Vermietung an Angehörige: Wissenswertes zur Miete

Die Vermietung einer Eigentumswohnung innerhalb des näheren Verwandtenkreises ist oftmals eine günstige Situation für beide Seiten: Als Eigentümer der Immobilie kennen Sie den zukünftigen Mieter, sind sich sicher, dass dieser pünktlich zahlt und pfleglich mit der Wohnung umgeht – andererseits profitieren Kinder, Enkelkinder und andere Angehörige von einer günstigeren Miete. Es bleibt ja schließlich in der Familie. Allerdings: Damit sich die Vermietung an Angehörige finanziell für beide Seiten lohnt, sollten Sie einige Grenzen und Vorgaben beachten und den Mietvertrag entsprechend gestalten.

Steuervorteile durch Vermietung: die Grundlage

Zunächst einmal ist jeder Vermieter verpflichtet, seine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Zuvor dürfen Sie jedoch sämtliche Werbungskosten abziehen – also laufende Kosten für die Wohnung, eine jährliche Abschreibung von etwa 2 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Zinsen für einen Immobilienkredit. So reduzieren sich die Einnahmen beziehungsweise der Gewinn und damit auch die Höhe der zu zahlenden Steuern. Je nachdem, wie stark Sie die Miete bei der Vermietung an Angehörige reduzieren, kann das rein rechnerisch dazu führen, dass Sie mit der Wohnung sogar Verlust machen – das Finanzamt würde in diesem Falle sogar noch draufzahlen.

Die 66-Prozent-Regel bei der Vermietung an Angehörige

Um solche Fälle zu vermeiden, wurde die 66-Prozent-Regel festgelegt. Diese besagt, dass Sie bei der Vermietung an Verwandte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern müssen, um sich alle steuerlichen Vorteile zu sichern, also alle Werbungskosten im vollen Umfang absetzen zu können. Setzen Sie bei der Vermietung an Angehörige eine niedrigere Miete an, können Sie die Werbungskosten auch nur anteilig angeben. Vereinbaren Sie beispielsweise eine Monatsmiete, die nur 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dürfen Sie auch nur 50 Prozent Ihrer Abschreibungen, Zinsen und weiteren Kosten verrechnen.

Wichtig: Bei der Berechnung der 66-Prozent-Regel beziehungsweise ob diese eingehalten wird, bildet die Warmmiete die Grundlage – nicht die Kaltmiete.

Die Regel greift übrigens nicht nur bei einem Vertragsabschluss mit Verwandten, bei fremden Mietern ist die Wahrscheinlichkeit allerdings nur sehr gering, dass eine vergünstigte Miete zum Tragen kommt.

Vermietung an Angehörige ohne Miete

Eine Mutter und ihr Kind sitzen nebeneinander, sie profitieren von der Vermietung an Angehörige

Wenn Sie kostenlos an Angehörige Ihre Wohnung vermieten, interpretiert das Finanzamt das als Liebhaberei. Bedeutet für Sie, dass Sie keinerlei Kosten in der Steuererklärung angeben können. Im schlimmsten Falle müssen Sie bei der Vermietung an Angehörige, ohne dafür Miete zu nehmen, sogar draufzahlen: Die Schenkungssteuer greift laut Erbschaftssteuergesetz bei „jeder freigiebigen Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch diese auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“.

Im Falle einer mietfreien Wohnung wäre diese Vorgabe in jedem Fall erfüllt, allerdings wird die Schenkungssteuer in der Realität selten fällig. Zum einen erfährt das Finanzamt oftmals gar nicht von diesen Fällen, zum anderen gibt es auch bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die gerade bei nahen Angehörigen sehr hoch ausfallen.

Vermietung an Angehörige: abschließende Vertrags- und Steuertipps

Damit nicht nur Ihre Verwandten von der vergünstigten Wohnung profitieren, sondern Sie steuerliche Vorteile optimal nutzen und Steuerfallen umgehen können, beachten Sie folgende Punkte bei der Vermietung an Verwandte:

  1. Setzen Sie auch bei der Vermietung an Angehörige einen schriftlichen Mietvertrag auf, der alle Rechte und Pflichten sowie Mietzahlungen regelt.
  2. Schließen Sie einen unbefristeten Mietvertrag ab, um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu vermeiden. Bei befristeten Mietverträgen kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum fordern – sich also beweisen lassen, dass und wie viel Gewinn Sie mit der Vermietung erzielen. Ergibt sich aus der Berechnung kein Gewinn, geht das Finanzamt auch hier von Liebhaberei aus und Sie haben keinerlei steuerliche Vorteile mehr.
  3. Lassen Sie sich alle Miet- und Nebenkostenzahlungen überweisen – Barzahlungen sind nicht zulässig.
  4. Passen Sie die Miete regelmäßig an. Da sich Vergleichsmieten mit der Zeit verändern, prüfen Sie durch einen Blick in den Mietspiegel regelmäßig, ob Sie mit Ihrer vergünstigten Miete noch oberhalb der 66-Prozent-Grenze liegen, sofern Sie alle Werbungskosten absetzen möchten.

Tipp für Eltern, die ihre Kinder vergünstigt wohnen lassen wollen: Unterhaltszahlungen können mit den Mietzahlungen verrechnet werden. Um die Verrechnung transparent für das Finanzamt zu gestalten, empfiehlt es sich jedoch, zwei separate Buchungen vorzunehmen – das Kind überweist die Miete an Sie, Sie überweisen den Unterhalt an das Kind.

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