Bei einer Scheidung: Was passiert mit dem Haus?

Verliebt, verlobt, gebaut: Der gemeinsame Hausbau beziehungsweise Hauskauf ist oftmals der größte Schritt nach der Eheschließung. Doch was passiert, wenn die Ehe nicht hält: Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung? Wer bestimmt, wer bleiben darf und wer ausziehen muss und wie der finanzielle Wert aufgeteilt wird? Wir geben einen Überblick über die verschiedenen Szenarien, wie im Zuge einer Trennung mit dem Haus umgegangen werden kann.

Hintergrundwissen: Wie sich die Vermögensverhältnisse durch die Ehe verändern

Scheidung mit Haus: Wer bekommt die Immobilie?

Zunächst einmal ist wichtig zu wissen, wie sich Besitz- und Vermögensverhältnisse der Partner durch die Eheschließung verändern. Wird kein Ehevertrag geschlossen, der etwas anderes vorsieht, wird von einer Zugewinngemeinschaft ausgegangen. Bedeutet: Sämtliches Vermögen, das nach der Heirat von beiden Partnern gemeinsam erwirtschaftet wird, wird bei einer Trennung zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Wichtig: Geld oder andere Werte, die nur von einer Person in die Ehe eingebracht werden, bleiben davon unberührt. Auch während der Ehe von nur einem Partner gekauftes Eigentum oder Erbe bleibt von der Zugewinngemeinschaft unberührt.

Kommt es zur Trennung, wird ein Zugewinnausgleich fällig. Dabei wird das Anfangsvermögen (bei der Heirat) dem Endvermögen beider Partner gegenübergestellt und die Differenz ermittelt. Fällt diese Differenz, auch Vermögenszuwachs genannt, gleich aus, ist kein Zugewinnausgleich fällig. Fällt der Zuwachs unterschiedlich hoch aus, muss die Person mit dem höheren Zuwachs der Person mit dem niedrigen Zuwachs einen finanziellen Ausgleich zahlen, bis bei beiden ein gleichhohes Vermögen besteht. Der Ausgleich muss als Geldsumme ausgezahlt werden.

Auch hier gibt es eine Ausnahme: Einigen Sie sich mit Ihrem Partner auf eine andere Form des Ausgleichs oder verzichten aus irgendeinem Grund darauf, ist das problemlos möglich – Paare können bei einer Scheidung selbst festlegen, wie mit Vermögen und Werten umgegangen wird.

Was bedeutet das für das Haus bei einer Scheidung?

Ein Haus lässt sich naturgemäß schlecht einfach in zwei Teile schneiden und aufteilen, so dass sich häufig die Frage stellt, wer bei einer Scheidung das Haus bekommt.

Wenn die Immobilie offiziell nur einem gehört

Sind Sie als Alleineigentümer eines Hauses im Grundbuch eingetragen, können Sie Ihren Partner auffordern auszuziehen – allerdings nur mit einer angemessenen Frist, so dass er eine realistische Chance hat, eine neue Wohnung zu finden. Alternativ vereinbaren Sie, dass Ihr Partner das Haus weiter bewohnt und er Ihnen eine angemessene Miete dafür bezahlt. Wichtig: Entstehen ihm durch die Mietzahlung für das Haus oder den Auszug in eine neue Wohnung finanzielle Einbußen, greift hier eventuell der Zugewinnausgleich und Unterhaltsbedarf kann geltend gemacht werden. 

Verkaufen dürfen Sie die Immobilie als Alleineigentümer vor und während der Scheidung nicht ohne Zustimmung des Partners – vor allen Dingen nicht, wenn der Zugewinnausgleich noch nicht geklärt ist.

Gut zu wissen: Erben Sie während der Ehe ein Haus, wird dies bei einer Scheidung nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Eventuelle Modernisierungen und Renovierungen, die gemeinsam bezahlt wurden, werden allerdings als Wertsteigerung betrachtet und entsprechend beim Ausgleich berücksichtigt.

Gemeinsames Eigentum: Das Haus nach der Trennung vermieten

Gehört das Haus offiziell beiden Partnern und können sie sich nicht zu einem Verkauf durchringen, ist es eine Möglichkeit, das Haus an Dritte zu vermieten. Ein Vorteil kann hier sein, dass ein laufender Immobilienkredit einfach von den Mieteinnahmen weiter abbezahlt wird. Liegt die vereinbarte Miete über der monatlichen Kreditrate, werden die Überschüsse zu gleichen Teilen an beide Parteien ausgezahlt. Wichtig bei der Vermietung ist, dass die Partner sich über Mietbedingungen und Kosten einig sind und nur einer offiziell die Vermietung übernimmt.

Einer behält das Haus und zahlt den anderen aus

Meist bleibt ein Partner nach der Trennung in dem Haus wohnen, behält es also und zahlt den Partner aus. Um zu bestimmen, welche Summe bei der Auszahlung fällig wird, wird der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt und die noch offene Restschuld abgezogen. Dieser Wert wird durch zwei geteilt und Sie erhalten die Summe, die Sie an Ihren Partner nach der Scheidung noch auszahlen müssten, damit das Haus komplett Ihnen gehört. Sofern Sie die fällige Summe nicht direkt aus Eigenkapital bezahlen können, ist es möglich, einen Kredit für die Auszahlung aufzunehmen, der meist über die Immobilie abgesichert wird. Auch die Verrechnung mit dem Zugewinnausgleich ist möglich. Wie bei allen Vereinbarungen rund um eine Scheidung gilt: Anderweitige Vereinbarungen sind immer möglich, sofern beide Partner damit einverstanden sind.

Wichtig: Im Zuge der Auszahlung sollte auch der Grundbucheintrag auf Sie als Alleineigentümer umgetragen werden. Auch der Kredit läuft im besten Falle dann ebenfalls nur noch auf Sie. 

Hausverkauf bei einer Scheidung

Der Verkauf der Immobilie ist der einfachste Weg bei einer Trennung. Der Erlös wird anschließend auf beide Parteien aufgeteilt. Vorab ist entscheidend, dass der Wert eines Hauses festgestellt wird. Wie oben bereits beschrieben, können Sie nur im Zuge der Trennung Ihr Haus verkaufen, wenn beide Parteien einverstanden sind – selbst, wenn Sie als Alleineigentümer im Grundbuch stehen.

Weitere Möglichkeiten für das Haus bei Scheidung

Haben Sie ein bereits volljähriges gemeinsames Kind, können Sie die Immobilie auch auf diese übertragen und das Haus somit aus allen weiteren Verhandlungen heraushalten. Verstehen Sie sich auch weiterhin gut mit Ihrem Partner und gibt es das Haus her, können Sie die Immobilie auch in zwei klar getrennte Wohneinheiten aufteilen und beide dort wohnen bleiben. Damit die Scheidung beziehungsweise das Trennungsjahr jedoch anerkannt wird, ist die klare Trennung der beiden Haushalte wichtig.

Gut zu wissen: Werden sich die Partner nicht einig, was mit einem Haus bei einer Scheidung passieren soll, ist die letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung. Ein Vollstreckungsgericht versteigert das Haus öffentlich, wobei hier meist keine besonders guten Ergebnisse erzielt werden. Es ist also ratsam, sich zu einigen beziehungsweise die Aufteilung des Hauses im Trennungsfall schon bei der Eheschließung schriftlich festzuhalten.

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