Schenkung einer Immobilie: So übertragen Sie Ihr Haus schon zu Lebzeiten
Wenn Sie Immobilien besitzen und diese später an Ihre Nachkommen weitergeben möchten, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Sie können Häuser, Wohnungen und Co. im Todesfall vererben oder noch zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung übertragen. Wenn Sie hierbei vorausschauend planen, können Sie die Steuerlast für die Beschenkten senken und von weiteren individuellen Vorteilen profitieren. Ob eine Immobilienschenkung in Ihrem Fall sinnvoll ist, welche Steuern anfallen und wie Sie sich durch einen Schenkungsvertrag absichern, erfahren Sie hier.
Schenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge mehrfach nutzen
Sowohl bei der Schenkungs- als auch bei der Erbschaftssteuer richten sich die Freibeträge und Steuersätze nach dem Grad der Verwandtschaft. Es gilt: Je direkter die beiden Parteien verwandt sind, desto geringer die Steuerlast.
Schenkungssteuer: Freibeträge im Überblick
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000,00 € |
| Kinder (leibliche Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder), Enkel (wenn deren Eltern bereits verstorben sind) | I | 400.000,00 € |
| Enkel | I | 200.000,00 € |
| Eltern, Großeltern | II | 20.000,00 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | II | 20.000,00 € |
| Nicht verwandte Erben | III | 20.000,00 € |
Schenkungssteuer: Steuersätze im Überblick
| Zu versteuernder Schenkungsbetrag nach Abzug des Freibetrags | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| Bis 75.000 € | 7,00% | 15,00% | 30,00% |
| Bis 300.000 € | 11,00% | 20,00% | 30,00% |
| Bis 600.000 € | 15,00% | 25,00% | 30,00% |
| Bis 6 Mio. € | 19,00% | 30,00% | 30,00% |
| Bis 13 Mio. € | 23,00% | 35,00% | 50,00% |
| Bis 26 Mio. € | 27,00% | 40,00% | 50,00% |
| Über 26 Mio. € | 30,00% | 43,00% | 50,00% |
Beispiel: Sie möchten Ihr Haus im Wert von 600.000 Euro an Ihr Kind verschenken. Diesem steht ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zu. Das Kind fällt in Steuerklasse I, weshalb es die restlichen 200.000 Euro zu einem Steuersatz von 11 Prozent versteuern muss.
Da sowohl die Freibeträge als auch die Steuersätze bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer bis auf wenige Ausnahmen gleich hoch ausfallen, scheint die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten auf den ersten Blick keine steuerlichen Vorteile mit sich zu bringen. Der Unterschied zwischen Schenkungs- und Erbschaftssteuer besteht im Wesentlichen jedoch darin, dass die Begünstigten die Schenkungsfreibeträge alle 10 Jahre erneut ausschöpfen können.
Auf das obige Beispiel angewandt bedeutet dies, dass Sie Ihrem Kind die Immobilie in Raten schenken können, um die Schenkungssteuer zu umgehen. Übertragen Sie hierfür zunächst zwei Drittel der Immobilie, beläuft sich der Wert nur noch auf 400.000 Euro, was exakt dem maximalen Freibetrag entspricht. 10 Jahre später können Sie Ihrem Kind das rechtliche Drittel im Wert von 200.000 Euro schenken. Da Ihr Kind den Freibetrag erneut nutzen kann, fällt durch diesen Schenkungsplan insgesamt keine Schenkungssteuer an.
Übrigens gelten die Freibeträge pro Elternteil. Wenn Sie etwa eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro an Ihr Kind verschenken möchten und Ihre Frau noch ein Aktiendepot im Wert von 200.000 Euro verschenkt, fällt keine Schenkungssteuer an. In beiden Fällen wird der jeweilige Freibetrag nicht überschritten.
Immobilienwert als Grundlage für die Schenkungssteuer
Wenn Ihnen im Rahmen einer Schenkung eine Eigentumswohnung oder ein Haus übertragen wird, müssen Sie dem Finanzamt dies innerhalb von 3 Monaten melden. Das Finanzamt ermittelt daraufhin eigenständig den Wert der Immobilie und errechnet daraus die Höhe der Schenkungssteuer. Problematisch ist hierbei jedoch, dass das Finanzamt die Immobilie nicht vor Ort unter die Lupe nimmt. Aufgrund der fehlenden Besichtigung ist der Verkehrswert häufig zu hoch angesetzt, was in einer zu hohen Schenkungssteuer resultiert.
Gerade wenn Ihre Immobilie wertmindernde Faktoren aufweist, wie etwa einen hohen Sanierungsbedarf, sollten Sie der Wertermittlung des Finanzamts nicht trauen und stattdessen selbst ein Gutachten in Auftrag geben. Fällt der Wert hierbei niedriger aus, können Sie Ihre Steuerlast deutlich reduzieren.
Schenkungsvertrag: Form und Inhalt
Während Sie Geldbeträge in der Regel verhältnismäßig formlos verschenken können, kommen Sie bei der Schenkung einer Immobilien oder eines Grundstücks um einen notariell beurkundeten Schenkungsvertrag nicht herum. Die Kosten für diesen Vertrag orientieren sich – wie die Steuer selbst – am Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Zur Veranschaulichung: Wenn Sie im Wert von 500.000 Euro ein Einfamilienhaus kaufen, fallen Notargebühren in Höhe von 1.870 Euro plus Mehrwertsteuer an. Darüber hinaus fallen bei der Immobilienschenkung noch Kosten für die Grundbucheintragung an.
Wie bei nahezu allen Vertragsarten gilt auch beim Schenkungsvertrag: Je detaillierter der Vertrag ausgestaltet ist, desto niedriger liegt das Streitpotenzial. Bedenken Sie, dass Sie durch eine Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten zwar die Steuerlast reduzieren können, dass Sie aber das Eigentum an Ihrer Immobilie vorzeitig aus der Hand geben. Geraten Sie selbst in finanzielle Schieflage, können Sie das Haus nicht länger veräußern, um Ihre Schulden aus dem Erlös zu tilgen. Auch ein Darlehen können Sie nicht länger auf die Immobilie aufnehmen. Besser ist es daher, sich vertraglich möglichst gut abzusichern. Der Notar fungiert bei der Schenkung als unparteiischer Dritter, weshalb er lediglich Verständnisfragen rund um die Schenkung beantworten darf. Gerade wenn es um das selbstbewohnte Familienheim geht, sollten Sie aber nicht an der falschen Stelle sparen: Holen Sie sich Unterstützung von einem Anwalt und gewährleisten Sie so, dass die Schenkung keine Nachteile für Sie hat.
Immobilie verschenken: Absicherung für Schenkende
Den Schenkungsvertrag können Sie relativ frei gestalten. So können Sie die Schenkung an Auflagen knüpfen, sich selbst bestimmte Rechte einräumen oder Szenarien definieren, in denen die Schenkung rückgängig gemacht werden kann. Nachfolgend finden Sie einige der wichtigsten Sicherheitsmaßnahmen, die Sie bei der Immobilienschenkung ergreifen können und sollten.
Wohnrecht
Wenn Sie Ihren Kindern noch zu Lebzeiten das Haus schenken, in dem Sie selbst noch leben, sollten Sie sich und Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Das begünstigte Kind ist dadurch zwar wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, doch Sie dürfen das Haus oder Teile davon bis zu Ihrem Tod weiterhin bewohnen. Das lebenslange Wohnrecht wird im Grundbuch hinterlegt und ist dann an die Immobilie selbst und nicht etwa an den Eigentümer geknüpft. Sollte Ihr Kind das Haus verkaufen oder muss die Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigert werden, hat dies keine Auswirkungen auf Ihr Wohnrecht. Sie dürfen weiterhin im Haus leben.
Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht geht über das reine Wohnrecht hinaus. Während Sie sich bei Ersterem nur die Eigennutzung der Immobilie sichern, können Sie sich mit dem Nießbrauchrecht auch Rechte gegenüber Dritten einräumen.
Beispiel: Sie werden im Alter zum Pflegefall und können die Immobilie nicht mehr bewohnen. Haben Sie sich lediglich das lebenslange Wohnrecht zugesichert, können Sie dieses schlicht nicht länger nutzen. Haben Sie sich hingegen das Nießbrauchrecht einräumen lassen, können Sie die Immobilie bis zu Ihrem Tod an Dritte vermieten, die Mieteinnahmen einstreichen und davon die Pflegekosten zahlen. Das Nießbrauchrecht sichert in diesem Beispiel nicht nur Sie, sondern auch die Immobilie ab. Werden Sie pflegebedürftig und können weder Sie selbst noch Ihre Kinder die Kosten für das Pflegeheim stemmen, kann das Sozialamt anordnen, dass sie die Schenkung rückgängig machen und die Immobilie verkaufen, um die Pflegekosten zu begleichen. Das Nießbrauchrecht gewährleistet also, dass die Immobilie weiterhin in Familienbesitz bleibt.
Rückforderungsrechte
Zwar sind einige Rückforderungsrechte auch gesetzlich geregelt, wodurch Sie Ihnen automatisch zustehen, doch empfiehlt es sich, im Schenkungsvertrag individuelle Rückforderungsansprüche zu definieren. Derartige Klauseln werden häufig auch als Rückfallklauseln oder Katastrophenklauseln bezeichnet. Sie können beispielsweise festlegen, dass die Schenkung in einem der folgenden Fälle wieder rückgängig gemacht werden soll:
- drohende Verarmung
- drohende Insolvenz (sowohl für Sie als Schenker als auch für den Beschenkten)
- Beschenkter beantragt Hartz IV
- Beschenkter plant, Immobilie direkt nach Schenkung zu verkaufen
- grober Undank
Beispiel: Sie übertragen das Familienheim im Rahmen einer Schenkung an Ihren Sohn. Zum Zeitpunkt der Schenkung steht dieser finanziell noch gut da, doch schon kurz darauf gerät dessen Firma in finanzielle Schieflage. Er entscheidet, die Insolvenz durch Eigenkapital abzuwenden und will das Familienheim hierfür nicht wie geplant nach Ihrem Tod selbst beziehen, sondern direkt an den Höchstbietenden verkaufen. Haben Sie sich für den sofortigen Wiederverkauf ein Rückabwicklungsrecht einräumen lassen, können Sie dieses geltend machen und gewährleisten, dass das Haus doch wie vereinbart im Familienbesitz bleibt.
Wegfall der Geschäftsgrundlage
Den Wegfall der Geschäftsgrundlage müssen Sie nicht explizit im Schenkungsvertrag festhalten: Gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Sie einen Vertrag immer dann rückgängig machen, wenn sich die Ausgangssituation derart geändert hat, dass Ihnen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.
Bei Immobilienschenkungen greift der Wegfall der Geschäftsgrundlage häufig dann, wenn ein Grundstück oder ein Haus an das eigene Kind und dessen Partner oder Partnerin verschenkt wird. Hintergrund ist häufig, dass die Schenkenden erwarten, dass die Immobilie langfristig als Familienheim genutzt wird. Ärgerlich ist es hingegen, wenn die Beziehung kurze Zeit später in die Brüche geht. Gerichte müssen hierbei immer im Einzelfall entscheiden, ob die Trennung die Rückabwicklung der Schenkung rechtfertigt. Liegt nur etwa ein Jahr zwischen Schenkung und Trennung, stehen Ihre Chancen auf Rückabwicklung eher gut. Hat die Beziehung noch mehrere Jahre lang gedauert, ist das Rückgängigmachen der Schenkung einer Immobilie hingegen fraglich.
Schenken oder vererben? Die Vor- und Nachteile
Wer die Weitergabe des eigenen Vermögens vorausschauend plant, kann die Steuerlast für die Begünstigten klar senken. Der Grund dafür ist maßgeblich, dass die Freibeträge bei der Schenkung alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden können. Doch die Schenkung einer Immobilie hat gegenüber der Erbschaft noch einige weitere Vorteile.
Im Erbfall sind recht strikte gesetzliche Vorgaben einzuhalten. Selbst wer überlegt handelt und ein Testament aufsetzt, kann gewisse Pflichtteilsansprüche nicht so einfach umgehen. Haben Sie beispielsweise infolge eines Familienstreits kaum mehr Kontakt zu Ihrem ältesten Sohn, können Sie diesen trotz der Funkstille nicht einfach enterben. Sie können durch eine Schenkung zu Lebzeiten allerdings dafür sorgen, dass sich der sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch reduziert. Beim Pflichtteilsergänzungsanspruch wird der Wert der verschenkten Immobilie dem fiktiven Nachlass zugerechnet. Es wird also so getan, als hätten Sie die Immobilie nicht verschenkt, weshalb Ihrem Sohn nach Ihrem Tod eine Art finanzielle Entschädigung zusteht. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch reduziert sich jedoch nach der Schenkung jedes Jahr um 10 Prozent und fällt nach 10 Jahren komplett weg. Verschenken Sie die Immobilie also frühzeitig an Ihre jüngere Tochter, Ihren Partner oder Ihre Partnerin, können Sie den Erbanspruch Ihres Sohnes trotz Pflichtteil reduzieren.
Die vorzeitige Schenkung einer Immobilie verhindert darüber hinaus die Bildung einer Erbengemeinschaft. Haben Sie beispielsweise drei Kinder und hinterlassen Sie diesen ein Haus, müssen Ihre Nachkommen entscheiden, wie mit dem Erbe zu verfahren ist. Hat einer der Erben nicht die finanziellen Mittel zur Verfügung, um die anderen auszubezahlen, muss in der Regel das Haus verkauft werden, so dass der Erlös unter den Erben aufgeteilt werden kann. Im schlimmsten Fall sind sich die Erben nicht einig, sodass es zu einer Teilungsversteigerung der Immobilie kommt. Das Haus wird dabei meist deutlich unter Wert verkauft. Derartigen Problemen können Sie vorbeugen, indem Sie Ihr Vermögen noch zu Lebzeiten aufteilen und Ihre Wünsche offen und transparent mit Ihren Nachkommen besprechen.
Einen weiteren Vorteil bietet die Schenkung für den Fall, dass Sie im Alter pflegebedürftig werden. Ist die Immobilie noch in Ihrem Besitz und können Sie die Kosten für das Pflegeheim nicht selbst tragen, kann das Sozialamt Sie dazu auffordern, Ihr Haus zu veräußern. Haben Sie Haus oder Wohnung allerdings verschenkt und liegt die Schenkung bereits mehr als 10 Jahre zurück, ist die Immobilie vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt.
Vorteile der Immobilienschenkung im Überblick
Wenn die Schenkung einer Immobilie gut durchdacht ist und Sie sich anhand eines wasserdichten Schenkungsvertrags gegen alle Widrigkeiten abgesichert haben, bringt Sie kaum Nachteile mit sich. Bedenken sollten Sie einzig und allein, dass Sie durch die Schenkung das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie schon zu Lebzeiten abtreten. Geraten Sie selbst in finanzielle Schwierigkeiten, können Sie nicht mehr einfach Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen und zu Geld machen.
Nachteile der Immobilienschenkung im Überblick
Fazit: Immobilienschenkung als kostengünstige Erbalternative
Ist abzusehen, dass ein Immobilienerbe für Ihre Nachkommen mit einer hohen Steuerlast verbunden wäre, sollten Sie sich schon zu Lebzeiten über Alternativen Gedanken machen. Durch einen cleveren Schenkungsplan können Sie Ihr Vermögen sozusagen in Raten übertragen und die Steuerlast dadurch senken oder sogar gänzlich vermeiden. Beachten Sie allerdings, dass Sie bei einer Immobilienschenkung das Eigentum an Haus oder Wohnung und damit auch die Rechte daran aus der Hand geben. Es ist daher unumgänglich, sich anhand eines gut durchdachten Schenkungsvertrags abzusichern und sich Wohn-, Nießbrauch- und Rückforderungsrechte einzuräumen.
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