Tod des Mieters – was passiert, wenn der Mieter verstorben ist?

Für Vermieter stellt sich die Frage, was mit dem Mietverhältnis passiert, wenn der Mieter stirbt. Doch der Tod des Mieters ist auch für die verwandten Erben von Bedeutung: Bleibt der Mietvertrag bestehen? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht? Und wer ist verpflichtet, die Wohnung zu räumen? Antworten auf diese und weitere wichtige Fragen gibt Ihnen der nachfolgende Artikel.

Was passiert nach dem Tod mit dem Mietvertrag und welche Kündigungsfristen gelten?

Nach den Regelungen des BGB endet ein Mietvertrag nicht mit dem Tod des Mieters. Die Rechtsfolge hängt von der Lebenssituation des Mieters ab. Der Gesetzgeber sieht verschiedene Fälle vor:

• Beide Ehepartner oder Lebenspartner waren als Mieter im Vertrag eingetragen: Der Mietvertrag geht automatisch auf den überlebenden Partner über. Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht: Binnen eines Monats nach dem Versterben des Ehe- oder Lebenspartners kann der überlebende Partner mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
• Hat der Verstorbene mit Angehörigen oder Lebenspartnern in der Wohnung oder dem Haus gelebt, geht der Vertrag auf diese Personen über, sofern der Verstorbene alleiniger Mieter war. Laut Gesetz handelt es sich dabei um „eintrittsberechtigte Personen“. Genaue Regelungen dazu finden sich in § 563 BGB. Wollen diese Personen den Mietvertrag nicht weiterführen, ist der Vermieter zu informieren. In diesem Fall treten die Erben in den Mietvertrag ein.
• Bei einem alleinlebenden Mieter geht das Mietverhältnis auf die Erben über, die das Recht haben, in die Wohnung einzuziehen. Auch Erben sind berechtigt, innerhalb eines Monats mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Wichtig ist, dass alle Erben die Kündigung unterzeichnen.

Gut zu wissen: Bestand eine Wohngemeinschaft und standen die Mitbewohner des Verstorbenen nicht als Mitmieter im Vertrag, setzt der Vermieter den Mietvertrag mit den Erben fort. Ob die anderen Mitglieder der WG weiterhin in der Immobilie wohnen können, ist also nicht unbedingt sichergestellt.

Welche Rechte hat der Vermieter?

Nach dem Tod des Mieters steht dem Vermieter die Zahlung der Miete für weitere 3 Monate zu. Zahlungspflichtig sind die Erben, die auch für weitere offene Positionen aufkommen müssen.

Auch der Vermieter besitzt ein außerordentliches Kündigungsrecht, das allerdings ohne triftigen Grund nur gegenüber den Erben ausgeübt werden darf. Gegenüber einer eintrittsberechtigten Person greift das Recht nur, wenn diese Person in den Augen des Vermieters unerwünscht ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sie schon vorher regelmäßig den Hausfrieden gestört hat oder eine persönliche Feindschaft zum Vermieter besteht. Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb eines Monats, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat, ausgesprochen werden.

Was passiert, wenn es beim Tod des Mieters keine Erben gibt?

Gibt es keine Erben oder schlagen die Erbberechtigten die Erbschaft aus, kann der Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. In diesem Fall wird der Nachlass gerichtlich verwaltet und der Vermieter erhält die noch ausstehenden Mietschulden auf diesem Weg. Auch die Kosten für die Entrümpelung der Wohnung werden aus dem Nachlass beglichen.

Was passiert nach dem Tod des Mieters mit der Mietkaution?

Übernehmen die Eintrittsberechtigten oder Erben den Mietvertrag nicht, haben die Erben Anspruch auf den Erhalt der Mietkaution. Der Vermieter ist allerdings berechtigt, einen Mietrückstand oder andere Forderungen gegenzurechnen.

Wer ist zur Räumung der Wohnung verpflichtet?

Haben die Erben den Mietvertrag gekündigt, müssen diese die Wohnung zum Kündigungstermin räumen und vertragsgemäß übergeben. Sollte es keine Erben geben und es besteht eine Nachlasspflegschaft, kümmert sich der Vermieter um die Räumung der Wohnung oder des Hauses.

Fazit: gesetzliche Regelungen nach dem Tod des Mieters beachten

Nach dem Tod eines Mieters endet ein bestehender Mietvertrag nicht automatisch. Alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen gehen auf seine Erben über, sofern es keine eintrittsberechtigten Personen gibt, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben und in den Mietvertrag eintreten können.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt klar, wie nach einem Todesfall des Mieters vorzugehen ist, wer den Mietvertrag übernehmen und wer eine Kündigung aussprechen kann. Problematisch kann es für den Vermieter werden, wenn ein alleinlebender Mieter stirbt und keine Erben vorhanden sind. Das Erbe wird in diesem Fall über einen Nachlasspfleger abgewickelt. Hatte der Verstorbene anderweitige Schulden, reichen die übrigbleibenden Mittel unter Umständen nicht aus, um alle Forderungen des Vermieters zu decken.

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