Nebenkostenabrechnung: Grundsteuer ist umlagefähig

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, hat regelmäßige Ausgaben, darunter beispielsweise Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Beleuchtungskosten sowie die Grundsteuer. Als Vermieter können Sie diese Kostenpositionen über die Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Wir verraten Ihnen, wie Sie die Grundsteuer in Ihrer Betriebskostenabrechnung geltend machen und welche Stolperfallen es dabei zu umgehen gilt.

Unter welchen Voraussetzungen ist die Grundsteuer umlagefähig?

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wann ist das erlaubt?

Gerade in Großstädten gibt es oft sehr viele Interessenten für bezahlbaren Wohnraum. Da kann eine öffentliche Wohnungsbesichtigung leicht zur Massenabfertigung werden. Einen Einzeltermin erhalten Sie hier in den seltensten Fällen. Allerdings gibt es Makler, die nur wenige Parteien auf einmal einladen. Hier gilt es, einen guten Eindruck zu hinterlassen und dem Makler oder dem Besitzer der Wohnung positiv im Gedächtnis zu bleiben.

Umlagefähige Nebenkosten: Was zählt zur Grundsteuer?

Gute Nachrichten für Vermieter: Zwar müssen Sie die Grundsteuer zunächst selbst zahlen, doch können Sie die Kosten dafür per Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. In § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden alle umlagefähigen Nebenkostenarten aufgezählt. Der Paragraf nennt dabei explizit auch „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“, zu denen auch die Grundsteuer gehört.

Dennoch sollten Sie nicht sofort die vollen Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen neben den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks auch regionale Abgaben, darunter die Beiträge an den Boden- und Wasserverband sowie etwaige Deichabgaben. Bei den Anliegergebühren handelt es sich hingegen um von der Gemeinde erhobene Straßenausbaubeiträge. Diese müssen Sie als Vermieter alleine tragen. In der Nebenkostenabrechnung hat dieser Posten daher nichts zu suchen.

Umlage muss mietvertraglich vereinbart sein

Die wichtigste Voraussetzung, um die Grundsteuer auf Ihre Mieter umzulegen, ist ein ordentlicher und rechtssicherer Mietvertrag. Nur wenn Sie sich bereits im Mietvertrag das Recht eingeräumt haben, bestimmte Kostenpositionen umzulegen, ist die Betriebskostenabrechnung wirksam. Während Sie in der Vergangenheit noch meist die exakten Kostenpositionen aufzählen mussten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Umlage von Betriebskosten in den letzten Jahren klar erleichtert. Regeln Sie per Mietvertrag schlicht, dass Sie „die Betriebskosten“ umlegen, ist dies als Verweis auf § 2 BetrKV und den darin enthaltenen Betriebskostenkatalog zu verstehen. Die Formulierung ist damit wirksam. Besser ist es allerdings dennoch, auf den exakten Paragrafen zu verweisen. Im Fall der Fälle sparen Sie sich so Streitereien mit Ihren Mietern.

Angabe des Verteilerschlüssels

Im Mietvertrag sollten Sie auch festhalten, welchen Verteilerschlüssel Sie für die Umlage der Betriebskosten inklusive Gewerbesteuer wählen wollen. Möglich sind:

  • Wohnfläche
  • Anzahl der Personen im Haushalt
  • Wohneinheiten

Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel ausgewiesen, muss die Abrechnung auf Grundlage der Wohnfläche erfolgen. Für Sie als Vermieter ist dies in der Regel mit etwas mehr Aufwand verbunden, da hier genauer gerechnet werden muss.Eine Ausnahme greift bei preisgebundenen Wohnungen, häufig auch als Sozialwohnungen bezeichnet. Während Sie den Verteilerschlüssel bei regulären Wohnungen frei wählen können, müssen Sie bei preisgebundenen Wohnungen immer nach der Wohnfläche abrechnen. So sieht es § 2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen vor.

Grundsteuer auf Mieter umlegen per Nebenkostenabrechnung: So geht’s

Haben Sie sich per Mietvertrag das Recht auf die Nebenkostenumlage zugesichert und hat Ihr Mieter regelmäßige Abschlagszahlungen geleistet, sind Sie automatisch dazu verpflichtet, am Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Hierfür haben Sie ab Ende des Zeitraums zwölf Monate Zeit.

Das Erstellen der Nebenkostenabrechnung sollten Sie keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen. Laut Mieterbund ist etwa jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Legt Ihr Mieter Widerspruch ein, stehen Ihre Karten als Vermieter eher schlecht. Sie müssen dann nachweisen, dass Sie korrekt abgerechnet haben oder Ihrem Mieter eine überarbeitete Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Der Mieter hat dabei auch ein Recht auf Akteneinsicht: Achten Sie daher darauf, alle Beträge korrekt auszuweisen.

Was muss in die Nebenkostenabrechnung?

Die wichtigste Grundregel für die Erstellung einer rechtssicheren Nebenkostenabrechnung lautet: Ihre Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Führen Sie hierzu alle Kostenpositionen auf und erläutern Sie den Verteilerschlüssel. Anschließend müssen Sie für jeden Kostenpunkt den Anteil des einzelnen Mieters errechnen. Von der Summe der Einzelpositionen ziehen Sie im Anschluss die Summe der bereits gezahlten Abschläge ab. Hat Ihr Mieter zu viel gezahlt, müssen Sie ihm die Differenz zurückerstatten. Hat er zu wenig gezählt, ist eine Nachzahlung fällig.

Gut zu wissen: Verpassen Sie die Frist von zwölf Monaten, können Sie die Nachzahlung nicht länger geltend machen. Anders herum verhält es sich, wenn unter dem Strich ein Plus für den Mieter herauskommt. Der Mieter kann auch nach abgelaufener Frist noch auf die Nebenkostenabrechnung bestehen und seine Rückerstattung einfordern.

Was tun bei einer rückwirkenden Grundsteuererhöhung?

Haben Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erst vor Kurzem verschickt und erfahren Sie erst jetzt, dass Ihre Grundsteuer rückwirkend erhöht oder höher festgesetzt wurde? In diesem Fall haben Sie gemäß § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zwölf Monate Zeit, um die Zusatzkosten an Ihre Mieter weiterzugeben. Einen Haken gibt es jedoch: Sie müssen sich wiederum im Mietvertrag oder in der jährlichen Betriebskostenabrechnung einen sogenannten Erhöhungsvorbehalt zugesichert haben. Nur dann steht Ihnen die rückwirkende Forderung zu.

Sonderfall: Grundsteuer umlegen bei gemischten Wohnanlagen

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine gemischte Wohnanlage, in der sich auch Gewerbeimmobilien befinden, kann sich die Umlage der Grundsteuer unter Umständen etwas schwieriger gestalten. Das hat den folgenden Grund: Eine Gewerbeimmobilie können Sie in der Regel teurer vermieten als eine reguläre Wohnung. Der höhere Mietzins beeinflusst den Einheitswert, welcher sich wiederum auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt. Würden Sie die hohe Grundsteuer nun schlicht nach Wohneinheiten aufteilen, müsste jeder Mieter denselben Anteil stemmen. Da diese Regelung für reguläre (Wohnungs-)Mieter zu einer höheren finanziellen Belastung führen würde, können diese ihr Recht auf die Aufteilung der Grundsteuer geltend machen.

In diesem Fall dürfen Sie nicht die gesamte Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen, sondern nur den Teil, der auf tatsächlichen Wohnraum entfällt. Die Grundsteuer, die auf Gewerbeflächen entfällt, müssen Sie entsprechend abziehen. Sie können die Grundsteuer allerdings nur dann aufteilen, wenn Sie den Wert der Gewerbeimmobilie genau beziffern können. Voraussetzung hierfür ist, dass das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Einheitswerts angewandt wurde.

Da die Regelung recht komplex ist, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter ihr Recht auf Aufteilung der Grundsteuer außerdem nur dann geltend machen können, wenn die Differenz zwischen tatsächlicher und gewöhnlicher Grundsteuer mehr als zehn Prozent beträgt.

Gut zu wissen: Mieter können die Aufteilung der Grundsteuer nicht nur im Fall von Mischimmobilien geltend machen. Auch wenn Ihre Immobilie Stellplätze und Garagen enthält, die Sie nur an einzelne oder sogar an Nicht-Mieter vermieten, müssen Sie den Anteil der Grundsteuer, der darauf entfällt, abziehen. Wohnen Sie selbst mit im Haus oder stehen Wohnungen leer, dürfen Sie auch den Grundsteuerteil, der darauf entfällt, nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Fazit: Grundsteuer umlegen und Geld sparen

Vermieter sollten von ihrem Recht Gebrauch machen und umlagefähige Nebenkosten – darunter die Grundsteuer – auf ihre Mieter umlegen. Zwar gilt es, bei der Nebenkostenabrechnung bestimmte Fristen einzuhalten und einige Stolperfallen zu umschiffen, doch können Sie so am Ende bares Geld sparen. Vergessen Sie nur nicht, sich dieses Recht schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags einzuräumen!

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