Bauvertrag: Die große Checkliste für Bauleute

Egal ob Neubau, Anbau oder gar Abriss: Immer wenn Sie an Ihrer Immobilie etwas verändern lassen, dann müssen Sie mit dem zuständigen Bauunternehmen einen Bauvertrag schließen. Um späteres Konfliktpotenzial zu minimieren, sollten Sie dort alle Vereinbarungen, Fristen und Zahlungsmodalitäten möglichst genau festhalten. Welche gesetzlichen Grundlagen bei Bauverträgen gelten, welche Zusatzvereinbarungen Ihnen als Bauherr zugutekommen und wo die häufigsten Fallstricke lauern, erfahren Sie in unserem großen Ratgeber.

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag wird zwischen dem Immobilieneigentümer beziehungsweise Bauherrn als Auftraggeber und dem zuständigen Bauunternehmen als Auftragnehmer abgeschlossen. Idealerweise sind dort alle Vereinbarungen bis ins kleinste Detail festgehalten. Sollte es später zu Unstimmigkeiten kommen, genügt im besten Fall ein Blick in den aussagekräftigen Bauvertrag, um diese zu beseitigen. Bauverträge werden dabei nicht nur bei einem Neubau, sondern auch bei baulichen Veränderungen an einer Bestandsimmobilie geschlossen. Dabei kann es sich etwa um einen Anbau, einen altersgerechten Umbau, eine energetische Sanierung oder auch einen (Teil-)Abriss handeln. Selbst für kleinere Einzelmaßnahmen – darunter das Verputzen von Wänden oder das Verlegen eines neuen Fußbodens – müssen Sie einen Bauvertrag schließen.

VOB-, BGB- und Verbraucherbauvertrag: Was ist der Unterschied?

Es gibt 3 verschiedene Arten von Bauverträgen, die wiederum auf 3 unterschiedlichen Rechtsgrundlagen basieren: dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und den neuen baurechtlichen Regelungen zum Verbraucherbauvertrag.

BGB-Bauvertrag

Die Rechtsgrundlage beim BGB-Bauvertrag ist – wie der Name schon vermuten lässt – das Bürgerliche Gesetzbuch, insbesondere Paragraf 650a sowie weitere zugehörige Paragrafen. In Paragraf 650a des Bürgerlichen Gesetzbuchs wird der Vertrag wie folgt definiert: „Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“ Der BGB-Bauvertrag kommt für private Bauherren in Betracht.

Die wichtigsten Regelungen des BGB-Bauvertrags im Überblick

• BGB-Bauverträge unterliegen nicht zwingend der Schriftform: Zwar ist davon abzuraten, doch der BGB-Bauvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Geht es um einen Neubau inklusive Grundstückskauf, dann muss der Vertrag schriftlich vorliegen und sogar notariell beurkundet sein.
• Auftraggeber ist zur Abnahme verpflichtet (§ 640 BGB): Als Auftraggeber müssen Sie die fertige Immobilie am Ende abnehmen. Das gilt selbst dann, wenn Sie bei der Endabnahme noch auf kleinere, unwesentliche Mängel stoßen. Nur bei signifikanten Baumängeln können Sie die Abnahme verweigern. In diesem Fall müssen Sie und der Auftragnehmer das Gebäude einer gemeinsamen Prüfung unterziehen.
• Zahlung direkt nach Abnahme (§ 650g Abs. 4 BGB): Sobald Sie als Auftraggeber die Bauleistung abgenommen und eine prüffähige Rechnung erhalten haben, müssen Sie den Auftragnehmer bezahlen.
• Vorzeitige Kündigung des Vertrags (§ 648 BGB): Sie können den Vertrag jederzeit vorzeitig kündigen und das ohne Angabe von Gründen. Man spricht hier auch von der „freien Kündigung“. Allerdings sollten Sie sich das Ganze gut durch den Kopf gehen lassen, denn in diesem Fall steht dem Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich der ersparten Leistungen zu. Häufig werden hierfür pauschal 5 Prozent der Vergütung für die noch nicht erbrachten Leistungen angesetzt. Beispiel: Sie beauftragen eine bauliche Leistung für 150.000 Euro und kündigen nach der Hälfte der Arbeiten den Vertrag. Von den nicht mehr genutzten 75.000 Euro müssten Sie dem Auftragnehmer nun eine Entschädigung in Höhe von 5 Prozent – also 3.750 Euro – zahlen.
• Verjährungsfrist bei Baumängeln (§ 634a BGB): Entdecken Sie nach der Abnahme Baumängel, können Sie diese bei BGB-Bauverträgen innerhalb von 5 Jahren geltend machen. Im ersten Schritt müssen Sie das zuständige Bauunternehmen zur Nachbesserung auffordern. Kommt dieses Ihrer Aufforderung nicht nach, stehen Ihnen gegebenenfalls weitere Mängelansprüche zu, wie etwa die Preisminderung oder sogar Schadensersatz (§ 635 ff. BGB).

VOB-Bauvertrag

Der VOB-Bauvertrag basiert nicht etwa auf einem Gesetz, sondern auf einer Norm – der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie können sich dies in etwa wie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vorstellen. Während das Bürgerliche Gesetzbuch eher unspezifische Regelungen enthält, die möglichst alle Bauszenarien abdecken sollen, ist in der Vergabe- und Vertragsordnung alles bis ins kleinste Detail geregelt.

Die Vergabe- und Vertragsordnung besteht aus 3 Teilen:

• VOB/A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen
• VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen
• VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

Steht in Ihrem Bauvertrag, dass dieser auf Basis der Vergabe- und Vertragsordnung geschlossen wurde, so gelten automatisch alle darin enthaltenen Regeln. Private Bauherren können den VOB-Bauvertrag als Alternative zum BGB-Bauvertrag wählen. Bei öffentlichen Auftraggebern und Großprojekten ist er hingegen Pflicht.

Die wichtigsten Regelungen des VOB-Bauvertrags im Überblick

• VOB-Bauverträge unterliegen der Schriftform: Ein VOB-Bauvertrag ist nur gültig, wenn er schriftlich geschlossen wurde.
• Zahlung nach schriftlicher Rechnungsstellung: Bei VOB-Bauverträgen müssen Sie dann zahlen, wenn Sie eine schriftliche Rechnung mit einer nachprüfbaren Leistungsaufstellung erhalten haben.
• Nachträgliche Änderungen möglich: Bei VOB-Bauverträgen können Sie jederzeit nachträgliche Änderungswünsche geltend machen.
• Keine genauen Zwischenfristen: Beim VOB-Bauvertrag muss der Auftragnehmer zwar Baubeginn und Fertigstellung genau benennen, allerdings muss er keine klaren Zwischenfristen für die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte nennen.
• Verjährungsfrist bei Baumängeln: Beim VOB-Bauvertrag ist die Verjährungsfrist etwas kürzer als beim BGB-Bauvertrag. Hier können Sie Ihre Ansprüche bei Mängeln nur innerhalb von 4 Jahren geltend machen.

Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag wurde 2018 im Rahmen des neuen Bauvertragsrechts eingeführt. Er basiert ebenfalls auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch und ist dort in Paragraf 650i verankert. Diese neue Vertragsform soll die Rechte von privaten Bauleuten stärken. So gesteht der Verbraucherbauvertrag privaten Bauleuten sehr viel weitreichendere Rechte zu. Gleichzeitig verpflichtet er den Auftragnehmer beispielsweise dazu, eine eindeutige Fertigstellungsdauer zu benennen und sich nicht in ungefähre Angaben zu flüchten. Der Verbraucherbauvertrag greift nur bei Neubauten und sehr umfangreichen Komplettsanierungen.

Die wichtigsten Regelungen des Verbraucherbauvertrags im Überblick

• Verbraucherbauverträge unterliegen der Schriftform: Ein Verbraucherbauvertrag ist nur gültig, wenn er schriftlich geschlossen wurde.
• Anspruch auf Baubeschreibung (§ 650k Abs. 2 BGB): Als Auftraggeber haben Sie einen Anspruch auf eine aussagekräftige Baubeschreibung, die Ihnen der Auftragnehmer noch vor Vertragsabschluss aushändigen muss. Dies sorgt für erhöhte Transparenz. Zusätzlich profitieren Sie davon, dass Zweifel an der Baubeschreibung zulasten des Bauunternehmens gehen. Bei Unklarheiten kommen Sie also in der Regel gut weg.
• Fixer Fertigstellungstermin (§ 650k Abs. 3 BGB): Der Auftragnehmer muss Ihnen einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder zumindest eine verbindliche Dauer nennen. Kommt es zu Verzögerungen, steht Ihnen Schadensersatz zu.
• Abschlagszahlungen in Höhe von maximal 90 Prozent: Die Höhe der Abschlagszahlungen, die Sie nach den jeweiligen Baufortschritten leisten müssen, dürfen sich maximal auf 90 Prozent der Gesamtkosten belaufen. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn Sie einen Vertrag mit einem Bauträger geschlossen haben.
• 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 355 BGB): Bei Verbraucherbauverträgen steht Ihnen pauschal ein 2-wöchiges Widerrufsrecht zu. Die Frist beginnt mit Vertragsabschluss zu laufen.
• Nachträgliche Änderungen in der Regel möglich (§650b BGB): Bei nachträglichen Änderungswünschen ist das Bauunternehmen dazu verpflichtet, Ihnen ein Angebot hierzu zu erstellen und die Mehr- oder Minderkosten zu benennen. Das Bauunternehmen muss Ihre Änderungswünsche berücksichtigen, sofern diese zumutbar und umsetzbar sind.
• Verjährungsfrist bei Baumängeln und Einbehaltung eines Teilabschlags: Beim Verbraucherbauvertrag gilt wie beim BGB-Bauvertrag eine 5-jährige Verjährungsfrist bei Mängeln. Darüber hinaus können Sie jedoch einen angemessenen Teil des vereinbarten Abschlags einbehalten, wenn Sie auf Mängel stoßen.

Form und Inhalt: Wie muss ein Bauvertrag aussehen?

Welche Form Sie bei Ihrem Bauvertrag einhalten müssen, hängt ganz davon ab, für welche Rechtsgrundlage Sie sich entscheiden. Während VOB- und Verbraucherbauvertrag immer in Schriftform vorliegen müssen, kann der Vertrag nach BGB grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Geht es lediglich um eine Einzelmaßnahme – etwa das Streichen einer Wand –, mag der Verzicht auf Bürokratie durchaus sinnvoll sein. Bei größeren Vorhaben sollten Sie jedoch auch hier einen schriftlichen Vertrag aufsetzen. Ansonsten steht am Ende Wort gegen Wort und Sie können nicht mehr nachweisen, was genau Sie damals vereinbart haben.

Was muss in einem Bauvertrag stehen?

Der Bauvertrag sollte so detailliert wie möglich sein. Achten Sie dabei vor allem darauf, dass die folgenden Punkte enthalten und geklärt sind:

• Art des Vertrags: BGB-, Verbraucher- oder VOB-Bauvertrag?
• Name und Anschrift von Auftraggeber und Auftragnehmer
• Name des zuständigen Ansprechpartners (z. B. Bauleiter, Architekt)
• Art des Bauvorhabens: Neubau, Anbau, Abriss, Sanierung etc.
• Bau- und Leistungsbeschreibung (detaillierte Auflistung aller vereinbarten Leistungen, die der Auftragnehmer erbringen muss) inkl. Ausführungsfristen
• Baupläne
• Vereinbarte Bauzeit
• Vereinbarte Vergütung
• Zahlungsplan (inkl. Fristen für Abschlagszahlungen und weitere Zahlungsmodalitäten)
• Vereinbarungen zur Bauabnahme inkl. Abnahmefrist
• Umgang mit Baumängeln inkl. Fristen zur Beseitigung der Mängel
• Gewährleistung
• Vereinbarungen zum Sicherheitseinbehalt
• Vereinbarungen über Rücktrittsrechte
• Ort und Datum
• Unterschriften der Vertragsparteien
• Stempel des Auftragnehmers

FAQ: Fragen und Antworten rund um den Bauvertrag

Wer erstellt den Bauvertrag?

Die meisten Bauunternehmen haben viel Erfahrung in der Erstellung von Bauverträgen und legen ihren Auftraggebern daher häufig fertige Verträge vor. Da es sich bei Bauverträgen jedoch um höchst individuelle Vereinbarungen handelt, sollten Sie nicht davor zurückschrecken, einzelne Klauseln ändern oder streichen zu lassen. Selbstverständlich können Sie auch Wunschklauseln aufnehmen lassen. So können Sie etwa eine Fertigstellungsgarantie aufnehmen lassen, die Sie davor schützt, im Falle der Insolvenz des Bauunternehmens vor einem halb fertigen Haus zu stehen. Auch eine Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung des vereinbarten Fertigstellungstermins hat sich als sinnvoll für Bauherren erwiesen. Üblich sind hierbei entweder 5 Prozent der vertraglich vereinbarten Gesamtsumme oder alternativ 0,3 Prozent derselben Summe für jeden zusätzlichen Werktag.

Natürlich kann der Vertrag am Ende aber nur zustande kommen, wenn beide Parteien den Regelungen zustimmen. Hier können Kompromisse nötig sein.

Wann wird der Bauvertrag unterschrieben?

Den Bauvertrag sollten Sie immer erst dann unterschreiben, wenn die Finanzierung steht. Nicht alle Bauverträge sehen ein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht vor und selbst wenn, dann gilt dieses oft nur 2 Wochen ab Vertragsunterzeichnung. Verstreicht die Frist, ist der Vertrag bindend und Sie müssen die Leistung in jedem Fall abnehmen und bezahlen – auch wenn die Bank im letzten Moment einen Rückzieher gemacht hat.

Wo kann ich einen Bauvertrag prüfen lassen?

Fehler und Unachtsamkeiten im Bauvertrag sind teuer, weshalb Sie das Dokument vorab immer prüfen lassen sollten. Auch wenn dies Mehrkosten verursacht, ist der Rat eines Fachanwalts für Baurecht hier unerlässlich. Der Experte kann Ihnen genau erklären, was welche Klausel wirklich bedeutet und worin die Vor- und Nachteile des jeweiligen Vertrags bestehen.

Checkliste Bauvertrag: Auf diese Punkte sollten Sie besonders achten

Ein Bauvertrag ist ein höchst komplexes Dokument, weshalb es empfehlenswert ist, die eigentliche Prüfung einem Fachmann zu überlassen. Nichtsdestotrotz sollten auch Sie als Laie verstehen, was die einzelnen Klauseln bedeuten und welche Vereinbarungen eher kritisch sind. Achten Sie bei der Prüfung Ihres Vertrags daher auf die folgenden Punkte:

• Sind alle relevanten Daten und Angaben enthalten? (z. B. Vertragspartner, Vertragsart, Bauleistung)
• Ist die Leistungsbeschreibung möglichst detailliert? Steht darin etwa, welche Materialien zum Einsatz kommen und in welcher Art die Bauarbeiten durchgeführt werden?
• Sind eindeutige Fertigstellfristen vereinbart oder enthält der Bauvertrag lediglich Circa-Angaben?
• Ist eine Vertragsstrafe bei Verzögerungen vorgesehen?
• Ist ein Fest-, Einheits- oder Pauschalpreis vereinbart? (Bei Bauproblemen muss das Bauunternehmen im Falle eines Festpreises die Zusatzkosten tragen. Ist hingegen ein Einheitspreis vereinbart, kann das Bauunternehmen die Vergütung nachträglich anpassen und die Kosten auf den Auftraggeber umlegen. Ein Festpreis verliert nach einer gewissen Zeit seine Gültigkeit: Auch hier können Mehrkosten später auf den Bauherren umgelegt werden.)
• Sieht der Bauvertrag „bauseits auszuführende Arbeiten“ vor? (Wenn ja, dann bedeutet das, dass Erschließungsarbeiten – wie etwa das Verlegen von Kanalanschlüssen – nicht inbegriffen sind und nicht vom Bauunternehmen durchgeführt werden. Sie müssen dann mit hohen Mehrkosten rechnen.)
• Wird Ihnen das Haus schlüssel- oder bezugsfertig übergeben? (Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht eindeutig definiert. Es kann dabei sein, dass Sie den Innenausbau selbst übernehmen müssen. Prüfen Sie hier am besten auch noch einmal die Leistungsbeschreibung.)
• Sind Kündigungs- und Rücktrittsmöglichkeiten klar vereinbart?
• Wie soll bei Mängeln vorgegangen werden und welche Rechte stehen Ihnen hier zu?
• Sind Sie im Falle einer Insolvenz des Unternehmens abgesichert? (Dies ist etwa durch eine Fertigstellungsgarantie möglich.)

Fazit: Bauvertrag vorab prüfen lassen

Nicht nur aufgrund der verschiedenen Rechtsgrundlagen zählen Bauverträge zu den komplexesten Vertragssorten. Bei Bauvorhaben geht es um viel Geld, weshalb alles genauestens geregelt werden sollte. Zwar können Sie den Bauvertrag einer eingehenden Erstprüfung unterziehen, doch sollten Sie auch einen Fachmann konsultieren. Sparen Sie bei Neubau, Umbau und Co nicht an der falschen Stelle und sichern Sie sich anhand wasserdichter Klauseln und verbraucherfreundlicher Formulierungen gegen alle Eventualitäten ab.

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