Vorgetäuschter Eigenbedarf – alles Wichtige für Mieter und Vermieter

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Ein Fall für Justitia

Vorgetäuschter Eigenbedarf durch den Vermieter wird als Betrug gehandelt und kann teure Folgen haben. Entsprechend wichtig ist es, dass Vermieter genau wissen, unter welchen Umständen sie Eigenbedarf anmelden dürfen. Mieter sollten ebenfalls wissen, was ihre Rechte und Pflichten sind. Hier bekommen beide Parteien einen Überblick.

Was ist vorgetäuschter Eigenbedarf?

Der Inhaber einer Wohnung darf Eigenbedarf für eine Wohnung anmelden, wenn er selbst oder nähere Verwandte sie benötigen. Dazu zählen

  • (Schwieger-)Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • (Schwieger-)Kinder
  • Neffen und Nichten

Schon bei Onkel und Tanten, Schwägern und Schwägerinnen sowie Cousins und Cousinen sieht es anders aus: Dies sind entferntere Verwandte.

Vorgetäuschter Eigenbedarf wird manchmal genutzt, um unliebsame Mieter loszuwerden – sei es, weil persönliche Differenzen bestehen, sei es, weil die Wohnung leer für einen hohen Preis verkauft werden könnte. Der Mieterschutz verbietet die Kündigung des Mietvertrags aus diesen Gründen.

Es kann also vorkommen, dass ein Vermieter erklärt, dass beispielsweise seine Tochter die Wohnung benötigt, ohne dass das der Wahrheit entspricht. Unter diesen Umständen ist der Eigenbedarf vorgetäuscht: Es ist gar nicht geplant, dass die Tochter in die Wohnung einzieht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Strafbarkeit ist gegeben

Wird der Vermieter bei seinem Betrug ertappt, kann es teuer für ihn werden: So führt bewiesener vorgetäuschter Eigenbedarf zu Schadensersatz, der an den Mieter zu zahlen ist. Die Summe kann schnell hoch werden, denn sie umfasst beispielsweise Kosten für

  • den Makler
  • den Umzug
  • Schönheitsreparaturen (Maler etc.)
  • die neue Wohnungseinrichtung
  • ggf. einen Ausgleich für höhere Mietzahlungen
  • ggf. Kosten für einen Detektiv
  • falls möglich die Kosten für das Wiedereinräumen des Hausstands in die Wohnung

Letzterer Punkt ist dann möglich, wenn die Wohnung zu dem Zeitpunkt, an dem eine Vortäuschung des Eigenbedarfs bewiesen wird, noch nicht erneut vermietet oder verkauft worden ist. Kosten, die dem vormaligen Mieter aus dem Kauf einer Immobilie entstehen, zählen nicht zu den schadensersatzfähigen Summen.

Achtung: Es gibt keinen Schadensersatz, wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf nur mündlich ankündigt und der Mieter daraufhin freiwillig auszieht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Die Beweislast liegt beim Mieter

Möchte ein Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er dem Mieter frühzeitig eine schriftliche Eigenbedarfserklärung zukommen lassen. Diese enthält die Begründung des Bedarfs, die ausführlich und nachvollziehbar sein muss. Der Mieter muss Zeit haben, darauf zu reagieren – entweder, indem er sich nach einer neuen Wohnung umschaut, oder indem er Widerspruch einlegt.

In letzterem Falle muss für den Mieter allerdings ein Härtegrund vorliegen, aus dem er die Wohnung nicht verlassen kann (hohes Alter, anstehendes Abschlussexamen, Schwangerschaft, fehlende Ersatzwohnung, geringes Einkommen oder schwere Krankheit). Alternativ muss der Mieter starke Indizien dafür vorlegen können, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist. Kann er das, ist es am Vermieter, diese zu entkräften.

Wie kann man vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen?

Wenn der Mieter vermutet, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist, hat er mehrere Möglichkeiten, sich zu vergewissern:

  • Das Klingelschild zeigt den Namen der neuen Bewohner an – stimmt es mit dem in der Eigenbedarfserklärung genannten Namen überein?
  • Ist die Wohnung auf Immobilienwebsites, im Inseratenteil der Zeitung oder im Angebot regionaler Makler zu finden?
  • Nachfragen bei den Nachbarn, wer nun in der Wohnung lebt

Unter Umständen ist es auch möglich, Einblick ins Grundbuch zu erhalten. Dafür muss der ehemalige Mieter allerdings ein begründetes Interesse nachweisen können. Die Mitnahme des ehemaligen Mietvertrags sowie der Eigenbedarfserklärung des Vermieters steigern die Chancen auf Erfolg.

Wer selbst nicht die Zeit hat, die Informationen einzuholen, kann auch einen Detektiv damit beauftragen. Dies ist allerdings vor allem dann eine Option, wenn sich der Mieter relativ sicher ist, was den Betrug angeht: Er übernimmt die Kosten für den Detektiv selbst. Nur wenn der Vermieter den Prozess verliert, muss er die Kosten erstatten.

Für Vermieter wichtig zu wissen

Manchen Vermietern gehören in einem Haus mehrere oder alle Wohnungen. Meldet er für eine von diesen Eigenbedarf an und wird eine andere Wohnung zur gleichen Zeit frei, ist er verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten. Vermietet er sie ohne ein solches Angebot an jemand anderen, kann der Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen.

Wichtig ist außerdem, dass der Vermieter grundsätzlich eine Mitteilungspflicht hat, wenn der Eigenbedarf nicht mehr vorhanden ist. Diese Pflicht besteht bis zum Auszug der Mieter. Wird also beispielsweise die Kündigung ausgesprochen, weil der Sohn die Wohnung als Heim während des Studiums benötigt, und entscheidet er sich dann kurzfristig für eine andere Stadt, muss der Vermieter dem Mieter Bescheid geben. Das gilt auch, wenn ihm die Situation gelegen kam, weil er den Mieter gern losgeworden wäre.

Fazit: Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Das Mietrecht sieht vor, dass Mietern nicht ohne guten Grund gekündigt werden darf. Eigenbedarf ist ein guter Grund. Vorgetäuschter Eigenbedarf hingegen ist Betrug, der strafrechtlich verfolgt wird. Vermieter sollten also in der Eigenbedarfskündigung so transparent wie möglich erklären, wer wann aus welchen Gründen die Wohnung benötigt. Falls Mieter glauben, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist, müssen sie dem Vermieter dies nachweisen. Gelingt das, erhalten die Mieter Schadensersatz vom Vermieter zugesprochen, und der Vermieter muss zusätzlich alle Gerichtskosten tragen. Falls die Wohnung noch nicht verkauft oder vermietet ist, kann er wieder einziehen.

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