Die 7 wichtigsten Mieterpflichten – worauf muss ich achten?
Die meisten Menschen in Deutschland leben zur Miete. Der Anteil liegt bei rund 54 Prozent und ist damit so hoch wie in keinem anderen europäischen Land. Dabei tauchen immer wieder Fragen zu rechtlichen Belangen auf. Ein besonders intensiv diskutierter Punkt sind die Pflichten des Mieters. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über Ihre wichtigsten Mieterpflichten vom Einzug über den Wohnalltag bis hin zur Übergabe beim Auszug.
1. Kaution zahlen
Mieterpflichten fallen nicht erst mit dem Einzug in Ihr neues Zuhause an: Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen Sie in der Regel eine Kaution an den Vermieter. Diese dient als Sicherheit, auf die der Vermieter etwa dann zurückgreifen kann, wenn Sie als Mieter Schäden verursachen oder Zahlungen nicht leisten. Die Grundlage für die Mietkaution bildet eine vertragliche Vereinbarung. Nur wenn diese Mieterpflicht schriftlich festgehalten ist, müssen Sie ihr tatsächlich nachkommen.
Es gibt eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution: Sie darf maximal 3 Kaltmieten betragen. Nicht zwingend erforderlich ist es jedoch, den gesamten Betrag auf einmal zu begleichen. Es besteht stattdessen die Möglichkeit einer Ratenzahlung. Als zulässig gelten 3 gleiche monatliche Teilbeträge. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mit den darauffolgenden Mietzahlungen sind die entsprechenden Restbeträge zu begleichen.
2. Miete pünktlich begleichen
Die wichtigste aller Mieterpflichten ist das pünktliche Zahlen der monatlichen Miete. Es wird daher auch von der Hauptpflicht gesprochen. Im Gegenzug überlässt Ihnen der Eigentümer – und das ist seine Hauptpflicht – das Haus oder die Wohnung zum Gebrauch. Die rechtlichen Bestimmungen sehen vor, dass der vereinbarte Betrag spätestens am 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Andernfalls kann der Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung aussprechen. Das ist bei den folgenden Szenarien möglich:
- Die Monatsmiete wird zweimal nacheinander nicht gezahlt.
- Der Mieter begleicht die Miete zweimal nacheinander nicht vollständig.
- Über längere Zeit entsteht ein Mietrückstand in Höhe von mehr als 2 Monatsmieten.
Eine Verletzung der Mieterpflicht liegt auch dann vor, wenn Sie die vereinbarten Zahlungen regelmäßig unpünktlich leisten. Dann hat der Vermieter ebenfalls die Möglichkeit, Ihnen zu kündigen.
3. Obhutspflichten: Heizen und Lüften
Als Mieter unterliegen Sie einer Obhutspflicht. Sie sind dazu veranlasst, die Wohnung oder das Haus pfleglich zu behandeln und Schäden möglichst zu vermeiden. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dies bereits eindeutig regelt, sind vertragliche Vereinbarungen in dieser Hinsicht nicht zwingend erforderlich.
Einen wichtigen Stellenwert nimmt das Heizen und Lüften ein. Das ist im Interesse von Mieter und Vermieter. Feuchte, sich abkühlende Luft schlägt sich an den Wänden nieder und führt zu Schimmelbildung. Dies kommt vor allem in Räumen mit einer besonders hohen Luftfeuchtigkeit vor – also zumeist im Badezimmer und in der Küche. Schimmelbefall mindert den Wert einer Immobilie erheblich. Zudem stellt er ein hohes gesundheitliches Risiko dar.
Aus diesen Gründen gehört es zu den Pflichten des Mieters, regelmäßig zu lüften. Doch was bedeutet das konkret? Das dauerhafte Kippen der Fenster reicht dafür nicht aus. Stattdessen sollten Sie stoßlüften, das heißt, die Fenster in den meisten Räumen für die Dauer von 10 bis 15 Minuten vollständig öffnen. Der Vermieter darf vom Mieter allerdings nicht fordern, dass er während seiner Arbeitszeit lüftet. Bei Berufstätigen gilt es als angemessen, zweimal täglich für Durchzug zu sorgen. Verbringen Sie die meiste Zeit zu Hause, können von Ihnen allerdings 3 bis 4 Lüftungsphasen am Tag verlangt werden.
Das Heizen ist wichtig, um der besagten Schimmelbildung vorzubeugen. Außerdem besteht an eisigen Wintertagen durchaus das Risiko eingefrorener Rohre, wenn die Heizung nicht genutzt wird. Tritt ein solcher Fall ein, sind Schadensersatzforderungen des Vermieters denkbar, da die Mieterpflichten nicht eingehalten wurden. Eine angenehme Raumtemperatur definiert jeder etwas anders. Sofern vertraglich keine andere Vereinbarung besteht, sind durchschnittlich 18 Grad eine gute Orientierung.
4. Hausordnung einhalten
Ein Vermieter muss nicht zwingend eine Hausordnung erstellen. Sie kann allerdings klare Richtlinien für das Miteinander aller Bewohner schaffen und Streitigkeiten schon im Vorfeld ausschließen. Ob das Einhalten der Hausordnung zu den Mieterpflichten gehört, hängt allerdings davon ab, wie die Regeln übermittelt werden. Als absolut bindend gelten sie nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags sind. Entweder findet darin die Hausordnung direkt Erwähnung oder sie ist als Dokument beigefügt. Ein Aushang im Treppenhaus allein genügt nicht.
Zu den typischen Aufgaben und Pflichten eines Mieters, die in der Hausordnung definiert sein können, zählen unter anderem folgende:
- Ruhezeiten
- zu erledigende Arbeiten (z. B. Treppenreinigung, Schneeräumen)
- Schließzeiten für Haustür, Gartentor und Keller
- Nutzungsbestimmungen für gemeinschaftlich genutzte Räume (z. B. Trockenraum)
- Regeln für den zum Haus gehörenden Garten
5. Vermieter über Mängel informieren
Wer eine Immobilie mietet, erwartet zu Recht, dass diese frei von Mängeln ist. Nicht vom Mieter selbst verschuldete Probleme muss der Vermieter aus der Welt schaffen. Die Voraussetzung dafür ist, dass er darauf aufmerksam gemacht wird – und genau das gehört zu den Pflichten des Mieters. Eine sogenannte Mängelanzeige muss unverzüglich erfolgen. Je größer das Risiko, desto schneller ist der Eigentümer in Kenntnis zu setzen. Beim Verletzen dieser Mieterpflicht drohen Schadensersatzansprüche, wenn es zu Folgeschäden kommt.
Die Mängelanzeige ist formfrei. In Kenntnis setzen dürfen Sie den Vermieter telefonisch, im persönlichen Gespräch und auf dem postalischen Weg. Darüber hinaus sind auch ein Fax oder eine E-Mail zulässig. Informieren Sie den Vermieter per E-Mail, achten Sie darauf, dass Sie den Erhalt nachweisen können – so zum Beispiel mit einer Lesebestätigung. Je nach Ausmaß des Mangels ist eine Mietminderung denkbar. Um diese geltend zu machen, bedarf es der Schriftform. Haben Sie sich etwa dafür entschieden, den Vermieter anzurufen, ist im Nachgang noch eine schriftliche Mängelanzeige erforderlich. Dafür empfiehlt sich ein Brief als Einschreiben.
Im Zusammenhang mit Mängeln stellt sich die Frage nach Reparaturen. Sowohl für kleinere als auch für größere Arbeiten liegt die Zuständigkeit beim Vermieter. Im Mietvertrag kann aber eine sogenannte Kleinreparaturklausel verankert sein. Sie nimmt auch den Mieter in die Pflicht – jedoch nur für Bagatellschäden. Eine Reparatur darf ihn nicht mehr als 75 Euro kosten. Die Grenze für das gesamte Jahr liegt bei 8 Prozent der in diesen 12 Monaten anfallenden Gesamtmiete. Unwirksam sind Vereinbarungen, nach denen der Mieter sich bei allen Kosten anteilig einbringen oder den Auftrag für eine Reparatur erteilen soll.
6. Mieterpflichten bei Untermiete: Erlaubnis einholen
Einige Mieter ziehen eine Untervermietung der Immobilie in Erwägung. Davon wird gesprochen, wenn Sie eine Person bei sich aufnehmen und ihr das Objekt oder Teile davon zur Verfügung stellen. Als Gegenleistung erhalten Sie eine monatliche Zahlung – gegenüber dem Vermieter treten Sie dann als Hauptmieter auf. Ohne Weiteres ist das aber nicht möglich.
Es gehört zu den Mieterpflichten, den Eigentümer im Vorfeld nach seinem Einverständnis zu fragen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist aber denkbar, dass Ihrerseits ein Recht auf Untervermietung besteht. Sie müssen dafür ein berechtigtes Interesse nachweisen, dürfen aber nicht die gesamte Wohnung oder das komplette Haus vermieten. Die Erlaubnis Ihres Vermieters benötigen Sie in jedem Fall. Die Ausnahme besteht darin, wenn Sie nahestehende Menschen wie Ihre Eltern, Ihre Kinder oder Ihren Ehepartner bei sich aufnehmen. Das gilt auch für Pflegepersonal und Hausangestellte.
Ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung kann aus verschiedenen Gründen vorliegen. Haben sich Ihre Einkommensverhältnisse geändert, sodass Sie auf zusätzliche Einnahmen angewiesen sind, ist das ein denkbares Szenario. Ein anderes vermag darin zu bestehen, dass ein Familienmitglied auszieht, wodurch ein Zimmer frei wird. Ergibt sich der Bedarf der häuslichen Pflege, versteht sich dies ebenfalls als Argument für eine Untervermietung.
In diesen Fällen muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Verweigert er sie dennoch, genießen Sie ein Sonderkündigungsrecht. Das Ablehnen der Untervermietung ist nur legitim, wenn sie aus Sicht des Eigentümers den Hausfrieden stören könnte oder der Wohnraum dadurch überbelegt wäre.
7. Mieterpflichten beim Auszug
Irgendwann endet jedes Mietverhältnis. Deshalb sind die Mieterpflichten beim Auszug zum Abschluss noch einmal etwas genauer zu beleuchten. Eine häufig gestellte Frage richtet sich danach, wie die Wohnung oder das Haus übergeben werden muss. In jedem Fall gehört es zu Ihren Pflichten als Mieter, das Objekt zu säubern – jedoch nicht bis ins kleinste Detail. „Besenrein“ ist dabei ein sehr oft verwendeter Begriff in Verträgen. Außerdem muss sich die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden. Haben Sie grobe Schäden verursacht, sind Sie angehalten, diese zu beseitigen. Gewöhnliche Abnutzungsspuren entstehen im Laufe der Jahre – diese zu entfernen, ist keine der Mieterpflichten beim Auszug.
Unter Umständen beinhaltet Ihr Vertrag eine Schönheitsreparaturen-Klausel. Diese ist aber nur dann wirksam, wenn Sie einst auch in eine renovierte Immobilie eingezogen sind. Zudem müssen die Formulierungen rechtsgültig sein. Der Vermieter darf etwa nicht kategorisch von Ihnen verlangen, dass Sie alle Räume umfassend renovieren. Auch die Vorgabe, die Zimmer in einem bestimmten Ton zu streichen, ist nicht bindend. Hatten Sie allerdings eine außergewöhnliche Wandfarbe gewählt, darf er Sie zumindest dazu auffordern, diese durch einen neutralen Ton zu ersetzen. Rechtlich ist klar definiert, was unter Schönheitsreparaturen fällt:
- Einbauschränke lackieren bzw. streichen
- Wände und Zimmerdecken malern bzw. tapezieren
- Fußböden streichen
- Heizkörper und Heizungsrohre lackieren
- Türen und Innenseite der Fenster streichen
Bei baulichen Veränderungen ist es immer sinnvoll, mit dem Vermieter Rücksprache zu halten. Vielleicht haben Sie eine Einbauküche erworben, für die in Ihrem neuen Zuhause keine Verwendung besteht. Ist der Eigentümer oder der Nachmieter daran interessiert, müssen Sie diese nicht entfernen. Grundsätzlich gehört es aber auch zu den Mieterpflichten beim Auszug, derartige Veränderungen rückgängig zu machen.
Fazit: Mieterpflichten sollten eingehalten werden
Ein Mietvertrag bringt für beide Seiten Pflichten mit sich. Die wichtigste der Mieterpflichten besteht darin, monatlich die vereinbarte Miete zu zahlen. Im Gegenzug überlässt Ihnen der Vermieter die Wohnung oder das Haus – das ist seine Hauptpflicht. Dazu kommen weitere Pflichten, die Mieter einzuhalten haben. Sie müssen die Immobilie verantwortungsbewusst behandeln. Dazu gehört auch, dass Sie regelmäßig lüften und die Heizung nutzen. Mängel melden Sie umgehend.
Eine Hausordnung dient dazu, ein möglichst reibungsloses Miteinander aller Parteien zu gewährleisten. Gleichermaßen kann sie Aufgaben wie die Reinigung der Treppe oder Gartenarbeiten definieren. Planen Sie eine Veränderung – sei es baulicher Art oder in Form einer Untervermietung –, erfordert das die Kommunikation mit dem Vermieter. Sie ist ohnehin die beste Grundlage für ein gutes Mietverhältnis. Um sich rechtlich abzusichern, lassen Sie sich die Bestätigung schriftlich geben. Von Ihren Mieterpflichten beim Auszug sind Sie grundsätzlich nach der Schlüsselübergabe befreit. Sofern keine Mängel verschwiegen wurden, darf der Vermieter anschließend keine Forderungen mehr an Sie stellen.
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