Wohnraumförderungsgesetz und sozialer Wohnungsbau

Egal ob Miete oder Kauf: Eine geeignete Wohnung zu finden, ist nicht immer einfach. Dabei gibt es einige Haushalte, die es besonders schwer haben, so etwa kinderreiche Familien mit geringem Einkommen, Menschen mit Behinderung oder Alleinerziehende. Um diesen Bevölkerungsgruppen unter die Arme zu greifen und um adäquates Wohnen zu ermöglichen, wurde das Wohnraumförderungsgesetz ins Leben gerufen.

Was ist das Wohnraumförderungsgesetz?

Beim Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) handelt es sich um ein Bundesgesetz, das 2002 in Kraft trat und vorherige Maßnahmen ablöste. Die darin enthaltenen Regelungen sollen gewährleisten, dass auch all jene Haushalte angemessenen Wohnraum bekommen, die sonst auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt werden. Dazu zählen vorrangig folgende Personengruppen:

• Kinderreiche Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen
• Alleinerziehende
• Menschen mit Behinderung
• Senioren
• Sonstige hilfsbedürftige Menschen

Obwohl es sich beim Wohnraumförderungsgesetz um ein Bundesgesetz handelt, dürfen die einzelnen Länder von den darin vorgesehenen Regelungen abweichen. So können sie Fördervoraussetzungen an die tatsächlichen regionalen Gegebenheiten anpassen. Häufig setzen die einzelnen Bundesländer individuelle Einkommensobergrenzen an, die sich nur grob am Wohnraumförderungsgesetz orientieren.

Wohnraumförderungsgesetz: Was wird gefördert?

Der soziale Wohnungsbau kennt unterschiedliche Förderansätze. So fördert der Staat zum einen die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum, indem er einkommensschwache Familien beim Erwerb oder Bau ihres Eigenheims unterstützt. Zum anderen stärkt er Mietern mit dem Bau von Sozialwohnungen den Rücken, für die gedeckelte Mieten vorgesehen sind.

Soziale Wohnraumförderung beim Kauf oder Bau einer Immobilie

Wenn Sie zu den Zielgruppen des Wohnraumförderungsgesetzes gehören, von den eigenen vier Wänden träumen und alle Voraussetzungen erfüllen, dann unterstützt der Staat Sie bei folgenden Vorhaben:

• Bau eines Hauses oder einer Wohnung
• Kauf eines Hauses oder einer Wohnung
• Modernisierungsmaßnahmen

Im besten Fall dürfen Sie sich über ein günstiges Darlehen oder sogar über Zuschüsse freuen. Kommt die staatliche Unterstützung für Sie infrage, sollten Sie sich frühzeitig nach Förderoptionen umsehen. Dabei gilt: Den Antrag müssen Sie jeweils vor dem Kauf oder Erwerb der Immobilie stellen.

Die Förderung für selbstgenutzten Wohnraum speist sich aus staatlichen Töpfen, weshalb nur ein begrenztes Budget zur Verfügung steht. Das bedeutet für Sie, dass Sie keinen rechtlichen Anspruch auf die Finanzspritze haben. Ob Ihr Antrag angenommen oder abgelehnt wird, hängt maßgeblich auch davon ab, wie viele Mittel noch zur Verfügung stehen. Sollten Sie einen Ablehnungsbescheid erhalten, können Sie im nächsten Jahr erneut einen Förderantrag stellen.

Einkommensobergrenzen

Soziale Wohnraumförderung gemäß Wohnraumförderungsgesetz soll vor allem der Unterstützung einkommensschwacher Haushalte dienen. Daher gilt als wichtigste Voraussetzung, dass Sie geltende Einkommensobergrenzen nicht überschreiten dürfen. Die bundesweiten Grenzwerte sind in Paragraf 9 des Wohnraumförderungsgesetzes definiert:

• Haushalt mit einer Person: maximal 12.000 € pro Jahr
• Haushalt mit 2 Personen: maximal 18.000 € pro Jahr
• Jede weitere Person: zusätzlich 4.100 € pro Jahr
• Jedes Kind: zusätzlich 500 € pro Jahr

Leben Sie demnach in einem 3-Personen-Haushalt mit 2 Kindern, so darf Ihr Jahreseinkommen einen Wert von (18.000 Euro + 4.100 Euro + 2 x 500 Euro =) 23.100 Euro nicht überschreiten. Verdienen Sie etwas mehr als das, sollten Sie sich nicht abschrecken lassen und trotzdem einen Antrag stellen. Zahlreiche Freibeträge und Abzüge sorgen dafür, dass sich Ihr Verdienst auf dem Papier verringert. Steuerfreie Zusatzeinkünfte wie Kindergeld bleiben im Übrigen unberücksichtigt.

Doch Vorsicht: Beim Wohnraumförderungsgesetz handelt es sich zwar um ein Bundesgesetz, es wird jedoch von den Ländern umgesetzt. Das bedeutet auch, dass diese individuelle Werte festlegen können. So darf das Maximaleinkommen für einen 2-Personen-Haushalt in Sachsen ganze 100.000 Euro betragen. In Bayern hingegen dürften Sie bei 2 Haushaltsmitgliedern nur 34.500 Euro verdienen, um für die Förderung infrage zu kommen.

Sonstige Voraussetzungen

Wenn Sie soziale Wohnraumförderung beantragen möchten, dann dürfen Sie nicht zu viel Geld verdienen – aber eben auch nicht zu wenig. Sie müssen belegen können, dass Sie sich die Kreditraten leisten können und dass weiterhin genug Geld pro Monat übrig ist, um gut über die Runden zu kommen. Der Staat will so verhindern, dass Sie durch den Immobilienkredit in die Armutsfalle geraten.

Darüber hinaus erwartet der Staat von Ihnen, dass Sie ausreichend Eigenkapital für Ihr Eigenheim angespart haben. Eine Vollfinanzierung erhalten Sie hier nicht. Je nach Bundesland müssen Sie eine Eigenkapitalquote von etwa 15 bis 20 Prozent vorweisen können. Bei Familien mit 3 oder mehr Kindern weichen die Länder teils von den Vorgaben ab und akzeptieren auch geringes Eigenkapital. Es lohnt sich, im Zweifelsfall bei der zuständigen Landesbank nachzufragen.

Sozialer Wohnungsbau für günstige Mietwohnungen

Nicht jeder möchte ein Eigenheim besitzen und erst recht nicht jeder kann es sich leisten – und das trotz Förderung. Aus diesem Grund zielt ein zweiter Baustein der sozialen Wohnraumförderung auf den Ausbau von bezahlbaren Mietwohnungen – auch Sozialwohnungen genannt – ab.

Wie funktioniert sozialer Wohnungsbau?

Beim sozialen Wohnungsbau werden nicht etwa die Mieter direkt unterstützt. Stattdessen bietet der Staat Investoren und Vermietern attraktive Vorteile an. Zu den Fördermittelnehmern zählen häufig Wohnungsbaugesellschaften, aber auch Einzelbauherren.

Der Empfänger der Förderung erhält meist ein Darlehen mit Vorzugsbedingungen. Im Gegenzug muss er sich dazu verpflichten, die Wohnung oder das Haus nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) zu vermieten. So sieht es die sogenannte Belegungsbindung vor. Darüber hinaus gilt bei Sozialwohnungen die Mietpreisbindung, was bedeutet, dass der Vermieter eine Höchstmiete nicht überschreiten darf. Auch Mieterhöhungen sind nur im Ausnahmefall und unter strengen Voraussetzungen möglich.

Wie komme ich an sozialen Wohnraum?

Um sich auf sozialen Wohnraum bewerben zu können, benötigen Sie einen Wohnberechtigungsschein. Diesen erhalten alle Haushalte, welche die geltenden Einkommensgrenzen gemäß Paragraf 9 Wohnraumförderungsgesetz nicht überschreiten. Auch hier können die einzelnen Länder jedoch wieder individuelle Obergrenzen aufstellen, weshalb Sie im Zweifelsfall direkt beim Wohnamt in Ihrer Stadt oder Gemeinde nachfragen sollten.

Erfüllen Sie die Voraussetzungen, haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Leider bedeutet das jedoch nicht zwangsläufig, dass Sie auch wirklich eine der günstigen Mietwohnungen erhalten. Die Vermieter haben unter allen WBS-Bewerbern freie Wahl und sozialer Wohnraum ist rar. Die soziale Wohnraumförderung steht häufig in der Kritik, da sowohl Belegungsbindung als auch Mietpreisbindung nur zeitlich begrenzt gelten. Das bedeutet, dass sozialer Wohnraum nicht für immer sozialer Wohnraum bleibt. So hat sich der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland von 1990 bis 2016 halbiert. In Ballungsräumen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt ist die Lage noch problematischer. In Berlin ist der Bestand an sozial gefördertem Wohnraum in den letzten 25 Jahren um 2 Drittel geschrumpft.

Fazit: Wohnraumförderungsgesetz unterstützt einkommensschwache Haushalte

Wenn Sie und Ihre Familie mit einem geringen Einkommen auskommen müssen, sollten Sie sich nach staatlicher Förderung umsehen. Vor allem die Finanzierung von angemessenem Wohnraum ist für viele Haushalte essenziell wichtig und hilfreich. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Eigenheim bauen oder kaufen oder ob Sie doch lieber zur Miete wohnen möchte: Fördermittel gibt es für beide Wohnmodelle.

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