tipp 8: Steuervorteile nutzen

Eine Ferienwohnung zu unterhalten, kostet jede Menge Zeit und Geld. Glücklicherweise gibt es jedoch einige Steuervorteile, die Sie als Eigentümer nutzen können. So können Sie im Regelfall alle Aufwendungen und Ausgaben in Form von Werbungskosten oder Betriebsausgaben in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie die Immobilie mindestens zu 75 Prozent der üblichen Zeit vermieten. Was das für Sie genau bedeutet, können Sie beim jeweiligen Tourismusverband in Erfahrung bringen.

Möchten Sie Ihre Ferienimmobilie häufig auch selbst nutzen, dann können Sie die Aufwendungen nur anteilig steuerlich geltend machen. Dies geht jedoch lediglich, wenn Sie dem Finanzamt glaubhaft machen können, dass Sie mit der Ferienwohnung eine dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Nutzen Sie Ihr Haus am Strand etwa mehrere Monate im Jahr selbst und vermieten Sie es nur hin und wieder an Freunde, dann ist diese Gewinnerzielungsabsicht nicht gegeben. In diesem Fall müssten Sie für die Ferienwohnung sogar Zweitwohnsitzsteuer entrichten, allerdings können Sie diese wiederum als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Steuerberater konsultieren, bevor Sie Ihr Ferienhaus kaufen.

Fazit: Das passende Ferienhaus zu kaufen, ist nicht ganz einfach

Ferienwohnungen und -häuser sind beliebte Kapitalanlagen: Im besten Fall spülen sie regelmäßig Geld in die Kasse und können bei Bedarf für den eigenen Urlaub genutzt werden. Doch bevor Sie sich eine Ferienimmobilie zulegen, sollten Sie sich gut mit den Rahmenbedingungen beschäftigen: Wie attraktiv ist die Lage für Touristen? Welche Auslastung ist zu erwarten? Wie aufwendig sind Vermarktung und Bewirtschaftung und wie viel davon wollen Sie selbst übernehmen? Welche Rendite ist zu erwarten? All diese Fragen sollten Sie vorab klären, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Nur so können Sie sicherstellen, dass sich das Vorhaben am Ende auch wirklich auszahlt.

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