Grundpfandrecht: Was ist das?

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, wird bei der Finanzierung durch einen Baukredit mit dem Grundpfandrecht in Berührung kommen. Denn ohne das Grundpfandrecht wäre eine Immobilienfinanzierung häufig gar nicht möglich. Der Grund: Der Kreditnehmer kann die Immobilie in Form einer Hypothek oder Grundschuld zur Absicherung des Kredites verwenden. Aber wie funktioniert das? Was sind die Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek? Und worauf sollte der Eigenheimbesitzer beim Grundpfandrecht noch achten?

Bevor die Bank einen Baukredit vergibt, verlangt sie in der Regel materielle Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten, mit denen die Finanzierung abgesichert werden kann. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und einem daraus resultierenden Kreditausfall bekommt die Bank so nämlich trotzdem ihr Geld zurück, indem sie die betroffene Immobilie verwertet. Damit das funktioniert, wird die Bank als sogenannter Grundpfandrechtsgläubiger im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das Grundpfandrecht sorgt also in Form einer Grundschuld oder Hypothek für die Absicherung der Baufinanzierung.

Grundpfandrechte: Welche Formen gibt es und worin liegen die Unterschiede?

Zu den zentralen Grundpfandrechten gehören Hypotheken und Grundschulden. Während Baufinanzierungen früher großteils über eine klassische Hypothek abgesichert wurden, gilt heutzutage die Grundschuld als wichtigstes Grundpfandrecht. Beide Formen fungieren also als Kreditabsicherung, jedoch kann die Grundschuld im Vergleich zur Hypothek auch unabhängig von einer bestimmten Baufinanzierung eingesetzt werden.

Das bedeutet: Die Hypothek wird – wie die Grundschuld auch – in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen, doch bleibt sie stets an das entsprechende Darlehen gekoppelt. Zudem reduziert sich die Hypothek durch jede vom Kreditnehmer getätigte Rückzahlung. Die Grundschuld ist hingegen nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und kann auch nicht durch Rückzahlungen reduziert werden. Stattdessen wird sie erst gelöscht, wenn das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde.

Dabei verbleibt die Grundschuld zunächst auch nach der Rückzahlung der gesamten Darlehenssumme mit ihrem vollen Wert im Grundbuch der Immobilie. Die Löschung kann erst erfolgen, wenn sie vom Kreditnehmer beantragt wird und die Bank zugestimmt hat.

Wie konnte sich die Grundschuld als wichtigstes Grundpfandrecht durchsetzen?

Bedenkt man die umständliche Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch, stellt sich zurecht die Frage, weshalb die Grundschuld mittlerweile als hauptsächliches Grundpfandrecht zum Einsatz kommt und die Hypothek nahezu abgelöst hat. Der Hauptgrund dafür ist die enorme Flexibilität der Grundschuld. Zum einen ist sie nicht an eine spezielle Darlehensart gebunden und zum anderen kann die Grundschuld auch zur Absicherung einer zweiten Finanzierung verwendet werden – ohne dafür eine erneute Grundpfandrechtsbestellung beantragen zu müssen. Darüber hinaus lässt sich die Grundschuld deutlich einfacher an einen anderen Gläubiger übertragen, beispielsweise im Falle einer späteren Umschuldung.

Mit welchen Kosten ist das Grundpfandrecht verbunden?

Die Kosten für eine Grundpfandrechtsbestellung beziehungsweise für die Bestellung einer Grundschuld betragen in der Regel rund ein Prozent des gesamten Kaufpreises der Immobilie. Darin enthalten sind die Kosten für das Grundbuchamt, das für den Eintrag der Grundschuld eine Gebühr verlangt, und die Notarkosten, die für die Beurkundung der Grundschuld fällig werden. Dabei orientiert sich die Höhe der Notargebühr in den meisten Fällen an der Höhe der Grundschuld, was auf die Vorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes zurückzuführen ist. Abschließend sei noch gesagt, dass auch die Löschung der Grundschuld Kosten verursacht, weshalb sich dieser Schritt meist nur lohnt, wenn die Immobilie weiterverkauft werden soll.

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