Haus verkaufen trotz Kredit – wie geht das?

Niemand möchte sein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist – allerdings kommt es im Leben oft anders, als man denkt. Wer zum Zeitpunkt des Hauskaufs davon überzeugt ist, dass er für die gesamte Zeit der Rückzahlung dort wohnen bleiben wird, kann aus verschiedensten Gründen eines Besseren belehrt werden, etwa

• Bedarf an mehr Platz (etwa, wenn ein weiteres Kind kommt)
• Trennung oder Scheidung
• zu viel Platz (wenn die Kinder ausziehen)
• die beruflich bedingte Notwendigkeit zum Umzug
• Arbeitslosigkeit

Haus verkaufen trotz Kredit – grundsätzlich kein Problem

Möchten oder müssen Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist, setzen Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung: Die Fachleute kennen die Situation und sehen darin in den meisten Fällen kein Problem. Da die Immobilie ja aber die Sicherheit für den Kredit war, möchte die Bank die restliche Summe zurückbezahlt haben.

Hinzu kommt außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Gebühr für die frühzeitige Auflösung des Kreditvertrags. Sie wird fällig, weil Sie mit der Unterschrift unter dem Kreditvertrag zugesagt haben, die vereinbarten Zinsen zu zahlen. Möchten Sie den Vertrag frühzeitig auflösen, entgehen der Bank ohne die Gebühr die Zinsen für die restliche Laufzeit.

Die Höhe der Gebühr hängt von mehreren Faktoren ab: Die Bank bezieht bei der Berechnung die Höhe der Zinsen und die der Restschuld mit ein und betrachtet die verbleibende Dauer des Kreditvertrags. Sie ist verpflichtet, die Berechnung der Gebühr offenzulegen.

Hausverkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung?

Es ist immer etwas ärgerlich, die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, um den Kredit frühzeitig aufzulösen. Je nach Situation können Sie die Zahlung auch umgehen. Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden.

Laufenden Kreditvertrag auf eine andere Immobilie übertragen lassen

Ziehen Sie aus beruflichen Gründen um oder weil Sie mehr Platz brauchen, können Sie Ihre Bank bitten, den laufenden Kreditvertrag auf die Immobilie zu übertragen, die Sie statt der alten kaufen möchten. Für die Bank bedeutet das nichts anderes, als dass sie zwei Immobilien als Kreditsicherheit gegeneinander eintauscht. Das kann die Bank nicht ablehnen, wenn

• die neue Immobilie der alten mindestens gleichwertig ist,
• das Risiko eines Kreditausfalls in der neuen Situation nicht ansteigt,
• der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse an dem Austausch der beiden Immobilien hat und
• der Kreditnehmer alle eventuell anfallenden Verwaltungskosten und Gebühren für den Tausch übernimmt.

Laufenden Darlehensvertrag auf den Käufer übertragen lassen

In sehr seltenen Fällen kommt es auch vor, dass der Käufer der Immobilie den alten Kreditvertrag übernimmt. Hier hat die Bank ein Mitspracherecht: Sie muss den Wechsel nur akzeptieren, wenn die Bonität des neuen Käufers der Ihren ebenbürtig oder besser ist. Außerdem muss der Käufer bereit sein, den bisherigen Kreditvertrag ohne Abänderungen weiterzuführen. Häufig scheitert diese Variante aber daran, dass der Käufer bereits andere Kreditverpflichtungen oder Verträge mit Banken hat.

Wann der Verkauf schwierig wird

Müssen Sie sehr früh nach dem Kauf das Haus schon wieder verkaufen, kann es zu Komplikationen kommen: In seltenen Fällen kommt es vor, dass das Restdarlehen zusammen mit der Vorfälligkeitsentschädigung höher ist als der Verkaufspreis, den Sie für die Immobilie erzielen können. In dieser Situation können Sie den Kredit nicht voll zurückzahlen. Trifft dieser seltene Fall auf Sie zu, sollten Sie sich mit Ihrem Ansprechpartner bei der Bank zusammensetzen und beraten, was zu tun ist.

Fazit: Haus verkaufen trotz Kredit – meist ohne Komplikationen

Banken und Kreditgeber sind daran gewöhnt, dass das Leben ihrer Kunden nicht immer über Jahrzehnte hinweg wie geplant abläuft. Entsprechend entspannt reagieren sie im Normalfall darauf, wenn jemand sein Haus verkaufen möchte, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Allerdings verlangen sie in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn, was für Sie als Kreditnehmer teuer werden kann. Alternativ können Sie Ihren Kreditvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf Ihre neue Immobilie übertragen lassen. In ganz seltenen Fällen erklärt sich auch der Käufer zur Übernahme Ihres Baudarlehens bereit.

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