Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt?

Eine ĂŒbergelaufene Badewanne, eine undichte Waschmaschine oder ein poröses Rohr: Ursachen fĂŒr einen Wasserschaden gibt es leider zuhauf. MĂŒssen infolge des Wasserschadens WĂ€nde und Böden getrocknet werden und kam es darĂŒber hinaus zu SchĂ€den am Mobiliar, geht das Leck schnell ins Geld. Deshalb sollten Sie möglichst rasch ermitteln, wo genau das Wasser herkommt und wer den Schaden verursacht hat. Anhand dieser Informationen wird schließlich bestimmt, wer fĂŒr den Schaden geradestehen muss.

Wasserschaden: mögliche Ursachen

Dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zufolge kommt es in Deutschland etwa alle 30 Sekunden zu LeitungswasserschĂ€den. Dabei zĂ€hlen RohrbrĂŒche nicht einmal zu den Hauptursachen fĂŒr WasserschĂ€den: Installationsfehler bei Wasch- und SpĂŒlmaschine, ĂŒbergelaufene Waschbecken und Badewannen sowie Ă€ußere Einwirkungen wie Hochwasser und Starkregen sorgten in den vergangenen Jahren fĂŒr VersicherungsschĂ€den in Milliardenhöhe.

WĂ€hrend der Schaden bei einer defekten Waschmaschine oft direkt ersichtlich ist, kann ein poröses Wasserrohr die Bausubstanz nach und nach in Mitleidenschaft ziehen. HĂ€ufige Indizien fĂŒr derartig versteckte WasserschĂ€den sind ein fauliger Geruch, ein plötzlich gestiegener Mehrverbrauch an Wasser sowie ein konstantes FließgerĂ€usch, das aus den Leitungen zu kommen scheint. In diesem Fall sollten Mieter einen Blick auf die Wasseruhr werfen: Dreht sich diese, obwohl kein Wasser entnommen wird, liegt ein Wasserschaden nahe. Mieter sind dann dazu verpflichtet, unverzĂŒglich den Vermieter ĂŒber ihren Verdacht in Kenntnis zu setzen. Alternativ können sie auch die Hausverwaltung oder den Hausmeister informieren.

Erste Hilfe bei Wasserschaden: Was tun?

Wer Wasser in der Wohnung hat und den Vermieter bereits informiert hat, sollte anschließend unverzĂŒglich einige Maßnahmen ergreifen, um den Schaden zu begrenzen:

  1. Wasser abstellen: Kann der Wasserschaden genau verortet werden, genĂŒgt in der Regel das Zudrehen des Absperrhahns. Ist unklar, wo das Wasser herkommt, sollte der Hauptwasserhahn geschlossen werden.
  2. Strom abstellen: Unterbrechen Sie die Stromzufuhr, um einen Kurzschluss oder Folgebrand zu verhindern.
  3. Bewegliches Inventar retten: Bringen Sie Ihre Möbel oder anderes bewegliches Inventar in Sicherheit oder decken Sie dieses so gut es geht mit Folien ab. Um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren, sollten Fenster und TĂŒren geöffnet werden.
  4. Wasser (provisorisch) beseitigen: Versuchen Sie, das Wasser möglichst effizient zu beseitigen. Bei kleineren WasserschĂ€den genĂŒgen meist Lappen und Eimer. Handelt es sich um einen massiven Wasserschaden – etwa einen vollgelaufenen Keller – sollten Sie die Feuerwehr verstĂ€ndigen. Bedenken Sie allerdings, dass dies Kosten nach sich zieht. Als Vermieter einer Wohnung sollten Sie davon absehen, direkt auf eigene Faust Handwerker zu beauftragen. Wenden Sie sich stattdessen zunĂ€chst an Ihre Versicherung. HĂ€ufig kooperieren diese mit einzelnen Handwerkerbetrieben und schrĂ€nken deshalb die Haftung ein, wenn der Versicherungsnehmer das Ganze selbst in die Hand nimmt.
  5. SchĂ€den dokumentieren: Fertigen Sie Fotos von den entstandenen SchĂ€den an. So groß die Versuchung auch sein mag: Entsorgen Sie kaputtes Mobiliar nicht direkt, sondern behalten Sie dieses vorĂŒbergehend als Beweis fĂŒr die Versicherung.

Gut zu wissen: Im Falle eines Wasserschadens muss der Mieter dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewĂ€hren. Problematisch wird das Ganze allerdings, wenn Nachbarn einen Wasserschaden melden, die Ursache in Ihrer Eigentumswohnung vermutet wird und Ihr Mieter nicht zu Hause ist. In diesem Fall mĂŒssen Sie als Vermieter zunĂ€chst versuchen, den Mieter telefonisch zu erreichen. Haben Sie dabei keinen Erfolg, sollten Sie nicht direkt den nĂ€chstbesten SchlĂŒsseldienst rufen und sich so selbst Zugang zur Wohnung verschaffen. Zwar berufen sich viele Vermieter in dieser Situation auf „Gefahr im Verzug“, doch kann ein solches Vorgehen im Streitfall auch als Hausfriedensbruch ausgelegt werden. Sprechen Sie vorher mit allen Nachbarn und fragen Sie nach, ob Ihr Mieter vielleicht einen ErsatzschlĂŒssel oder eine Handynummer hinterlassen hat. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie zusĂ€tzlich zum SchlĂŒsseldienst auch die Polizei verstĂ€ndigen. Diese kann im Zweifelsfall belegen, dass es sich um einen Notfall gehandelt hat und dass Ihnen nichts anderes ĂŒbrig blieb, als die Wohnung eigenmĂ€chtig zu betreten.

Wer haftet bei Wasserschaden in der Mietwohnung?

Bei WasserschĂ€den in der Mietwohnung gilt: Der Verursacher haftet. Hat der Mieter beispielsweise die SpĂŒlmaschine selbst angeschlossen und sind ihm dabei Fehler unterlaufen, haftet er fĂŒr den Fall, dass diese nach einiger Zeit unbemerkt auslĂ€uft. Platzt hingegen ein Rohr in der Leitung, kann nicht der Mieter fĂŒr den Schaden verantwortlich gemacht werden. In diesem Fall haftet der Vermieter als EigentĂŒmer der Wohnung.

SchadensersatzansprĂŒche nach Wasserschaden

Aus dieser Haftung ergeben sich auch bestimmte AnsprĂŒche: Hat ein Gutachter veraltete Leitungen als Ursache fĂŒr das Leck identifiziert, hĂ€tten Sie als Vermieter den Schaden durch die frĂŒhzeitige Sanierung vermeiden können. Wurde die teure Designercouch Ihres Mieters durch den vermeidbaren Rohrbruch beschĂ€digt, kann dieser Schadensersatz von Ihnen verlangen. DarĂŒber hinaus steht Ihrem Mieter unter UmstĂ€nden eine AufwandsentschĂ€digung nach § 555a Absatz 3 BĂŒrgerliches Gesetzbuch (BGB) zu: So mĂŒssen Sie ihm unter anderem die entstandenen Stromkosten fĂŒr das TrocknungsgerĂ€t oder den Hotelaufenthalt bezahlen, wenn die Wohnung vorĂŒbergehend nicht mehr bewohnbar ist. Sorgt dies dafĂŒr, dass Ihr Mieter einen lĂ€ngeren Arbeitsweg in Kauf nehmen muss, kann ihm hierfĂŒr zusĂ€tzlich eine Kilometerpauschale von etwa 30 Cent zustehen. Übernimmt Ihr Mieter Teile der Reinigungs- und RĂ€umarbeiten selbst, kann er Ihnen auch seine Arbeitsleistung in Rechnung stellen. Gerichte haben hier in der Vergangenheit einen Stundensatz von etwa 7,50 Euro als gerechtfertigt anerkannt.

Dasselbe gilt jedoch auch andersherum: Hat der Mieter etwa das Waschbecken wĂ€hrend seiner Abwesenheit zum Überlaufen gebracht, können Sie SchadensersatzansprĂŒche fĂŒr SchĂ€den an Ihrer Eigentumswohnung geltend machen.

Mietminderung nach Wasserschaden

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, den vertragsgemĂ€ĂŸen Zustand der Mietsache zu sichern. Liegt ein Wasserschaden vor und hat der Mieter diesen nicht selbst verursacht, ist die uneingeschrĂ€nkte Nutzung der Wohnung hĂ€ufig nicht mehr gegeben. Das laute Dröhnen der TrocknungsgerĂ€te oder unbewohnbare Zimmer sorgen dafĂŒr, dass Ihr Mieter deutliche Abstriche hinnehmen muss und entsprechend eine Mietminderung geltend machen kann.

Ein Paar hat einen Wasserschaden in der Mietwohnung

Zwar gibt es Mietminderungstabellen, die der ersten Orientierung dienen sollen, doch muss der genaue Prozentsatz immer im Einzelfall bestimmt werden. Als Vermieter empfiehlt es sich, in einem solchen Fall proaktiv zu handeln und dem Mieter von sich aus eine angemessene Mietminderung anzubieten, die greift, bis alle SchÀden beseitigt sind.

Uneinsichtig reagieren Vermieter oft dann, wenn ein Dritter den Schaden verursacht hat. Hat der Nachbar in der Wohnung darĂŒber beispielsweise vergessen, den Wasserhahn zuzudrehen, und wurde dabei auch die eigene Eigentumswohnung in Mitleidenschaft gezogen, steht dem Mieter im Zweifelsfall trotzdem eine Mietminderung zu. Schließlich kommt es auch dann zu EinschrĂ€nkungen im tĂ€glichen Leben. Die Einbußen – sowie alle Ausgaben, die fĂŒr die Beseitigung des Wasserschadens anfallen – können Sie allerdings spĂ€ter vom Verursacher des Wasserschadens oder dessen Versicherung zurĂŒckfordern.

Wasserschaden in der Wohnung: Welche Versicherung haftet wann?

Bei WasserschÀden springen in vielen FÀllen Versicherungen ein. Hierbei kommt es jedoch darauf an, wer den Schaden verursacht hat und welche Art von Schaden dabei entstanden ist.

GebÀudeversicherung

Kommt es zu einem Wasserschaden und ist dieser auf ein poröses oder geplatztes Rohr zurĂŒckzufĂŒhren, ist die WohngebĂ€udeversicherung die erste Anlaufstelle fĂŒr Wohnungs- und HauseigentĂŒmer. Sie kommt fĂŒr die Kosten fĂŒr Reparatur und Instandhaltung auf. Die GebĂ€udeversicherung kommt in der Regel auch dann auf, wenn SchĂ€den am Gemeinschaftseigentum – beispielsweise Flur und Treppenhaus – entstanden sind. WohnungseigentĂŒmer sollten sich in diesem Fall aber darauf einstellen, dass die Abwicklung nervenzehrend und langwierig sein kann, da einige Versicherer in einem solchen Fall mit der gesamten EigentĂŒmergemeinschaft verhandeln wollen.

ImmobilieneigentĂŒmer sollten bedenken, dass die GebĂ€udeversicherung in der Regel nicht bei SchĂ€den durch Grund-, Hoch- und Reinigungswasser einspringt. In diesem Fall ist die sogenannte Elementarversicherung leistungspflichtig. Auch wenn das GebĂ€ude leersteht, sind Sie bei der GebĂ€udeversicherung an der falschen Stelle. Stattdessen sollten Sie sich – wenn vorhanden – an Ihre Bauleistungsversicherung wenden.

Elementarversicherung

Die Elementarversicherung zahlt immer dann, wenn es infolge von Naturereignissen zu einem Wasserschaden gekommen ist. Beispiele hierfĂŒr sind Starkregen und Hochwasser. Teils ist die Elementarversicherung bereits in der GebĂ€udeversicherung enthalten, doch geht dies in der Regel mit höheren BeitrĂ€gen einher. Als WohnungseigentĂŒmer sollten Sie sich darĂŒber Gedanken machen, ob Sie diese Art von Schutz unbedingt benötigen. Besitzen Sie beispielsweise eine Wohnung im dritten Stock ohne Kelleranteil, ist die Elementarversicherung eher unnötig.

Hausratversicherung

Hat der Mieter eine Hausratversicherung, kommt diese fĂŒr SchĂ€den am eigenen Mobiliar auf. Wichtig ist dabei allerdings, dass der Versicherungsschutz in der Regel nur bei LeitungsschĂ€den greift. Handelt der Mieter grob fahrlĂ€ssig – etwa indem er die Waschmaschine falsch anschließt und unbeaufsichtigt laufen lĂ€sst –, zahlt die Versicherung meist nicht. Die Hausratversicherung zahlt in der Regel auch dann nicht, wenn der Wasserschaden auf Ă€ußere EinflĂŒsse zurĂŒckzufĂŒhren ist. Steht der Keller infolge von Starkregen unter Wasser und wurden dadurch die darin untergestellten Gartenmöbel beschĂ€digt, wird der Schaden nicht erstattet.

Wichtig zu wissen ist auch, dass die Hausratversicherung nicht den Neuwert, sondern lediglich den Zeitwert der beschĂ€digten GegenstĂ€nde ersetzt. Wurde durch den Wasserschaden etwa der 3 Jahre alte Flachbild-TV beschĂ€digt, bekommt der Mieter nicht den Originalwert zurĂŒckerstattet.

Viele Hausratversicherungen kommen darĂŒber hinaus auch fĂŒr die AufrĂ€um-, Lager- und Hotelkosten auf.

Privathaftpflichtversicherung

Die Privathaftpflichtversicherung greift immer dann, wenn SchĂ€den am Eigentum eines Dritten entstanden sind. Sind Sie Vermieter einer Wohnung und hat ein undichtes Rohr dafĂŒr gesorgt, dass nicht nur das GebĂ€ude, sondern auch die Möbel Ihres Mieters beschĂ€digt wurden, kommt die GebĂ€udeversicherung fĂŒr Reparaturkosten auf, wĂ€hrend Ihre Privathaftpflichtversicherung die kaputten Möbel des Mieters ersetzt.

Sind Sie Mieter einer Wohnung und hat der Nachbar ĂŒber Ihnen durch einen Wasserschaden SchĂ€den an Ihrem Mobiliar verursacht, zahlt in der Regel dessen Privathaftpflichtversicherung. Hat er keine, muss er selbst fĂŒr Ihre SchĂ€den geradestehen. Ist er finanziell nicht in der Lage dazu, sollten Sie sich in letzter Instanz an Ihre eigene Hausratversicherung wenden.

Die Versicherungskonditionen von Privathaftpflichtversicherungen unterscheiden sich maßgeblich voneinander. Haben Sie den Wasserschaden durch grob fahrlĂ€ssiges Verhalten verursacht, kann es beispielsweise sein, dass Ihre Versicherung die Zahlung verweigert. Allerdings ist ein derartiger Haftungsausschluss heute eher selten der Fall.

Fazit: Meistens zahlt die Versicherung

Ein Wasserschaden ist nicht nur Ă€rgerlich, sondern in der Regel auch kostspielig. GlĂŒcklicherweise kommt in den meisten FĂ€llen die Versicherung fĂŒr den Schaden auf. Wichtig ist dabei allerdings, dass Mieter und Vermieter kooperieren und die Ursache fĂŒr das Leck schnell ausfindig machen. Nur so können Sie sich sicher sein, dass Sie die korrekte Versicherung kontaktieren und das finanzielle Nachspiel möglichst schnell abgewickelt werden kann.

Bildnachweis: Andrey_Popov / Shutterstock.com

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