Grundbuchordnung: Was regelt die GBO?

Informationen zu Rechts- und Eigentumsverhältnissen an Grundstücken sind in Deutschland in den sogenannten Grundbüchern zu finden. So können Sie durch Einsicht eines Grundbuchs unter anderem feststellen, wem ein bestimmtes Grundstück gehört. Regelungen zum Führen und zur Pflege dieser Grundbücher sind in der Grundbuchordnung enthalten.

Was ist die Grundbuchordnung?

Bei der Grundbuchordnung (GBO) handelt es sich um ein Bundesgesetz, das in 151 Paragrafen näher definiert, wie die Grundbücher zu führen sind.

Die Grundbuchordnung regelt in Verbindung mit der Grundbuchverfügung (GBV) die Organisation von Grundbüchern. Die eigentlichen Rechte rund um den Kauf und Verkauf von Grundstücken sind hingegen in den Paragrafen 873 bis 902 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden. So steht etwa in Paragraf 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass ein Eigentümerwechsel immer ins Grundbuch eingetragen werden muss. In der Grundbuchordnung wiederum ist festgelegt, wie dieser Eintrag genau aussehen muss und wer dafür verantwortlich ist. Kurzum: Die GBO ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch.

Zwar handelt es sich bei der GBO um ein Bundesgesetz, doch können die einzelnen Länder in gewissem Maß davon abweichen und eigene Gesetze verabschieden. Hiervon haben etwa Brandenburg und Niedersachsen Gebrauch gemacht.

Wie ist die GBO aufgeteilt?

Die GBO umfasst insgesamt 9 Abschnitte:

• Abschnitt 1 / Allgemeine Vorschriften: unter anderem Festlegung der Zuständigkeit von Amtsgerichten für das Führen der Grundbücher
• Abschnitt 2 / Eintragungen ins Grundbuch: unter anderem Definition, wie ein Eintrag ins Grundbuch erfolgt und wie mit Berichtigungen falscher oder veralteter Informationen umzugehen ist
• Abschnitt 3 / Hypotheken-, Grundschuld- und Rentenschuldbrief: Regelungen, wie Pfandrechte – wie etwa eine Grundschuld – ins Grundbuch eingetragen werden müssen
• Abschnitt 4 / Beschwerde: Beschreibung der Beschwerdemöglichkeiten gegen eine Entscheidung des Grundbuchamts
• Abschnitt 5 / Verfahren des Grundbuchamtes in besonderen Fällen: vor allem Regelung des Grundbuchberichtigungszwangs. So sind Sie dazu verpflichtet, einen Antrag über die Berichtigung von veralteten Einträgen zu stellen. Das gilt etwa dann, wenn Sie ein Grundstück kaufen und damit der neue Eigentümer sind.
• Abschnitt 6 / Anlegung von Grundbuchblättern: Festlegung, dass jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erhalten muss. Darüber hinaus definiert dieser Abschnitt, welche Informationen auf dem Grundbuchblatt zu finden sein müssen.
• Abschnitt 7 / Maschinell geführtes Grundbuch: Regelungen zur Pflege und Verwaltung von elektronisch geführten Grundbüchern
• Abschnitt 8 / Elektronischer Rechtsverkehr und elektronische Grundakte: Festlegung der Führung elektronischer Grundakten
• Abschnitt 9 / Übergangs- und Schlussvorschriften: Regelung der Vorgehensweise bei Inkrafttreten neuer Gesetze

Was Immobilieneigentümer oder -käufer über die Grundbuchordnung wissen sollten

Die meisten Regelungen aus GBO und GBV sind im Grunde nur für die Grundbuchämter sowie für ausführende Notare relevant. Doch es gibt einige Vorschriften, die auch Sie als Immobilieneigentümer oder als potenzieller Käufer kennen sollten. Dazu gehören folgende:

• Eigentümerwechsel: Der Eigentümerwechsel ist erst dann offiziell vollzogen, wenn Ihr Name im Grundbuch steht. Sie können die Änderung als Privatperson jedoch nicht selbst vornehmen, sondern müssen einen Notar damit beauftragen. Dieser informiert das Grundbuchamt über den unterschriebenen Kaufvertrag und gibt die Grundbuchänderung in Auftrag. Da dies durchaus mehrere Monate dauern kann, lassen die meisten Notare vorab eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen. Hierbei handelt es sich um eine Art provisorischen Eigentümerwechsel. Die Auflassungsvormerkung sorgt dafür, dass der alte Eigentümer das Grundstück zwischenzeitlich nicht anderweitig verkauft oder es hinter Ihrem Rücken heimlich mit einer Hypothek oder Ähnlichem belastet.
• Grundschuld: Ohne Grundschuld kein Immobilienkredit. Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, wird die Bank von Ihnen als Sicherheit eine sogenannte Grundschuld fordern. Diese erlaubt es der Bank, schnell und unbürokratisch die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie einzuleiten, falls Sie Ihren Kredit nicht mehr bezahlen können. Ein Notar kümmert sich für Sie um die Eintragung der Grundschuld. Gut zu wissen: Haben Sie Ihren Kredit abbezahlt, wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Stattdessen müssen Sie dies aktiv veranlassen. Es kann jedoch auch sinnig sein, die Grundschuld eingetragen zu lassen. Sie vermeiden so erneute Notarkosten und können die eingetragene Grundschuld als Sicherheit für einen weiteren Kredit verwenden.
• Grundbucheinsicht: Zwar handelt es sich bei einem Grundbuch um ein öffentliches Register, doch können die einzelnen Grundbücher nicht willkürlich eingesehen werden. Immerhin enthalten sie sensible Daten und Informationen. Um ein Grundbuch einsehen zu können oder einen Auszug anzufordern, ist ein berechtigtes Interesse nötig. Die Grundbuchämter sind bei der Prüfung dieses berechtigten Interesses jedoch streng, weshalb Sie gültige Nachweise erbringen müssen. Wollen Sie das entsprechende Grundstück etwa kaufen und zur Sicherheit vorab das Grundbuch einsehen, so sollten Sie einen Vorvertrag oder zumindest Nachweise über geführte Preisverhandlungen vorlegen können. Idealerweise haben Sie außerdem die Vollmacht des aktuellen Eigentümers dabei.

Fazit: Die GBO regelt das Führen der Grundbücher

Das Grundbuch enthält wichtige Informationen zu allen Immobilien in Deutschland. Es ist daher essentiell wichtig, dass die Grundbücher ordentlich geführt werden und dass hier nichts dem Zufall überlassen wird. Um dies zu gewährleisten, wurde die Grundbuchordnung verabschiedet. Hier ist unter anderem definiert, wer für das Führen der Grundbücher verantwortlich ist, wie ein Grundbucheintrag auszusehen hat und wie mit falschen oder veralteten Informationen umzugehen ist.

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