Eigentumsübergang – ab wann ist man Immobilieneigentümer?

Kaufvertrag unterzeichnen und direkt Immobilieneigentümer werden – ganz so einfach ist der Eigentumsübergang bei einem Immobilienkauf nicht. In rechtlicher Hinsicht wird der Käufer erst mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer. Da es in der Regel einige Wochen dauert, bis die Umschreibung erfolgt ist, vollzieht sich der Eigentumsübergang in verschiedenen Schritten, die zum Schutz von Käufer und Verkäufer dienen. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Übertragung im Detail abläuft.

BGB als Rechtsgrundlage

Zwei Menschen beim Handschlag, ab wann gibt es eine Eigentumsübertragung?

Genaue Regelungen über den Ablauf des Eigentumsübergangs liefert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Ohne Einschaltung eines Notars ist ein Immobilienverkauf nicht möglich. Der Jurist erstellt zunächst einen Kaufvertragsentwurf. Beide Parteien haben vor dem Beurkundungstermin, an dem die Unterschrift in Anwesenheit des Notars zu erfolgen hat, die Gelegenheit, den Vertrag genau zu prüfen.

Üblicherweise sucht der Käufer den Notar für die Kaufvertragsbeurkundung aus und übernimmt auch die Notarkosten. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar rechtsberatend für den Käufer tätig ist. Vielmehr ist ihm bei der Immobilienkaufabwicklung vom Gesetzgeber Neutralität auferlegt worden. Sollten sich also juristische Fragen ergeben, so müssen sich Käufer und Verkäufer an einen Rechtsanwalt wenden.

Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Um den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums zu sichern, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs.

Der Begriff Auflassungsvormerkung resultiert daraus, dass die Einigung über den Eigentumsübergang an der Immobilie, also der unterzeichnete Kaufvertrag, rechtlich als Auflassung bezeichnet wird. Die Auflassungsvormerkung ist also ein Vermerk im Grundbuch darüber, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde.

Sie dient damit dem Schutz des Käufers: Mit ihr wird sichergestellt, dass die Immobilie bis zur endgültigen Eigentumsübertragung nicht an einen anderen Käufer veräußert werden kann. Der Verkäufer kann auch keine Belastung der Immobilie –wie zum Beispiel eine Grundschuld –mehr vornehmen. Nach den Vorgaben der Grundbuchordnung ist für die Eintragung der Vormerkung ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt einzureichen.

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises

Der Kaufpreis für die Immobilie wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen.
  • Es liegen alle Unterlagen vor, die zur Löschung eventueller Belastungen im Grundbuch notwendig sind.
  • Die zuständige Gemeinde hat bestätigt, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausüben will.

Der Notar hat die Aufgabe, zu überwachen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Ist das der Fall, fordert er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer auf. In der Regel wird dazu eine Frist von 2 Wochen eingeräumt. Oftmals sind Verbindlichkeiten des Verkäufers aus dem Kaufpreis abzulösen. In diesem Fall wird die Summe aufgeteilt und der Käufer überweist den Ablösebetrag an die finanzierende Bank und den Restbetrag an den Verkäufer. Der Notar ist für die ordnungsgemäße Abwicklung zuständig.

Voraussetzungen für den endgültigen Eigentumsübergang

Die Zahlung des Kaufpreises ist nicht die einzige Voraussetzung für die endgültige Eigentumsübertragung an der Immobilie. Vom Notar hat das zuständige Finanzamt den Kaufvertrag erhalten, aufgrund dessen es dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Hat der Käufer seine Steuerschuld beglichen, stellt das Finanzamt daraufhin eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Sobald diese dem Notar vorliegt, veranlasst er nunmehr die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Dort wird der Käufer als Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Gut zu wissen: Zu unterscheiden sind der wirtschaftlich und der rechtliche Übergang bei einem Immobiliengeschäft: Während der rechtliche Eigentumsübergang den hier geschilderten gesetzlichen Regelungen folgt, gilt beim wirtschaftlichen Übergang der Termin, den die Parteien vertraglich vereinbaren. Zu diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über.

Notaranderkonto nur in besonderen Fällen

Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Üblich ist die direkte Kaufpreiszahlung ohne diesen Umweg. Nur wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, vereinbaren die Parteien die Zahlung über ein Treuhandkonto. Das berechtigte Interesse besteht etwa, wenn Kredite bei mehreren Banken abzulösen sind oder der Käufer den Kaufpreis bei verschiedenen Banken finanziert. Auch wenn es sich um eine Immobilie in Zwangsverwaltung handelt, ist ein Notaranderkonto sinnvoll.

Fazit: Eigentumsübergang durch Einigung und Eintragung

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erfolgt der Eigentumsübergang bei einer Immobilie durch die Einigung von Käufer und Verkäufer – also den Kaufvertrag – und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Der Übergang auf den Käufer ist ein längerer Prozess, der in mehreren Schritten vollzogen wird. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundbuchs auf den Käufer. Um die Ansprüche des Käufers in dieser Zeit zu sichern, ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wichtig. Bis die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist, können abhängig von der Bearbeitungszeit und den individuellen Umständen Wochen oder gar Monate vergehen.

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