Mietrückstand – wie geht man mit Mietschulden um?

Wird die monatliche Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt überwiesen, sind Vermieter beunruhigt. Wie der Vermieter bei einem Mietrückstand reagieren sollte, wann eine Abmahnung erfolgen sollte und ob eine fristlose Kündigung möglich ist, erfahren Sie im Folgenden.

Was bedeutet Mietrückstand und wann tritt er ein?

Grundsätzlich gelten die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag für die Bezahlung der Miete. In aller Regel wird die Miete am Anfang des Monats im Voraus bezahlt und muss bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen sein. Nach dieser Frist gerät der Mieter in Rückstand. Der Vermieter sollte bei geringfügigen Verspätungen abwarten, denn einem Urteil des Bundesgerichtshofs nach reicht es aus, wenn der Mieter die Zahlung spätestens am dritten Werktag des Monats zur Zahlung anweist (BGH Az. VIII ZR 222/15). Kommt es durch die Bank zu einer Verzögerung, ist das nicht dem Mieter anzulasten. Im Streitfall ist der Mieter verpflichtet, nachzuweisen, dass sein Konto zum Fälligkeitszeitpunkt über ausreichend Guthaben verfügte.

Es reicht also nicht aus, die Miete zu überweisen, obwohl kein Geld auf dem Konto vorhanden ist. Ist die Miete nach dem dritten Werktag nicht oder nur zum Teil beim Vermieter eingegangen, handelt es sich um einen Mietrückstand.

Gut zu wissen: Ein Samstag zählt bei der Berechnung der Frist nicht als Werktag.

Wie sollte ein Vermieter bei Mietschulden handeln?

Idealerweise sucht der Vermieter zunächst das Gespräch mit dem Mieter, um an die Zahlung der Miete zu erinnern. Sollte das erfolglos bleiben, kann der Vermieter mit einer Mahnung oder sogar einer fristlosen Kündigung reagieren.

Wann ist eine Mahnung wegen des Mietrückstands möglich?

Bei Mietschulden ist der Vermieter berechtigt, den Mieter mit einer Mahnung zur Zahlung des Schuldbetrags aufzufordern. Um eine spätere Kündigung auszusprechen, ist eine Abmahnung nicht zwingend notwendig. Idealerweise erfolgt diese schriftlich und enthält folgende Angaben:

• Name und Anschrift des Vermieters
• Name und Anschrift des Mieters
• Definition der Mietsache
• Höhe der Mietschulden mit Angabe der säumigen Monate
• Zahlungsfrist

Tipp: Eine Abmahnung kann auch mündlich erfolgen, aber aus Gründen der Beweispflicht empfiehlt sich die schriftliche Form.

Mietverzug: Ist eine fristlose Kündigung möglich?

Bei einem Mietrückstand hat der Vermieter laut Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Recht, aus einem außerordentlichen Grund eine Kündigung auszusprechen. In diesen Fällen kann fristlos gekündigt werden:

• Der Mieter hat die Miete 2 Monate nacheinander nicht fristgemäß bezahlt.
• Der Mieter hat 2 Monate nacheinander nur einen Teil der Miete bezahlt, beide Beträge zusammen sind höher als eine Monatsmiete.
• Es sind Mietschulden über einen längeren Zeitraum aufgelaufen, die der Höhe von 2 Monatsmieten entsprechen.

Nach einer fristlosen Kündigung hat der Mieter 2 Monate Zeit, die säumige Miete zu zahlen. Sobald die Forderung beglichen ist, wird die Kündigung unwirksam. Mieter, die innerhalb der letzten 2 Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung erhalten haben und diese durch Zahlung der Rückstände abgewendet haben, können eine weitere Kündigung nicht erneut rückgängig machen. In diesen Fällen gilt also die fristlose Kündigung trotz nachträglicher Zahlung.

Gut zu wissen: Die Verjährungsfrist für Mietrückstände beträgt 3 Jahre.

Kann der Vermieter eine fristgerechte Kündigung aussprechen?

Zahlt der Mieter wiederholt keine Miete, überweist zu spät oder nicht den gesamten Betrag, kann der Vermieter wegen erheblicher Verletzung der Vertragspflichten eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die sich aus der Länge des Mietverhältnisses ergibt. Das ist auch möglich, wenn eine zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung wegen der Zahlung der Miete unwirksam geworden ist. Vermieter, die auf Dauer mit der Zahlungsmoral eines Mieters nicht zufrieden sind, können in diesem Fall wegen erheblicher Vertragsverletzungen mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Wie sollten Mieter sich bei rückständigen Mietzahlungen verhalten?

Mieter reagieren im Idealfall bereits, bevor es zu einer Mahnung oder sogar fristlosen Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen kommt. Sie sollten das Gespräch mit dem Vermieter suchen und klären, aus welchen Gründen sie die Miete nicht oder nicht in voller Höhe zahlen können. Bei Arbeitslosigkeit haben Mieter unter Umständen Anspruch auf Zahlungen des Jobcenters, das in bestimmten Fällen auch für Mietrückstände aufkommt.

Fazit: Bei Mietrückständen umgehend reagieren

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei einer rückständigen Miete sofort reagieren. Mieter haben die Möglichkeit, Zahlungsschwierigkeiten zu erklären, und können so vielleicht auf das Verständnis des Vermieters hoffen. Bevor Vermieter eine Mahnung oder Kündigung aussprechen, sollten sie ein klärendes Gespräch mit dem Mieter suchen. Bestehen die Mietrückstände weiterhin und ist der Mieter uneinsichtig, besteht als letzte Konsequenz das Recht zur fristlosen Kündigung.

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