Mietvertrag prüfen lassen – 10 wichtige Klauseln und häufige Fehler
Des Öfteren sind Mietverträge ein heikles Thema. Das liegt daran, dass neben einigen einzuhaltenden Mindeststandards viel Freiheit bei der Gestaltung der Konditionen gegeben ist. Die von den Vermietern genutzten Formulierungen oder eingearbeiteten Klauseln können daher ungültig sein. Um Fehler im Mietvertrag auszuschließen, lohnt sich eine Prüfung in jedem Fall. Erfahren Sie hier, worauf Sie konkret achten sollten.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: leider keine Seltenheit
Ein Mietvertrag sollte eigentlich ein individuelles Schriftstück sein. Viele Vermieter setzen ein solches Dokument jedoch nicht selbst auf, sondern bedienen sich an Vorlagen. Teils lassen sich diese kostenfrei finden, teils werden sie gegen eine Gebühr angeboten. Vorlagen machen es insofern einfach, als lediglich die wichtigsten Eckdaten einzutragen sind. Eine Garantie für Richtigkeit besteht nicht. Gleichzeitig kann ein solcher Vertrag auch tendenziell eher mieter- oder vermieterfreundlich formuliert sein. Mindestens die folgenden Inhalte müssen darin vorkommen:
- vollständige Namen der Vertragsparteien
- detaillierte Bezeichnung des Mietobjekts
- Höhe der vereinbarten Miete
- Beginn des Mietverhältnisses
- Unterschrift der Vertragspartner
Es ist im Interesse beider Seiten, einen Mietvertrag prüfen zu lassen. Der Vermieter stellt dadurch sicher, dass die von ihm eingearbeiteten Klauseln auch wirklich rechtsgültig sind. Sind sie es nicht, braucht sich der Mieter nicht daran zu halten – gleichzeitig möchte er natürlich auch wissen, ob Fehler im Mietvertrag enthalten sind. Hat er keine Kenntnis davon, kommt ihn das unter Umständen teuer zu stehen oder bedeutet weitere unerwünschte Folgen. Exemplarisch sei genannt, dass er hohe Kosten für Reparaturen aus eigener Tasche zahlen soll oder er nicht so schnell wie erhofft kündigen kann.
Im Gegensatz zu anderen Verträgen gilt für einen Mietvertrag kein Widerrufsrecht. Es ist also nicht möglich, binnen einer Frist von 14 Tagen zurückzutreten. Wer unterschreibt, bindet sich. Dementsprechend sollten Sie rechtzeitig vorab Ihren Mietvertrag prüfen lassen. Das können unter anderem Anwälte, Mietervereine, die Verbraucherzentralen oder auch der Deutsche Mieterbund für Sie tun.
1. Namen der Mieter
In der Regel sollten die Namen aller Bewohner im Mietvertrag vorkommen und nicht nur ein Stellvertreter. Bei Familien müssen beide Elternteile aufgeführt und zumindest die Anzahl der Kinder genannt werden. Nur wer im Vertrag gelistet ist, hat die vollen Mieterrechte sowie die damit verbundenen Pflichten. Stellt sich heraus, dass dahingehend ein Fehler im Mietvertrag vorliegt, dass einer der Bewohner darin fehlt, bestünde aus Sicht des Vermieters das Recht auf eine Abmahnung. Korrekte Angaben sind für ihn schon allein wegen der Nebenkostenabrechnung wichtig.
Bei Wohngemeinschaften gilt es abzuwägen, ob alle Mitglieder in das Vertragswerk aufgenommen werden sollen. Falls ja, dann haften sie gemeinsam und sind zu Mietzahlungen verpflichtet. Sie können aber auch nur zusammen kündigen. Für Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen ist des Weiteren die Zustimmung aller notwendig.
2. Größe und Ausstattung der gemieteten Immobilie
Häufiger als erwartet existieren Fehler im Mietvertrag bezüglich der Wohnfläche. Ist diese mehr als 10 Prozent kleiner als angegeben, besteht das Recht auf Mietminderung. Das betrifft ebenso die Vorauszahlung für die Betriebskosten. Allerdings ist die Angabe zur Wohnfläche im Vertrag nicht verpflichtend. Sie darf dem Mieter auch mündlich mitgeteilt werden. Dann gilt sie als unverbindlich. Die Konsequenz: Der Mieter kann sich nicht auf sie berufen. Das ist auch dann der Fall, wenn eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag auf mögliche Messfehler hinweist und verdeutlicht, dass die Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Für maximale Transparenz sollte die Größe der Wohnfläche aber im Vertrag vorkommen. Idealerweise werden alle gemieteten Räume aufgeführt. Dazu gehören auch der Keller, der Dachboden und die Garage beziehungsweise ein Stellplatz. Weiterhin ist eine Beschreibung des Objekts mit diesen Informationen üblich:
- Adresse
- Anzahl und Art der Zimmer
- bei Wohnungen: konkrete Lage im Haus
- spezielle Regelungen für Keller, Garten und Stellplätze
Mit einem Übergabeprotokoll sind Mieter und Vermieter gleichermaßen bestens abgesichert. Es gibt Aufschluss darüber, ob die Immobilie unmöbliert, teilmöbliert oder vollmöbliert übernommen wurde. Der Zustand – renoviert oder unrenoviert – sowie eventuelle Schäden gehören ebenfalls in ein solches Protokoll. Wenn Sie den Mietvertrag prüfen, achten Sie darauf, dass die Beschreibungen tatsächlich zutreffen.
3. Höhe der Mietkaution
Eine gesetzliche Verpflichtung zu einer Mietkaution gibt es nicht. In der Praxis ist es aber weit verbreitet, dass der Mieter eine Sicherheit hinterlegt. Kommt er seinen Pflichten nicht nach, kann der Vermieter darauf zurückgreifen. Wenn eine Kaution erhoben wird, muss sie vertraglich festgehalten sein. Wer den Mietvertrag prüfen möchte, sollte auf die Höhe des Betrags achten. Er darf die Summe von 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen. Der Mieter hat das Recht, sie in 3 Raten zu begleichen. Die erste Zahlung wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Bei Unzulänglichkeiten wie einer zu hoch angesetzten Kaution kommt es nicht gleich dazu, dass der Mietvertrag ungültig ist. Der Mieter kann aber die zu viel geleistete Summe zurückfordern.
4. Mieterhöhung
Wenn Sie einen Mietvertrag prüfen lassen, richten Experten einen kritischen Blick auf die Vereinbarung über die Mieterhöhung. Sie kann entweder nach gesetzlichen Grundlagen oder vertraglichen Vorgaben erfolgen. Generell ist das Gesetz recht mieterfreundlich gestaltet. Es erlaubt das Anheben der Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung. Innerhalb von 3 Jahren darf sie zudem um nicht mehr als 20 Prozent steigen.
Für vertragliche Festlegungen gibt es 2 Ansätze. Weniger weit verbreitet ist die Indexmietvereinbarung. Sie orientiert sich am Preisindex des Statistischen Bundesamts (StBA) für die Lebenshaltung aller deutschen Privathaushalte. Einmal jährlich darf die Miete angepasst werden. Die gängigere Variante ist die Staffelmiete. Hierbei sind automatische Anhebungen um einen bestimmten Betrag in Etappen vorgesehen. Auch sie dürfen nur einmal pro Jahr erfolgen. Sind zu hohe Beträge oder engere Zeiträume definiert, würde es sich dabei um unwirksame Klauseln im Mietvertrag handeln.
5. Betriebskosten
Der Mieter muss für die Betriebskosten aufkommen – hier ist jedoch ein Aber anzufügen. Das darf nämlich nur dann von ihm verlangt werden, wenn eine vertragliche Vereinbarung dazu existiert. Tauchen dort allerdings Forderungen wie die Zahlung von Bankgebühren oder einer Mietausfallversicherung auf, beinhaltet der Mietvertrag ungültige Klauseln. Derartige Posten gehören in den Bereich der Verwaltungskosten. Sie hat der Vermieter selbst zu tragen. Umlagefähig sind Betriebskosten in Form von:
- Grundsteuer
- Entwässerung
- Pflege des Gartens / der Außenanlagen
- Warmwasser und Heizung
- Kosten für Hausmeisterdienste
- Kosten für Betrieb und Instandhaltung eines Aufzugs
- Müllbeseitigung
- Gebäude- und Straßenreinigung
- Hausstrom
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Antenne, TV, Kabelanschluss
- Waschraum
Zudem gibt es die Kategorie der sonstigen Betriebskosten. Sie ist nicht dafür vorgesehen, um beliebige andere Ausgaben darin zusammenzufassen. Wenn Sie Ihren Mietvertrag prüfen, achten Sie genau darauf, welche Leistungen darin aufgeführt sind. Zulässig wären etwa Reparaturkosten, die sich durch eine laufende Nutzung ergeben. In jedem Fall sollten sie konkret benannt sein.
Betriebskosten können als Vorauszahlung oder in Form einer Pauschale geleistet werden. Zwar ist es kein Fehler im Mietvertrag, doch es bedeutet womöglich einen Nachteil für den Mieter, wenn er die Vereinbarung für die Pauschale unterzeichnet. Anders als bei der Vorauszahlung ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine Abrechnung vorzulegen. Zwar sind keine nachträglichen Forderungen zu erwarten, dafür aber auch keine Rückerstattungen.
6. Kündigungsausschluss
Der Kündigungsausschluss – alternativ auch als Mindestmietdauer bezeichnet – darf Inhalt eines Mietvertrags sein. Das bedeutet, dass sich beide Parteien auf einen Zeitraum verständigen, der mit Beginn des Mietverhältnisses anläuft. Innerhalb dessen ist keine Kündigung möglich. Ein Fehler im Mietvertrag wäre dann zu erkennen, wenn diese Spanne mehr als 4 Jahre beträgt. Nach der aktuellen rechtlichen Situation ist die Obergrenze auf 48 Monate festgelegt. Es wäre außerdem von einer der unwirksamen Klauseln im Mietvertrag zu sprechen, wenn der Verzicht nur einseitig gelten soll. Der Ausschluss ist für den Vermieter gleichermaßen bindend.
7. Zeitlich befristetes Mietverhältnis
Mietverhältnisse lassen sich sowohl zeitlich begrenzt als auch unbegrenzt abschließen. Wird nichts im Vertrag erwähnt, ist dieser unbegrenzt gültig. Ausgehen kann die Initiative für eine solche Vereinbarung von beiden Seiten. Weiß der Mieter beispielsweise, dass er die Wohnung nach Abschluss seines Studiums nicht mehr nutzen und die Stadt wieder verlassen wird, ist das ein denkbares Szenario.
Umgekehrt mag es für den Vermieter vielleicht absehbar sein, dass er nach einer bestimmten Zeit Eigenbedarf anmelden muss. Damit diese Regelung im Mietvertrag nicht ungültig ist, verlangt sie nach der Angabe des Grundes für die Befristung. Ohne diesen würde es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln. Das ist auch dann der Fall, wenn sich der genannte Grund durch eine neue Situation erübrigt.
8. Schönheitsreparaturen und Mängel
Nicht selten beinhalten Mietverträge Regelungen zu Kleinreparaturen. Alternativ ist von Schönheitsreparaturen die Rede. Werden bestimmte Grundlagen nicht berücksichtigt, kann es sich dabei um eine der unwirksamen Klauseln im Mietvertrag handeln. Das kommt durchaus häufiger vor. Damit die Vereinbarung greift, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Mieter übernimmt die Wohnung frisch renoviert oder in einem vergleichbaren Zustand.
- Es werden flexible Fristen für die Renovierung gewährt.
- Der Vermieter darf dem Mieter nicht übermäßig viele Pflichten auferlegen.
- Die Höhe der Kosten ist klar begrenzt.
- Die Reparaturen betreffen häufig genutzte Komponenten der Wohnung.
Typische Gegenstände, welche die Schönheitsreparaturklausel einschließen darf, sind unter anderem Rollläden, Steckdosen, Lichtschalter, Wasserhähne, Duschköpfe oder Türschlösser. Die Obergrenze innerhalb von 12 Monaten liegt bei 250 Euro oder 8 Prozent der Jahresmiete. Zudem ist darauf zu achten, dass es einen Ausgleich für den Mieter gibt. Wie dieser Ausgleich aussieht, ist nicht präzise geregelt. Ein Anwalt für Mietrecht kann den Mietvertrag prüfen und am besten beurteilen, ob eine angemessene Lösung gefunden wurde.
Eine weitere Klausel, die im Mietvertrag unwirksam ist, betrifft Mängel. Formuliert der Vermieter, dass das Objekt wie gesehen übernommen wurde und Mängelrügen jeder Art damit ausgeschlossen sind, hat eine solche Vereinbarung keine Gültigkeit. Dem Mieter steht schließlich das Recht auf ein mängelfreies Objekt zu. Treten im Laufe der Zeit Schäden auf, sind diese dem Vermieter zu melden, der sie anschließend beheben muss.
9. Halten von Haustieren
Als Streitpunkt entpuppt sich unter Umständen die Haustierhaltung. Ein grundsätzliches Verbot gehört in die Kategorie der unwirksamen Klauseln im Mietvertrag. Es ist nicht gesetzeskonform, da zumindest Kleintiere wie Hamster, Fische oder Ziervögel ohne die Erlaubnis des Vermieters gehalten werden können. Bei Katzen oder Hunden bedarf es einer Abwägung – eine generelle Absage ist auch dabei nicht zulässig. Vielmehr sind die Interessen des Mieters denen der anderen Bewohner gegenüberzustellen. Die Hausgemeinschaft sollte sich nicht durch das Tier gestört fühlen. Gelten die Tiere als gefährlich oder exotisch, ist jedoch unbedingt das Einverständnis des Vermieters gefragt. Generell empfiehlt es sich immer, schon im Vorfeld Absprachen zu treffen und damit klare Verhältnisse zu schaffen.
10. Besichtigung durch Vermieter
Muss der Mieter den Vermieter jederzeit in die Wohnung lassen? Sollte er ihm sogar den Schlüssel zur Verfügung stellen, wenn er längere Zeit nicht zu Hause ist? Nein – wenn Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen und derartige Bestimmungen darin zu finden sind, besitzen sie keine Gültigkeit. Für den Mieter würde das eine Benachteiligung bedeuten und ihn in seiner Privatsphäre einschränken. Der Vermieter muss aber in bestimmten Fällen dennoch Zutritt erhalten, und zwar dann, wenn er dafür einen sachlichen Grund hat. Dafür kündigt er sich im Vorfeld bei seinem Mieter an, wobei eine mündliche Absprache genügt. Anlässe sind etwa:
- Ausmessen der Wohnung
- Begutachten von Mängeln
- Besichtigung mit potenziellen Nachmietern oder Kaufinteressenten
Fazit: Mietvertrag prüfen lassen, weil beide Seiten profitieren
Ob Sie Mieter oder Vermieter sind: Es erweist sich immer als sinnvoller Schritt, wenn Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen. Fallstricke kommen häufiger vor als erwartet. Nimmt ein Experte das Dokument unter die Lupe, kann vorab ausgeschlossen werden, dass Vereinbarungen im Mietvertrag ungültig sind. Selbst wenn der Eigentümer bereits eine vermeintlich einwandfreie Vorlage durch vorausgegangene Mietverhältnisse nutzt, lohnt sich eine Überprüfung. In der Zwischenzeit hat es womöglich gesetzliche Änderungen gegeben.
Mieter befinden sich oftmals in einer Konkurrenzsituation mit anderen Interessenten. Davon sollten sie sich jedoch nicht abschrecken lassen: Wenn der Mietvertrag ungültige Klauseln beinhaltet, muss darüber gesprochen werden. Sie können jedoch auch einen Vorteil für den Mieter bedeuten. Sind sie nicht wirksam, braucht er diese nicht einzuhalten. Beiden Parteien ist zu empfehlen, sich vor der verbindlichen Vertragsunterzeichnung abzusprechen und Unklarheiten aus der Welt zu schaffen. Wurden Vereinbarungen wie noch durch den Vermieter durchzuführende Reparaturen getroffen, sollte sich der Mieter diese ebenfalls schriftlich bestätigen lassen.
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