Einliegerwohnung mieten – darauf müssen Mieter und Vermieter achten

Stimmen die Rahmenbedingungen, profitieren beide Parteien: sowohl die Mieter als auch die Vermieter einer Einliegerwohnung. Worauf Sie dabei achten sollten, welche Vorteile Sie erwarten dürfen und was bei diesem Thema noch eine wichtige Rolle spielt, erfahren Sie im Folgenden.

Wann ist überhaupt von einer Einliegerwohnung zu sprechen?

Zwei Teile einer Modellimmobilie,was ist eine Einliegerwohnung?

Die sogenannten „Einlieger“ verhalfen diesem Wohnkonzept zu seiner Bezeichnung. So wurden in der Vergangenheit Landarbeiter genannt, die sich bei Bauern einmieteten und diese auf ihrem Hof unterstützten. In den Jahren nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs verpflichtete ein Gesetz Eigentümer neuer Einfamilienhäuser sogar dazu, Einliegerwohnungen einzubauen. Damit sollte dem damaligen Mangel an Wohnraum begegnet werden.

Bevor die Aspekte eines solchen Mietverhältnisses zur Sprache kommen, ist eine Definition des Begriffs der Einliegerwohnung sinnvoll. Verschiedene Bedingungen müssen zutreffen, damit sich überhaupt von diesem Immobilientyp sprechen lässt. Essenzielle Voraussetzung ist, dass es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit innerhalb eines Hauses handelt. Eine weitere wichtige Bedingung besteht darin, den Haushalt vollkommen unabhängig führen zu können – eine eigene Küche und ein Badezimmer sind dafür unerlässlich. Zusammengefasst hat eine Einliegerwohnung diese Kriterien zu erfüllen:

  • Sie ist abschließbar und damit vom restlichen Wohnbereich abgetrennt.
  • Von außen lässt sie sich nicht über einen eigenen Zugang erreichen.
  • Der Weg zur Wohnung führt stattdessen über die Haustür oder das Treppenhaus.
  • Sie erlaubt eine unabhängige Haushaltsführung.
  • Sie muss ein Bad mit Dusche und WC sowie eine Kochmöglichkeit bieten.
  • Ihre Fläche ist kleiner als die des Hauptwohnbereichs.

Ohne eigene Haushaltsführung würde es sich um eine klassische Zimmervermietung handeln. Ebenso bedeutend ist das Kriterium, dass es keinen separaten Zugang von außen gibt. Andernfalls handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, sondern um ein Zweifamilienhaus.

Wer eine Einliegerwohnung vermieten möchte, sollte auch auf die Mindestgröße achten. Zwar ist diese bundesweit nicht einheitlich geregelt, doch zumeist werden 25 Quadratmeter als Vorgabe genannt. Um für die Vermietung rentabel zu sein, gelten allerdings 50 Quadratmeter als guter Richtwert. Eine Grenze nach oben existiert nicht. Entscheidend ist lediglich, dass die Einliegerwohnung eine kleinere Wohnfläche aufweist als die des Hauseigentümers.

Einliegerwohnung vermieten: Darauf müssen Eigentümer achten

Die Grundlage für das Mietverhältnis ist der dazugehörige Vertrag. Das Wohnkonzept der Einliegerwohnung gestaltet sich insofern besonders, als Eigentümer und Mieter enger zusammenleben als sonst üblich. Das mag sich bei einer familiären Beziehung recht unkompliziert darstellen. Anders sieht es womöglich bei fremden Mietern aus. Um Klarheit zu schaffen, sind genaue Vereinbarungen im Vertrag wichtig. Festhalten lassen sich etwa Punkte wie diese:

  • Regeln für das Mitbenutzen des Gartens
  • Eventuelle Verpflichtung zur Pflege des Außenbereichs, inkl. Schneeräumen im Winter
  • Absprachen für das Halten von Haustieren
  • Nutzen von Bereichen wie Keller oder Dachboden

Ein strittiger Punkt kann außerdem gleich von Beginn an vermieden werden: Er betrifft die Verbrauchskosten. Eigentümer, die eine Einliegerwohnung vermieten, sind nicht dazu verpflichtet, diese verbrauchsabhängig abzurechnen. Für maximale Transparenz empfiehlt es sich aber, separate Zähler für die Energie- und Wasserversorgung einzubauen.

Gut zu wissen: Wenn Verwandte Ihre Einliegerwohnung mieten, sollten Sie in jedem Fall auch einen Vertrag aufsetzen. Fehlt eine solche Vereinbarung, können Sie als Vermieter womöglich nicht von den steuerlichen Vorteilen profitieren, sofern das Mietverhältnis nicht als solches anerkannt wird.

Die Miethöhe ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Leben Angehörige in der Einliegerwohnung, liegt es nahe, ihnen besonders günstige Konditionen zu gewähren. So verständlich dieses Vorgehen auch ist – die steuerlichen Konsequenzen sind nicht außer Acht zu lassen. Der aufgerufene Betrag sollte definitiv nicht unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete liegen. Ausgaben wie Darlehenszinsen, Abschreibungen oder Instandhaltungskosten dürften dann nur noch anteilig abgesetzt werden.

Kritisch ist aber auch schon der Bereich ab 66 Prozent bis zu besagten 50 Prozent zu betrachten. Bewegt sich die Miete innerhalb dieser Spanne, nimmt das Finanzamt eine Prüfung vor. Dabei wird untersucht, inwiefern der Eigentümer auf langfristige Sicht eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt. Führt die Berechnung zu einem positiven Ergebnis, lassen sich die Kosten in vollem Umfang geltend machen – andernfalls auch nur anteilig.

Eigentümer, die eine Einliegerwohnung vermieten, genießen ein Sonderkündigungsrecht. Anders als bei herkömmlichen Mietverhältnissen brauchen sie keinen triftigen Grund wie einen Eigenbedarf vorzubringen. Allerdings gilt es zu bedenken, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter verlängert, wenn der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht – in welchem Maße, hängt von der Laufzeit des bestehenden Vertrags ab. Diese Fristen sind dabei zu berücksichtigen:

  • 6 Monate bei einem bis zu 5 Jahre bestehenden Mietvertrag
  • 9 Monate bei einer Mietvertragsdauer zwischen 5 und 8 Jahren
  • 12 Monate bei einem mehr als 8 Jahre bestehenden Mietvertrag

Einliegerwohnung vermieten: Was Mieter berücksichtigen sollten

Auch alle Interessenten, die eine Einliegerwohnung mieten möchten, haben bestimmte Punkte zu bedenken. An die Rahmenbedingungen zum Kündigen des Vertrags lässt sich gleich aus Sicht der Mieter anknüpfen. Sie müssen sich bewusst sein, dass diese rechtlichen Vorgaben für sie mit gewissen Nachteilen verbunden sind. In der Regel bleibt ihnen nichts anderes übrig, als eine Vertragsauflösung zu akzeptieren, wenn der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht ausübt.

Behelfen können sich all jene, die eine Einliegerwohnung mieten, nur mit der Sozialklausel. Damit diese greift, müssen sie jedoch einen Nachweis erbringen. Es gilt zu belegen, dass die Kündigung eine besondere Härte für die Mieter bedeutet. Das wäre etwa dann der Fall, wenn sie unter einer schweren Erkrankung leiden oder Probleme haben, einen adäquaten Ersatzwohnraum zu finden. Es ist aber auch möglich, im Vorfeld mit dem Vermieter zu sprechen und abweichende Vereinbarungen für die Kündigungsfristen zu treffen. Das darf nur zum Vorteil der Mieter geschehen. Der Vermieter muss sich allerdings nicht darauf einlassen.

Ein weiterer kritischer Aspekt ist die Abrechnung der Verbrauchskosten. Der Vermieter ist nicht dazu angehalten, die Heizkosten verbrauchsabhängig zu bestimmen. Er darf sie auch anteilig entsprechend der Quadratmeterzahlen ermitteln. Bei einem ungünstigen Szenario tragen die Mieter dadurch einen Teil der Kosten des Vermieters mit. Eine solche Vereinbarung ist aber nur wirksam, wenn sie vertraglich so vermerkt wird. Idealerweise sind getrennte Wasser- sowie Gas- und Stromzähler eingerichtet.

Einliegerwohnung vermieten: Das spricht dafür

Ein ganz offensichtlicher Grund, eine Einliegerwohnung zu vermieten, sind die damit verbundenen Einnahmen. Sie können bereits während der Immobilienfinanzierung hilfreich sein, um die Raten zu begleichen. Später dienen sie als zweites Einkommen. Zudem besteht die Möglichkeit, 2 Darlehen abzuschließen, wovon eines für den Hauptwohnbereich und eines für die Einliegerwohnung vorgesehen ist. Entspricht die Immobilie den Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), lässt sich doppelt von der staatlichen Förderung profitieren.

Steuerliche Vorteile sind ebenfalls ein ganz wesentlicher Anlass, eine Einliegerwohnung zu vermieten. Berücksichtigt werden insbesondere folgende Ausgaben:

  • Zinskosten
  • Aufwendungen für Instandhaltung
  • Arbeiten zur Modernisierung
  • Reparaturen
  • Maklerkosten
  • Herstellungskosten bei Neubau (2 % Abschreibung jährlich)

Letztlich begünstigt auch der zwischenmenschliche Faktor die Entscheidung, eine Einliegerwohnung zu vermieten. Wer seine Verwandten in dem Objekt unterbringt, kann damit ein Mehrgenerationenhaus schaffen, in dem sich Alt und Jung gegenseitig unterstützen. Selbstverständlich ist es auch denkbar, eine enge Bindung zu fremden Mietern aufzubauen und voneinander zu profitieren.

Einliegerwohnung mieten: Das spricht dafür

Auch für Mieter bringt das Leben in einer Einliegerwohnung gewisse Vorzüge mit sich. Finanzielle Aspekte spielen hier ebenfalls eine Rolle. Objekte dieser Art werden häufig zu attraktiveren Konditionen angeboten als klassische Mietwohnungen.

Gewisse Abstriche bei der Privatsphäre sowie die nicht unübliche Lage im Souterrain oder unterm Dach rechtfertigen eine Vergünstigung. So fällt es bestimmten Zielgruppen wie etwa Studenten oder Auszubildenden leichter, eine bezahlbare Unterkunft zu finden. Idealerweise ist die Einliegerwohnung zum Mieten bereits möbliert und damit direkt bezugsfertig. Ein abschließendes Argument verbindet Mieter und Vermieter: Familien können gemeinsam mit gewissen Rückzugsmöglichkeiten und unabhängiger Haushaltsführung unter einem Dach leben.

Fazit: Die Einliegerwohnung ist ein besonderes Wohnkonzept

Wer eine Einliegerwohnung mieten möchte, muss sich vor Augen führen, dass sich dieses Wohnkonzept von anderen abhebt. Die gesonderten Kündigungsbedingungen sind ein ganz wesentlicher Unterschied. Aber auch auf die Abrechnung der Verbrauchskosten ist zu achten. Ein bedeutender Vorteil sind die zumeist geringeren Mieten.

All jene, die eine Einliegerwohnung vermieten, profitieren von der Möglichkeit, die damit verbundenen Ausgaben steuerlich geltend machen zu können. Damit das in vollem Umfang zulässig ist, dürfen sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Aufgrund des sehr engen Wohnverhältnisses empfehlen sich präzise und gegebenenfalls zusätzliche Vereinbarungen im Mietvertrag. So lassen sich eventuelle Streitigkeiten weitgehend ausschließen. Um diese zu vermeiden, sind außerdem separate Zähler für die Abrechnung der Verbrauchsdaten hilfreich.

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