Haus an das eigene Kind verkaufen – ist das sinnvoll?

Mit dem eigenen Haus verbinden viele Menschen zahlreiche Erinnerungen. Oftmals stellt sich die Frage, was nach dem Tod der Eigentümer mit der Immobilie passiert. Viele regeln den Nachlass so, dass das Immobilieneigentum nach dem Tod an die Erben geht. Möglich ist aber auch eine Schenkung zu Lebzeiten oder ein Hausverkauf innerhalb der Familie. Im Folgenden erfahren Sie unter anderem, welche Vor- und Nachteile es bietet, das Haus an die Kinder zu verkaufen, und was aus steuerlicher Sicht zu bedenken ist.

Wann ist es sinnvoll, das Haus an das eigene Kind zu verkaufen?

Für Schenkungen zu Lebzeiten an die Kinder gelten bestimmte Freibeträge. Sind bei einem großen Vermögen diese Grenzen bereits ausgeschöpft, ist ein Hausverkauf an das eigene Kind denkbar. Gibt es mehrere Erben und soll das Haus an ein bestimmtes Kind gehen, kann der Immobilienverkauf ebenfalls sinnvoll sein.

Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf haben Eltern die Möglichkeit, eine altersgerechte Immobilie zu erwerben. Möglich ist auch die Eintragung eines Wohnrechts: In diesem Fall gehört das Haus den Kindern, die Eltern haben aber das Recht, lebenslang weiterhin dort zu wohnen.

Gut zu wissen: Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung gilt für Kinder ein Freibetrag von 400.000 Euro. Übersteigt der Immobilienwert diese Grenze, ist die Differenz zu versteuern. Liegt der Betrag bis zu 75.000 Euro über dem Freibetrag, beläuft sich der Steuersatz auf 7 Prozent, bei Beträgen bis zu 300.000 Euro liegt der Satz bei 11 Prozent.

Welche Kosten entstehen, wenn Kinder ein Haus von den Eltern kaufen?

Nach den Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes fällt bei einem Hausverkauf an Verwandte in direkter Linie keine Grunderwerbsteuer an. Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf sind jedoch wie bei einer Veräußerung an einen Dritten zu zahlen. So werden Grundbuch– und Notarkosten fällig. Wird das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, ist der Gewinn zu versteuern und Spekulationssteuer zu zahlen.

Welche Vor- und Nachteile bietet der Hausverkauf innerhalb der Familie?

Verschiedene Vorteile wie die Einsparung der Grunderwerbsteuer und der Erbschafts- oder Schenkungssteuer machen den Verkauf innerhalb der Familie attraktiv. Darüber hinaus profitieren die Beteiligten von weiteren Vorteilen:

• Für die Kinder ist der Kaufpreis in der Regel geringer als bei einer vergleichbaren Immobilie am Markt.
• Bleiben die Eltern als Mieter in der Immobilie, können Kinder Sanierungskosten und andere Ausgaben als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen.
• Die Immobilie bleibt weiterhin Eigentum der Familie.
• Der Verkauf des Hauses verringert die Erbmasse und damit den Pflichtteil der anderen Erben. Gerade wenn bestimmte Erben nur den Pflichtteil erhalten sollen, ist das vorteilhaft.

Ein Nachteil beim Verkauf in der Familie könnte sich ergeben, wenn es mehrere Kinder und damit Erben gibt. Würde das Haus im Rahmen einer Erbschaft weitergegeben, könnte eines der Kinder erben und die Geschwister auszahlen oder alle erben gemeinsam und veräußern die Immobilie. Kauft nun eines der Kinder das Haus, kann es unter Umständen zu Streitigkeiten in der Familie kommen.

Ist es möglich, ein Haus innerhalb der Familie unter Wert zu verkaufen?

Grundsätzlich ist der Kaufpreis frei verhandelbar. Erscheint der Wert dem Finanzamt jedoch zu günstig, besteht der Verdacht auf eine inoffizielle Schenkung. Auf die Differenz zum tatsächlichen Wert könnte der Fiskus daher Schenkungssteuer erheben. Wichtig ist daher, einen realistischen Preis festzulegen. Räumen die Kinder den Eltern ein Wohnrecht ein oder übernehmen eine Pflegschaft, kann der Kaufpreis aufgrund dieser Belastung gemindert werden.

Worauf sollte man achten, wenn man ein Haus an die Kinder verkauft?

Beim Hausverkauf an die Kinder verfolgen die Eltern in der Regel nicht die Absicht, einen großen Gewinn zu erzielen. Dennoch sollten Sie den Marktwert der Immobilie im Vorfeld genau kalkulieren, damit es wegen eines zu geringen Kaufpreises keine Probleme mit dem Finanzamt gibt.

In welchen Fällen ist eine Schenkung sinnvoll und wann empfiehlt es sich, zu vererben?

Liegt der Wert der Immobilie innerhalb der Freibeträge und wird bei einer Schenkung oder einer Erbschaft keine Steuer fällig, ist es unter Umständen besser, auf einen vorherigen Verkauf innerhalb der Familie zu verzichten. Gerade wenn die Kinder die Finanzierung des Vorhabens zum aktuellen Zeitpunkt nicht oder nur mit Mühe realisieren können, sind diese Varianten sinnvoller.

Fazit: Individuelle Situation der Immobilieneigentümer entscheidet über den Hausverkauf in der Familie

Ob es sich lohnt, das Haus an die Kinder zu verkaufen, oder ob eine andere Möglichkeit empfehlenswert ist, hängt stets von den Umständen und der Lebensplanung der Immobilieneigentümer ab. Wichtig ist, aufgrund der Sachlage zu prüfen, welche Variante für die Familie die beste Wahl ist. Dabei sollten unbedingt steuerliche Aspekte und Freibeträge, aber auch die Verhältnisse innerhalb der Familie selbst beachtet werden.

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