Eigentumswohnung steuerlich absetzen – welche Möglichkeiten gibt es?

Eine Frau möchte die Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Das vielzitierte Betongold gilt als krisensichere Anlage. Für Vermieter bedeutet eine Immobilie eine aussichtsreiche Renditemöglichkeit, für Selbstnutzer eine Form der Altersvorsorge. Doch eignet sich der Erwerb einer Eigentumswohnung auch als Steuersparmodell? Wie die Antwort darauf ausfällt, hängt von der geplanten Verwendung ab. Vermieter können vieles bei der Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Überschaubarer zeigt sich der Spielraum bei all jenen, die ausschließlich vor einem privaten Hintergrund eine Wohnung kaufen – doch auch sie haben Optionen.

Privat genutzte Eigentumswohnung: nur bedingtes Sparpotenzial

Im Alter keine Miete mehr zahlen, Raum für Individualität oder ein gesteigertes Lebensgefühl – es gibt viele Gründe, die für den Kauf einer Eigentumswohnung für private Zwecke sprechen. Steuerliche Aspekte spielen unterdessen eine eher untergeordnete Rolle. Im Gegensatz zu vermieteten Objekten lassen sich deutlich weniger Ausgaben bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Insbesondere 2 Posten sind aber zu nennen. So dürfen Tätigkeiten von Handwerkern nicht nur direkt nach dem Wohnungskauf, sondern generell bei der Steuer geltend gemacht werden. Ausschließlich die Kosten für ihre in Rechnung gestellten Arbeitsleistungen finden dabei Berücksichtigung. Beispiele dafür sind etwa:

  • Tapezieren und Streichen
  • Einbau neuer Fenster oder Türen
  • Verlegen von Fußböden und Fliesen
  • Badrenovierung
  • Reparaturen von Haushaltsgeräten
  • Kosten für Schornsteinfeger
  • Arbeiten an der Fassade
  • Umzugskosten

Davon ausgenommen ist jeglicher Materialaufwand. Das Finanzamt akzeptiert nur Zahlungen für den Service, die Anfahrt sowie eingesetzte Geräte. Maximal 6.000 Euro dieser Kosten können Sie jährlich bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen. 20 Prozent davon wirken sich steuermindernd aus, sodass Sie bis zu 1.200 Euro Steuern im Jahr sparen können.

Gut zu wissen: Um die Ausgaben steuerlich absetzen zu können, müssen Sie eine Rechnung vorweisen, in der die Materialkosten gesondert aufgeführt sind. Zudem ist ein Beleg für die erfolgte Überweisung erforderlich – bar gezahlte Leistungen akzeptiert das Finanzamt nicht.

Neben Handwerkertätigkeiten sind sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen der zweite relevante Posten. Dazu gehören unter anderem die Arbeit eines Hausmeisterdienstes, eines Gärtners oder einer Reinigungskraft. Auch hier lassen sich höchstens 20 Prozent steuermindernd geltend machen. Der Maximalbetrag liegt bei 510 Euro jährlich, wenn es sich bei den Beauftragten um Minijobber handelt. Bis zu 4.000 Euro werden berücksichtigt, wenn die Helfer selbstständig sind oder sich in einem sozialversicherungspflichtigen Angestelltenverhältnis befinden.

Homeoffice und besondere finanzielle Belastungen

Akzeptiert werden vom Finanzamt des Weiteren besondere Belastungen. Darunter fallen finanzielle Aufwendungen nach Schäden durch Unwetter wie etwa Hochwasser oder Sturm. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Versicherung die Kosten nicht übernimmt. Nötige Reparaturen sollten im Idealfall möglichst zeitnah nach ihrem Entstehen durchgeführt werden.

Eine weitere besondere Belastung, die sich bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen lässt, ist das Renovieren und Restaurieren einer denkmalgeschützten Immobilie. Von den dabei entstehenden Kosten dürfen jährlich 9 Prozent abgeschrieben werden – und zwar über einen Zeitraum von insgesamt 10 Jahren. Unterm Strich sind das also 90 Prozent des finanziellen Aufwands. Die Voraussetzungen dafür bestehen darin, dass es sich schon vor Beginn der Arbeiten um eine denkmalgeschützte Immobilie gehandelt hat. Außerdem dürfen sie nur in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde erfolgt sein. Die Institution übermittelt dem Finanzamt nach Abschluss der Sanierung eine Bestätigung.

Haben Sie in Ihre Eigentumswohnung ein Arbeitszimmer integriert, kommt auch das für die Steuererklärung infrage. Eines von 2 Szenarien sieht vor, dass Sie ausschließlich im Homeoffice tätig sind. Der Ihnen dabei entstehende finanzielle Aufwand ist dann ohne Einschränkungen abzugsfähig. Sind Sie Arbeitnehmer, handelt es sich um Werbungskosten – bei Selbstständigen um Betriebsausgaben. Der andere Fall: Im Unternehmen, das Sie beschäftigt, steht Ihnen kein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung. Kosten für das Homeoffice machen Sie dann mit bis zu 1.250 Euro geltend. Voll abzugsfähig sind Ausgaben in Form von:

  • Renovierungskosten
  • Anschaffung von Arbeitsmitteln wie Laptop und Drucker
  • Ausstattung in Form von Schreibtisch, Teppich, Tapete etc.

Des Weiteren lassen sich anteilig an der Gesamtwohnfläche folgende Posten auflisten:

  • laufende Nebenkosten
  • Kreditzinsen für Kauf oder Sanierung
  • Kosten für Renovierung von Flur und Treppenhaus

Wohnungskauf steuerlich absetzen: längst nicht die einzige Option für Vermieter

Deutlich länger fällt die Liste der Kosten aus, die sich bei einer vermieteten Eigentumswohnung steuerlich absetzen lassen. Das allgemeine Prinzip sieht vor, dass die Mieteinnahmen eines Jahres den Ausgaben gegenübergestellt werden. Die daraus resultierende Restsumme ist zu versteuern.

Schon bei der Anschaffung einer Immobilie eröffnet sich das erste Sparpotenzial, indem Sie den Wohnungskauf steuerlich absetzen. Das ist durch eine Abschreibung möglich, die nur die Immobilie selbst berücksichtigt, nicht aber den Anteil an Grund und Boden. Wer eine vermietete Eigentumswohnung erwirbt, die bis 1924 errichtet wurde, darf über die Dauer von 40 Jahren jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungskosten geltend machen. Für alle ab 1925 gebauten Objekte werden 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Beanspruchen Sie für den Erwerb des Objekts eine Finanzierung, dürfen Sie die Zinsen in Ihrer Steuererklärung angeben.

Die obligatorischen Kaufnebenkosten in Form der Grunderwerbsteuer, der Gerichts- und Notargebühren sowie eine eventuelle Maklercourtage finden ebenfalls Berücksichtigung. Wer die vermietete Eigentumswohnung modernisieren, sanieren oder darin Reparaturen vornehmen lässt, hat 2 Optionen zum Absetzen: Die Leistungen der Handwerker können aufgeteilt und über die Dauer von 5 Jahren in die Steuererklärung aufgenommen werden oder der Vermieter stellt einen Antrag, um die Ausgaben als Erhaltungsaufwendungen zu kategorisieren. Er setzt die Kosten in vollem Umfang im entsprechenden Steuerjahr ab. Gleichwohl ist eine Aufteilung über den Zeitraum von 2 bis 5 Jahren zulässig.

Von Versicherung bis Immobilieninserat – weitere Posten für die Steuererklärung

Eigentümer von Immobilien sind in Deutschland dazu angehalten, jährlich Grundsteuer zu zahlen. Diese Ausgabe dürfen Sie bei einer vermieteten Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Ihre Mieteinnahmen fließen auf ein Konto, das allein für die Immobilie mit allen eingehenden und ausgehenden Zahlungen bestimmt ist. Die entstehenden Kontoführungsgebühren sind ebenfalls vollumfänglich absetzbar. Gleiches gilt für finanziellen Aufwand, der Ihnen als Vermieter für Fahrten zur Wohnung oder organisatorische Tätigkeiten im Büro entsteht. Nebenkosten wie für Heizung, Wasser, Abfallentsorgung, Winterdienst, Versicherungen oder die Hausverwaltung werden durch die Mieter gedeckt. Diese Einnahmen sind zu versteuern, sie können dann aber wiederum als Werbungskosten in der Steuererklärung aufgeführt werden.

Ist die Vermietung einer möblierten Wohnung vorgesehen, gilt der Kauf der Inneneinrichtung als absetzbar. Hier hängt es von der Höhe der Ausgaben ab: Anschaffungen unterhalb von 800 Euro werden direkt vermerkt. Beim Überschreiten dieser Grenze ist eine Abschreibung über mehrere Jahre erforderlich.

Wer Rechtsstreitigkeiten mit seinem Mieter hat und einen Anwalt beauftragen muss, kann diese bei einer vermieteten Eigentumswohnung steuerlich absetzen, ebenso wie Kosten für ein Gutachten. Auch gezahlte Abfindungen werden vom Finanzamt akzeptiert. Es bleibt nicht aus, dass ein Objekt vorübergehend unbewohnt ist. Trotz des Leerstands laufen die Nebenkosten natürlich weiter. Sie dürfen als Werbungskosten angerechnet werden. Die Voraussetzung ist, dass sich der Eigentümer ernsthaft um einen neuen Mieter bemüht. Indizien dafür sind etwa eine Renovierung, das Beauftragen eines Maklers oder auch das Schalten von Anzeigen. Und Letztgenanntes ist das passende Stichwort: Auch Werbung, um einen neuen Mieter zu finden, gehört in die Steuererklärung.

Fazit: Vermieter sind im Vorteil, Denkmalimmobilien auch für Eigennutzer interessant

Die Möglichkeiten, welche Posten sich nach dem Wohnungskauf steuerlich absetzen lassen, unterscheiden sich zwischen Selbstnutzern und Vermietern deutlich. Eigentümer, die aus privaten Gründen in die Immobilie investieren, können vorrangig Arbeitsleistungen geltend machen. Vermieter profitieren von einer ganzen Reihe an Steuervorteilen. Für sie ist die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ von Relevanz.

Sie dürfen sogar bei einem eventuellen Leerstand eine Eigentumswohnung steuerlich absetzen, sofern sie sich nachweisbar um neue Mieter bemühen. Unter Umständen verlangt das Finanzamt Belege. Hilfreich sind dafür Dokumente wie beispielsweise Rechnungen eines Maklers, Protokolle durchgeführter Wohnungsbesichtigungen oder Kopien veröffentlichter Anzeigen. Aus steuerrechtlicher Sicht besonders attraktiv scheint der Wohnungskauf in einer denkmalgeschützten Immobilie – für Vermieter und Eigennutzer. Wer das Objekt selbst bewohnt, darf 90 Prozent der Sanierungskosten abschreiben, bei Anlegern sind es 100 Prozent.

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