Wohnung finanzieren – wie funktioniert das?

Eine moderne Wohnung, wie lässt sich diese finanzieren?

Die eigenen vier Wände: Für viele gehören sie zu den wichtigsten Zielen im Leben. Nicht jeder träumt dabei von einem Haus, sondern bevorzugt stattdessen eine Eigentumswohnung. In Zeiten steigender Mieten und niedriger Kreditzinsen nimmt die Nachfrage nach Immobilien spürbar zu. Nur die wenigsten dürften sich in der komfortablen Situation wiederfinden, dass sie ihr Wunschobjekt allein mit Eigenkapital erwerben können. Geht es Ihnen auch so, müssen Sie die Wohnung finanzieren. Allerdings kommen zum Kaufpreis noch Nebenkosten hinzu, die oftmals unterschätzt werden.

Kein Wohnungskauf ohne Nebenkosten

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie neben dem vereinbarten Preis immer zusätzliche Ausgaben einkalkulieren – auch beim Wohnungskauf sind Nebenkosten zu berücksichtigen. Um eine grobe Orientierung zu geben: Es ist mit einer Summe zu rechnen, die zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises liegt. Praktisch unmittelbar nach der Unterschrift beim Notar ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Denn kaufen Sie eine Wohnung, erwerben Sie damit auch Anteile an dem Haus sowie an dem Grundstück, auf dem es steht. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den festen Nebenkosten. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. In Bayern und Sachsen sind die Sätze am niedrigsten: Dort werden 3,5 Prozent des Kaufpreises erhoben. Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, das Saarland und Thüringen sind mit 6,5 Prozent gemeinsam Spitzenreiter.

Durch die Leistung des Notars entstehen weitere Kosten. Er beglaubigt den Wohnungskauf, wobei er als unabhängiges Bindeglied zwischen altem und neuem Eigentümer fungiert. Durch ihn wird der gesamte Vorgang erst rechtswirksam. Hier fallen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten an. Der Notar veranlasst in aller Regel die Änderung im Grundbuch, damit Sie als neuer Eigentümer vermerkt werden. Das schlägt noch einmal mit etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Zu den variablen Nebenkosten beim Wohnungskauf gehört unterdessen die Maklergebühr. Sie rückt nur dann auf den Plan, wenn der Vermittler von Ihnen oder dem Verkäufer beauftragt wird. Die Höhe ist ebenfalls Ländersache, wobei die Spanne von 5,95 Prozent bis 7,14 Prozent des Kaufpreises reicht. Niedersachsen bildet dabei eine Ausnahme, da teilweise noch regionale Unterschiede existieren und auch Provisionen von 4,76 Prozent vorkommen. Seit einer im Dezember 2020 neu in Kraft getretenen gesetzlichen Regelung muss der Auftraggeber die Maklerprovision bezahlen, kann sich allerdings bis zu 50 Prozent der Kosten vom Vertragspartner erstatten lassen.

Was unbedingt zu beachten ist, wenn Sie eine Wohnung finanzieren: Die Nebenkosten müssen Sie in der Regel aus Eigenmitteln bezahlen. Eine Immobilienfinanzierung deckt in der Regel nur den reinen Kaufpreis ab.

Kassensturz, Eigenkapital und Fördermöglichkeiten

Mit dem Wissen über die beim Wohnungskauf anfallenden Nebenkosten lässt sich leichter abschätzen, mit welchen Ausgaben insgesamt zu kalkulieren ist. Meist führt kein Weg daran vorbei: Sie müssen die Wohnung finanzieren. Obwohl seit Jahren vielerorts Preisanstiege zu beobachten sind, trifft im Allgemeinen die Aussage zu, dass sich die Wohnung gegenüber dem Haus in gleicher Lage als günstigere Variante erweist. Die Grundstückskosten sind nur anteilig zu zahlen, die Wohnfläche fällt zumeist geringer aus und insgesamt ist der finanzielle Aufwand besser planbar.

Der erste Schritt zur Finanzierung einer Eigentumswohnung sollte ein Blick auf das persönliche Budget sein. Einerseits beinhaltet dieser eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Ein solcher Kassensturz bringt Klarheit über die mögliche Höhe der Raten für den Kredit zum Wohnungskauf. Als nützliches Tool bei dieser Aufgabe dient ein Haushaltsrechner. Wer bislang Miete zahlen musste, hat ein ungefähres Gefühl, wie hoch die monatliche Belastung ausfallen darf. Eine Faustregel besagt, dass die maximale Rate bei 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens liegen sollte. So bleibt immer noch ein finanzielles Polster, auf das sich bei unerwarteten Ausgaben wie Reparaturen zurückgreifen lässt.

Andererseits gehört zum Budget das Eigenkapital. So simpel es klingt, so wahr ist es doch: je mehr, desto besser. Aus Sicht der Bank bedeutet das ein geringeres Risiko, zumal sie eine geringere Kreditsumme bereitstellen muss. Das beschert Ihnen wiederum attraktivere Konditionen, um Ihre Eigentumswohnung zu finanzieren. Auch im Hinblick auf das Eigenkapital gibt es – wie bereits erwähnt – eine Faustregel. Sie besagt, dass mindestens die Nebenkosten damit gedeckt werden sollten – idealerweise zusätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Folgende Werte gelten als Eigenkapital:

  • Bargeld
  • Geld auf Bankkonten
  • Privatkredite von Verwandten oder Freunden
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Wertpapiere
  • zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Lebensversicherung
  • angesparte Summe aus Riester-Rente
  • Wertgegenstände
  • evtl. bereits vorhandene, abbezahlte Immobilie
  • Fördermittel

Bei letztgenanntem Punkt ist insbesondere auf die Eigenheimförderung von KfW und BAFA hinzuweisen. Die KfW beispielsweise vergibt im Rahmen ihres Wohneigentumsprogramms zinsgünstige Darlehen. Um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können, lassen sich mittlerweile bis zu 120.000 Euro aufnehmen, die erst nach 1 bis 5 Jahren zurückgezahlt werden müssen. Dabei sind Tilgungszuschüsse bis zu 30.000 Euro möglich. Für diese Beträge ist keine Rückzahlung erforderlich. Sie fallen umso höher aus, je energieeffizienter die Immobilie konzipiert wurde.

Gut zu wissen: Die KfW verfügt über kein eigenes Filialnetz. Anträge müssen daher über die gewählte Bank gestellt werden, die den Kredit für den Wohnungskauf vergibt. Sie fungiert als durchleitendes Institut. Das Online-Portal der KfW ist unterdessen die erste Adresse, um einen Tilgungszuschuss zu beanspruchen. Diesen zahlt sie nicht an den Kunden aus, sondern verrechnet ihn mit der Restschuld der Finanzierung.

Einige Banken realisieren sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen der Kreditnehmer kein Eigenkapital einbringt und die gesamte Summe über ein Darlehen abdeckt. Das ist allerdings nur unter sehr speziellen Voraussetzungen möglich. Die Kunden müssen einen sicheren Arbeitsplatz und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen vorweisen. Zudem sollte sich die für die Finanzierung vorgesehene Eigentumswohnung in einem einwandfreien Zustand und einer attraktiven Lage befinden.

Wohnung finanzieren: Annuitätendarlehen als Klassiker

Es bieten sich verschiedene Wege an, um mit einem Darlehen eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Der am häufigsten gewählte führt über das Annuitätendarlehen. Es gewährleistet Planungssicherheit, da die monatliche Rate für einen vereinbarten Zeitraum stets gleich bleibt. Innerhalb dieser Raten findet aber eine Veränderung statt: Der Zinsanteil nimmt zugunsten des Tilgungsanteils konstant ab. Es gibt sehr kurze Laufzeiten, die sich etwa auf nur 5 Jahre erstrecken. Sie empfehlen sich insbesondere in Phasen hohen Zinsniveaus. Umgekehrt ist es während niedriger Zinsen sinnvoll, einen langfristigen Vertrag einzugehen, um sich die günstigen Konditionen auf Dauer zu sichern.

Da das Vorhaben, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, eine außergewöhnlich wichtige Entscheidung im Leben bedeutet, sollte sie mit Bedacht getroffen werden. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, nicht nur bei der Hausbank nachzufragen, sondern mehrere Angebote einzuholen. Kreditvermittler können oftmals auf ein Netzwerk hunderter Partnerbanken zurückgreifen und somit die optimalen Konditionen für den Kunden finden. Hierbei lassen sich idealerweise mehrere tausend Euro sparen.

Am Ende der Laufzeit eines Annuitätendarlehens besteht noch eine Restschuld, die mithilfe einer Anschlussfinanzierung vollends zurückgezahlt wird. Dafür gibt es entweder die Möglichkeit einer Prolongation, bei der die Konditionen mit der aktuellen Bank neu verhandelt werden, oder die eines Wechsels zu einem anderen Kreditinstitut. Bei einem Volltilgerdarlehen erübrigt sich das: Es basiert auf dem gleichen Prinzip wie ein Annuitätendarlehen – mit dem Unterschied, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld bleibt.

Gut zu wissen: Eine vorzeitige Kündigung des Kredits für den Wohnungskauf ist nicht ohne Weiteres möglich. Die Bank verlangt aufgrund der entgangenen Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die mehrere tausend Euro kosten kann. Erst nach mindestens 10 Jahren lässt sich der Vertrag beenden, ohne dass dafür eine Zahlung verlangt wird.

Welche Unterlagen brauche ich und wann werde ich Eigentümer?

Vom Grundprinzip ähnelt die Finanzierung einer Eigentumswohnung der eines Hauses. Dennoch gibt es Unterschiede. Wer eine Wohnung kauft, wird zusätzlich am Gemeinschaftseigentum beteiligt. Damit sind öffentlich zugängliche Bereiche des Objekts gemeint, zu denen unter anderem eine Gartenanlage, das Treppenhaus oder auch ein Trockenraum gehören können. Die Wohnung selbst ist unterdessen als Sondereigentum deklariert. Aus diesem Grund muss der Bank vor der Vergabe des Kredits für den Wohnungskauf eine Teilungserklärung vorgelegt werden, aus der die Eigentumsverhältnisse eindeutig hervorgehen. Weitere wichtige Dokumente sind:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Kaufvertragsentwurf
  • amtlicher Lageplan
  • Auszug auf dem Liegenschaftsbuch
  • Police der Brandversicherung
  • Grundriss der Wohnung
  • Mietvertrag bei geplanter Vermietung des Objekts

Zahlen Sie schließlich die vereinbarte Summe an den Verkäufer, schaffen Sie damit die Grundlage, um Eigentümer der Wohnung zu werden. Offiziell avancieren Sie dazu aber erst durch die Änderung im Grundbuch. Wenn Sie die Eigentumswohnung finanzieren lassen, erhält auch die Bank einen Eintrag. Während Sie jedoch in Abteilung I als Eigentümer notiert sind, ist das Kreditinstitut in Abteilung III unter Grundschuld und Hypotheken vermerkt. Das räumt der Bank bei einem Kreditausfall die Sicherheit ein, das Objekt per Veräußerung verwerten zu lassen. Sobald das Darlehen vollständig getilgt ist, darf diese Grundschuld gelöscht werden – das ist aber kein Muss.

Fazit: Förder- und Sparmöglichkeiten ausschöpfen

Ohne Kredit ist ein Wohnungskauf oftmals nicht möglich. Eine gewisse Summe an Eigenkapital sollte dafür vorhanden sein. Eine Vollfinanzierung würde zu höheren Zinsen und längeren Laufzeiten führen. In jedem Fall lohnt sich ein Blick auf Fördermöglichkeiten – neben der KfW unterstützen teils auch Bund, Länder und Kommunen all jene, die eine Eigentumswohnung finanzieren möchten. Ein Kreditvergleich zeigt Sparpotenziale auf und hilft, die Konditionen zu finden, die optimal auf die persönliche Lebenssituation zugeschnitten sind.

Sinnvoll ist es zudem, kostenlose Sondertilgungen zu vereinbaren. So können Sie Ihr Darlehen mit zusätzlichen Zahlungen schneller tilgen. Ihre Restschuld sinkt dadurch, die Laufzeit verkürzt sich und Ihr Zinsaufwand ist unterm Strich geringer. Per Kreditvergleich und Kreditvermittler können Sie Sparpotenziale eruieren und sich die für Ihre Situation bestmöglichen Konditionen sichern.

Bildnachweis: Dariusz Jarzabek / Shutterstock.com

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