Energetische Sanierung: Was Sie als Eigenheimbesitzer wissen sollten
Die Energiekosten steigen ins Unermessliche – zum großen Ärger vieler Eigenheimbesitzer. Doch mit einer energetischen Sanierung können Sie frühzeitig die Kostenbremse ziehen und Ihre Ausgaben nachhaltig senken. Nebenher schonen Sie durch derartige Optimierungen an Ihrem Eigenheim auch die Umwelt, weshalb der Staat Ihnen in Form von attraktiven Fördermitteln unter die Arme greift.
Was ist eine energetische Sanierung?
Bei der energetischen Sanierung handelt es sich um bauliche Maßnahmen, die auf einen gesenkten Energieverbrauch abzielen. Dieser reduzierte Energieverbrauch führt automatisch zu gesenkten Energiekosten, was sich angesichts der steigenden Preise für Erdöl und weitere fossile Brennstoffe schnell in Ihrem Geldbeutel bemerkbar machen wird. Während Ihre Energiekosten sinken, steigt parallel dazu der Wert Ihrer Immobilie, was einen positiven Nebeneffekt darstellt. Ganz nebenbei führen derartige Baumaßnahmen auch zu einem reduzierten CO2-Ausstoß, was wiederum die Umwelt schont. Im Grunde besteht der einzige Nachteil einer energetischen Gebäudesanierung in den hohen Initialkosten, die jedoch durch staatliche Fördermittel abgefedert werden können.
Beispiele: Welche Maßnahmen zählen zur energetischen Sanierung?
- Austausch von alten Fenstern und Türen
- Maßnahmen der Wärmedämmung (z. B. Dachdämmung, Fassadendämmung oder Dämmung der Kellerdecke)
- Einbau einer neuen, energieeffizienteren Heizung
- Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
- Installation von Solarthermieanlagen
- Digitalisierungsmaßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs (z. B. intelligente Strom-, Gas- und Wasserzähler)
Besteht eine Pflicht zur energetischen Sanierung?
Wer ein Haus kauft, das vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurde, ist unter gewissen Umständen zu energetischen Maßnahmen verpflichtet. Die gesetzliche Grundlage für diese Sanierungspflicht bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das bis Ende 2020 auch als Energieeinsparverordnung (EnEV) bekannt war.
Die Sanierungspflicht kann sich unter anderem auf die folgenden Aspekte beziehen:
- Austausch einer alten Heizung: Heizkessel, die vor dem 31. Dezember 1990 installiert wurden, müssen gegen neue Heizungen ausgetauscht werden. Später eingebaute Heizungen müssen nach 30 Jahren ersetzt werden. Ausnahmen gelten für Niedrigtemperatur- und Brennwert-Heizkessel sowie für besonders kleine oder große Anlagen (weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Nennleistung).
- Dachdämmung: Entspricht das Dach nicht den GEG-Anforderungen, müssen Käufer dieses dämmen lassen.
Meist haben Immobilienkäufer nach dem Kauf 2 Jahre lang Zeit, um die Maßnahmen umzusetzen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen. Wenn Sie mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln, sollten Sie den Energieausweis vorher genau prüfen. Dieser enthält oft erste Hinweise darauf, ob und wann eine energetische Sanierung durchzuführen ist.
Immobilieneigentümer sind häufig von der Sanierungspflicht entbunden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Immobilie bereits vor 2002 schon selbst bewohnt wurde. Entscheiden Sie sich freiwillig für die Durchführung einer energetischen Sanierung, so müssen Sie sich dennoch an die jeweiligen GEG-Auflagen halten.
Wie gehe ich bei einer energetischen Sanierung am besten vor?
Bei einer energetischen Gebäudesanierung sind zahlreiche Auflagen zu beachten, weshalb Sie sich bei der Planung professionelle Hilfe holen sollten. Erfahrene Energieberater finden Sie beispielsweise beim TÜV, beim Bauherren-Schutzbund e. V. oder bei der Verbraucherzentrale. Der Experte führt einen Energiecheck für Sie durch und prüft genau, welche Maßnahmen sich in Ihrem Fall am meisten lohnen.
In der Regel werden energetische Sanierungen von außen nach innen durchgeführt. Schließlich bringt es Ihnen wenig, wenn Sie viel Geld in eine höchst effiziente Heizung investieren, die Wärme dann aber über undichte Fenster direkt wieder entweicht.
Nachdem der grobe Fahrplan für Ihre energetische Sanierung steht, sollten Sie sich im nächsten Schritt nach Fördermöglichkeiten umsehen. Diese müssen Sie beantragen, bevor Sie mit den Maßnahmen loslegen. Erst wenn Förderung und gegebenenfalls Finanzierung in trockenen Tüchern sind, können Sie geeignete Handwerker engagieren. Ihr Energieberater wird Ihnen bei der Auswahl helfen.
Kosten: Wie viel kostet eine energetische Sanierung?
Die Kosten für die energetische Modernisierung hängen maßgeblich davon ab, welche baulichen Maßnahmen Sie ergreifen wollen und wie groß Ihre Immobilie ist. Hier ein paar Richtwerte:
- Solarthermieanlage: ca. 5.000–8.000 €
- Dachdämmung: ca. 200–250 €/m²
- Fassadendämmung: ca. 140–180 €/m²
- Kellerdeckendämmung: ca. 35–45 €/m²
- Heizungsaustausch: ca. 5.000–10.000 €
- Fensteraustausch: ca. 500–1.000 € pro Fenster
Dem gegenüber stehen die potenziellen Ersparnisse, die sich auf etwa 5 bis 25 Prozent der Heizkosten belaufen. So können Sie durch die Kellerdeckendämmung etwa mit einer Ersparnis von 5 Prozent der jährlichen Energiekosten rechnen. Entscheiden Sie sich für eine neue Heizung, sind sogar bis zu 25 Prozent Ersparnis möglich. Insgesamt gehen Experten davon aus, dass sich die Kosten für die energetische Sanierung durch diese Einsparung in etwa 7 bis 15 Jahren amortisieren.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für die energetische Sanierung?
Wenn Sie energetisch sanieren wollen, aber nicht das nötige Kleingeld dafür haben, können Sie sich nach geeigneten Finanzierungsmöglichkeiten umsehen. Welche Finanzierung die beste für Sie ist, hängt stark davon ab, wie umfangreich und kostspielig die geplanten Maßnahmen sind.
Privatkredit / Ratenkredit
Bei kleineren Sanierungsprojekten eignet sich unter anderem ein regulärer Privat- oder Ratenkredit. Diesen erhalten Sie zwar schnell und unbürokratisch, doch müssen Sie hier mit verhältnismäßig hohen Zinsen rechnen. Alternativ können Sie sich natürlich auch in Ihrem Familien- oder Bekanntenkreis umsehen: Unter Umständen findet sich jemand, der Ihnen ein zinsloses Darlehen für die Sanierung gewährt.
Modernisierungskredit / Sanierungskredit
Hierbei handelt es sich um zweckgebundene Ratenkredite. Bevor die Bank die Finanzierung bewilligt, benötigt diese detaillierte Informationen zu Ihrem Vorhaben. Die Kreditsumme wird dann explizit für die Durchführung der vorab angegebenen Maßnahmen ausgezahlt. Da die Bank beim zweckgebundenen Darlehen genau weiß, was sie finanziert, profitieren Kreditnehmer von günstigeren Zinsen. Je nach Kreditinstitut werden Summen von bis zu 50.000 Euro zur Verfügung gestellt, weshalb sich der Modernisierungskredit für mittlere und große Sanierungsvorhaben eignet.
Baufinanzierung
Die günstigsten Zinsen erhalten Sie in der Regel bei einer klassischen Baufinanzierung. Schließen Sie diese eigens für Ihre Sanierungsmaßnahmen ab, wird die Bank jedoch eine Sicherheit von Ihnen verlangen. Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Grundschuld auf die Immobilie, die im Grundbuch eingetragen wird und so mit zusätzlichen Kosten einhergeht. Besser ist es, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und die Kosten für die anstehende Sanierung direkt in Ihre Baufinanzierung mit einkalkulieren. Die Baufinanzierung eignet sich vor allem für sehr umfangreiche und kostspielige Sanierungsprojekte.
Welche Fördermittel gibt es für energetische Sanierungen?
In den vergangenen Jahren durften sich Bauherren und Eigentümer über eine Vielzahl an Fördermitteln freuen, wenn sie sich für die energetische Sanierung entschieden haben. Zwar stehen nach wie vor staatliche Mittel zur Verfügung, doch wurden die Anforderungen zunehmend erhöht. Besonders nachteilig ist, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die meisten Zuschüsse ersatzlos gestrichen hat und nunmehr vorrangig Darlehen vergibt. Abgeschafft wurden etwa:
- Programm 461: Zuschuss für energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen
- Programm 262: Kredit für energieeffizientes Sanieren
- Förderung gasbetriebener Heizungsanlagen
- Förderung für Effizienzhaus 100
- iSFP-Bonus für einen individuellen Sanierungsplan
Wenn Sie ein Gebäude energieeffizient sanieren wollen, kommt nun hauptsächlich das KfW-Kreditprogramm 261 infrage, das die Komplettsanierung zum Effizienzhaus fördert. Hierbei erhalten Sie ein zinsgünstiges Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Noch attraktiver wird das Ganze durch den Tilgungszuschuss, der je nach Effizienzstufe 5 bis 45 Prozent beträgt. Insgesamt hängt die Höhe der Förderung davon ab, welche Effizienzhaus-Stufe das jeweilige Gebäude nach der Sanierung erzielt.
| Effizienzstufe | Tilgungszuschuss und Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 40 | 20 % von max. 120.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse | 25 % von max. 150.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 55 | 15 % von max. 120.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse | 20 % von max. 150.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 70 | 10 % von max. 120.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien-Klasse | 15 % von max. 150.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 85 | 5 % von max. 120.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien-Klasse | 10 % von max. 150.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus Denkmal | 5 % von max. 120.000 € Kreditbetrag |
| Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse | 10 % von max. 150.000 € Kreditbetrag |
Die Erneuerbare-Energien-Klasse erreicht eine Immobilie dann, wenn mindestens 65 Prozent der benötigten Energie aus erneuerbaren Quellen stammt. Darüber hinaus müssen EE-Gebäude seit Beginn 2023 verpflichtend mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ausgestattet sein.
Zuschüsse für Einzelmaßnahmen erhalten Sie seit der letzten Reform der KfW-Förderung nur noch über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Allerdings wurde auch hier der Rotstift angesetzt: Gasbetriebene Heizungsanlagen werden nicht mehr finanziell unterstützt und auch der iSFP-Bonus für Anlagen zur Wärmeerzeugung wurde abgeschafft. Bei vielen Einzelmaßnahmen-Förderungen – etwa bei der Dämmung der Gebäudehülle oder bei der Heizungsoptimierung – wurden die geltenden Fördersätze reduziert. Meist belaufen sie sich nun auf 15 Prozent.
Egal für welche Art der Förderung Sie sich letztlich entscheiden: Wenn Sie eine Förderung für Ihre Gebäudesanierung in Anspruch nehmen, so müssen Sie diese zwingend vor Beginn der baulichen Maßnahmen beantragen. Haben die Bauarbeiten bereits begonnen, verlieren Sie Ihren Förderanspruch. Darüber hinaus sind die einzelnen Kredite und Zuschüsse häufig an eine energetische Fachberatung gekoppelt. Gehen Sie die Bauarbeiten auf eigene Faust an, müssen Sie die Kosten unter Umständen alleine tragen.
Kann ich die Kosten für die energetische Sanierung von der Steuer absetzen?
Seit 2020 können Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Modernisierung gemäß Paragraf 35c Einkommensteuergesetz (EStG) unter gewissen Umständen von der Steuer absetzen. Zu den wichtigsten Voraussetzungen hierfür zählen folgende:
- Das Gebäude muss sich in der EU oder im EWR befinden.
- Das Gebäude muss zum Zeitpunkt des Sanierungsbeginns älter als 10 Jahre sein.
- Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen.
Erfüllen Sie diese 3 Bedingungen, können Sie die folgenden Steuervorteile geltend machen:
- Im Jahr des Sanierungsabschlusses und im Folgejahr: jeweils 7 % der Aufwendungen (max. je 14.000 €)
- Im dritten Jahr: 6 % der Aufwendungen (max. 12.000 Euro)
Doch Vorsicht: Die Steuervorteile bei der energetischen Sanierung sind ausschließlich als Alternative zur staatlichen Förderung gedacht. Nehmen Sie beispielsweise einen KfW-Kredit oder einen BAFA-Zuschuss in Anspruch, können Sie die Sanierungskosten nicht von der Steuer absetzen. Eine Kombination aus Förderung und Steuererleichterung ist nicht möglich.
Fazit: Langfristig sparen durch energetische Sanierung
Auch wenn die Kosten für energetische Maßnahmen auf den ersten Blick abschrecken, sollten Sie zumindest über eine derartige Sanierung nachdenken. Gerade angesichts der stark steigenden Energiepreise können Sie durch Dachdämmung, Heizungsaustausch und Co. langfristig Ihren Energieverbrauch und so auch Ihre laufenden Kosten senken. Da das Ganze auch der Umwelt zugutekommt, stellt der Staat eine Vielzahl an Fördermitteln für energetische Maßnahmen bereit. So müssen Sie die Kosten nicht alleine stemmen und können doch langfristig von der energetischen Sanierung profitieren.
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