Infrastruktur: Was bedeutet sie für Immobilien?

Vogelperspektive einer Bahn, die in den Bahnhof fährt, was gehört zur Infrastruktur?

Den Zustand einer Immobilie können Sie jederzeit durch Renovierungen verändern. Auf die Lage hingegen haben Sie keinen Einfluss und gerade deshalb ist sie eines der wichtigsten Kriterien bei der Immobilienwahl. Ein Teilaspekt der Standortbewertung ist dabei die Infrastruktur: Je besser diese ist, desto besser stehen die Chancen auf eine stabile Wertentwicklung Ihrer Immobilie.

Doch was genau ist eigentlich die Infrastruktur? Was zählt dazu, welche Aspekte umfasst sie und welche Bedeutung haben diese für die Beurteilung der Immobilienlage? Im folgenden sollen diese und weitere Fragen beantwortet werden.

Was ist Infrastruktur?

Eine mehr oder weniger offizielle Definition des Begriffs „Infrastruktur“ könnte wie folgt lauten: Die Infrastruktur bezeichnet die Gesamtheit an öffentlichen und nicht-öffentlichen Anlagen und Gegebenheiten, die der Daseinsvorsorge dienen. Auch wenn dies komplex klingen mag, ist der Begriff eigentlich einfach erklärt. Je besser die lokale Infrastruktur ist, desto höher ist Ihre Lebensqualität. Eine gute Infrastruktur erleichtert und verschönert Ihnen den Alltag, da Sie etwa alle Geschäfte des täglichen Bedarfs – wie Supermärkte, Apotheken und Drogerien – in Laufweite haben, ausreichend (Fach-)Arztpraxen sowie Kindergärten zur Verfügung stehen und am Wochenende ein umfangreiches Angebot an Freizeitaktivitäten auf Sie wartet.

Da die Infrastruktur als solche eine Vielzahl an verschiedenen Kriterien umfasst, wird sie häufig wie folgt untergliedert:

  • Technische Infrastruktur, z. B. ÖPNV-Anbindung, Radwege, Wanderwege
  • Grün-Blaue Infrastruktur,z. B. Grünflächen, Parks, Gewässer
  • Soziale Infrastruktur,z. B. Schulen, Kindergärten, Bibliotheken, Museen, Krankenhäuser, Altenheime, Pflegeheime, Sportanlagen, Spielplätze

Welche Rolle spielt die Infrastruktur bei der Wahl einer Immobilie?

Ein vielzitierter Makler-Leitspruch lautet: „Lage, Lage, Lage“. Während Sie die Immobilie jederzeit anpassen, renovieren und modernisieren können, müssen Sie die Lage so hinnehmen, wie sie ist. Das gilt in gleicher Weise auch für die Infrastruktur. Ein Beispiel für ihre Bedeutung: Denken Sie einmal an ein freistehendes Einfamilienhaus. Ein und dasselbe Haus wird im Speckgürtel einer Großstadt wesentlich mehr kosten als abgeschieden auf dem Land. Grund dafür ist die Infrastruktur.

Während in der Großstadt ausreichend Freizeitgestaltungsmöglichkeiten, jede Menge Schulen, eine hervorragende Anbindung an den Nahverkehr sowie lückenlose medizinische Versorgung geboten sind, geht die ländliche Lage häufig mit langen Fahrtwegen, medizinischer Unterversorgung und einem Mangel an Kita-Plätzen einher. Da Lagen im Stadtzentrum und im Einzugsgebiet aufgrund dessen immer beliebter werden, wird das Angebot gleichzeitig immer knapper. Dies führt wiederum dazu, dass die Preise nach oben gehen. Hätten Sie etwa vor 20 Jahren in eine kleine Stadtwohnung investiert, könnten Sie diese aktuell zu einem sehr guten Preis weiterverkaufen. Gleichermaßen riskieren Sie mit einer Immobilie mit sehr schlechter Infrastruktur, dass Sie keinen Käufer finden und am Ende sogar – trotz allgemein steigender Immobilienpreise – einen Verlust hinnehmen müssen. Von sehr abgelegenen Schnäppchenhäusern sollten Sie daher besser Abstand nehmen.

Nichtsdestotrotz gilt: Ob eine Infrastruktur als gut oder schlecht eingeordnet wird, ist in Teilen auch eine Frage der persönlichen Vorlieben. Auch ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen, spielt eine Rolle.

Eigennutzung

Egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten wollen: Wenn Sie eine Immobilie für sich selbst suchen, wird die Bewertung der Infrastruktur vermutlich kein Problem für Sie sein. Immerhin wissen Sie selbst am besten, worauf Sie im Alltag Wert legen. Leben Sie etwa bewusst in einer kinderlosen Partnerschaft, müssen Sie nicht unbedingt nach einem Haus oder einer Wohnung in unmittelbarer Nähe zu Kindergärten und Schulen suchen. Auch kann es natürlich sein, dass Sie den städtischen Trubel meiden wollen und sich bewusst eine etwas abgeschiedenere Immobilie auf dem Land wünschen. Am besten erstellen Sie vorab eine Liste mit all Ihren Kriterien.

Bedenken Sie jedoch: Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und diese dann doch wieder verkaufen wollen, dann sollte das Objekt möglichst viele Interessenten ansprechen. Es kann also nie schaden, wenn Sie bei der Infrastruktur auch auf Aspekte achten, die für Sie persönlich zum jetzigen Zeitpunkt vielleicht nicht so wichtig sind. Je mehr Kaufinteressenten Sie später haben, desto höher fällt in der Regel der Verkaufspreis aus.

Vermietung

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen wollen, dann sollte diese weniger an Ihre eigenen Bedürfnisse angepasst und stattdessen vielmehr für eine Vielzahl an Mieter-Zielgruppen interessant sein. Es gilt also auch hier: Achten Sie darauf, dass die Infrastruktur möglichst vielfältig ist und dass Ihre zukünftigen Mieter wenig Abstriche machen müssen. Ideal sind etwa mittelgroße Wohnungen am Stadtrand, da Ihre Mieter so in den Vorzug einer hervorragenden ÖPNV-Anbindung kommen und gleichzeitig nah am Grünen leben. Etwas schwerer zu vermieten sind Wohnungen, die in einem Vorort liegen, den weder S-Bahn noch Regionalzüge anfahren.

Tipp: Bei Immobilieninvestments müssen Sie langfristig denken. Setzen Sie sich daher auch mit den Plänen des städtischen Bauamts auseinander. Unter Umständen steht in den nächsten Jahren eine Erweiterung des Straßenbahnnetzes oder Ähnliches an: Mit etwas Glück können Sie sich so eine Immobilie sichern, die aktuell noch nicht an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist und daher verhältnismäßig günstig zu haben ist. Erfolgt der Anschluss an das ÖPNV-Netz schließlich, können Sie attraktive Mieten erzielen und es könnte sich auch eine deutliche Wertsteigerung ergeben.

Checkliste: Was macht eine gute Infrastruktur aus?

Wenn Sie wissen wollen, ob die Infrastruktur einer Immobilie gut oder schlecht ist, dann sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:

  • Ist die Immobilie an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Werden auch in den Abendstunden und am Wochenende noch ausreichend Fahrten angeboten?
  • Ist der Flughafen nah genug, um bequem in den Urlaub starten zu können? Ist er aber gleichzeitig weit genug entfernt, um nicht von Fluglärm gestört zu werden?
  • Sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs – z. B. Supermärkte, Drogerien, Bäckereien, Metzgereien, Apotheken – einfach und schnell zu erreichen?
  • Sind genug Arztpraxen und Facharztpraxen verfügbar? Wie weit ist es bis zum nächsten Krankenhaus?
  • Gibt es ausreichend Schulen, Kitas und Kindergärten?
  • Gibt es Spielplätze? Wie gut werden diese gepflegt?
  • Gibt es ausreichend Senioren- und Pflegeheime?
  • Gibt es einladende Naherholungsgebiete wie Wälder, Parks und Seen? Wie weit sind diese entfernt?
  • Wie attraktiv sind die Freizeitgestaltungsmöglichkeiten? Gibt es Kinos, Theater und Museen? Gibt es gute Bars, Restaurants und Biergärten?
  • Gibt es Sportanlagen? Wie gut werden diese gepflegt? Gibt es ein breites Angebot an Sportvereinen?

Je mehr dieser Fragen Sie mit Ja beantworten können, desto besser ist die Infrastruktur des jeweiligen Objekts.

Fazit: Je besser die Infrastruktur, desto attraktiver die Immobilie

Wenn Sie sicherstellen wollen, dass Ihre Immobilie langfristig an Wert gewinnt und dass immer ausreichend Mieter zur Auswahl stehen, dann sollten Sie besonders auf die Infrastruktur achten. Welche Freizeitaktivitäten werden angeboten? Gibt es Schulen und Kindergärten? Wo ist das nächste Krankenhaus? All diese und viele weitere Fragen sollten Sie beantworten können, bevor Sie den Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreiben. Denn Sie müssen bedenken: Die Immobilie an sich können Sie verändern, die Infrastruktur hingegen nicht.

Bildnachweis: Markus Mainka / Shutterstock.com

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