Wohnung als Sozialwohnung vermieten
Wenn Sie beim Bau eines Hauses nach dem Wohnraumfördergesetz eine staatliche Förderung erhalten haben, verpflichten Sie sich im Gegenzug, die Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten. Was genau das bedeutet, worauf Sie achten sollten und wo die Vorteile und Nachteile liegen, erfahren Sie im Folgenden.
Für geringe Miete die Wohnung als Sozialwohnung vermieten
Sozialwohnungen sind für sozial und finanziell schlecht gestellte Bürger gedacht. Die Miete liegt daher auch recht deutlich unter dem, was Sie verlangen könnten, wenn Sie auf gewöhnlichem Wege die Wohnung vermieten würden. Tatsächlich wird nur die sogenannte Kostenmiete fällig – also eine Summe, die Ihre laufenden Aufwendungen aus Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten für die Immobilie deckt. Das zuständige Bezirks- oder Wohnamt errechnet die Höhe der zulässigen Miete aus einer Aufstellung der Kosten, die Sie einsenden:
- Kaufpreis und Erschließungskosten des Grundstücks
- Baukosten
- Finanzierungskosten, Tilgung, Zinsen
- Verwaltungskosten
- Pauschalbetrag für Verwaltungskosten
- Pauschalbetrag für Instandhaltungskosten
- Abschreibungen
Für die Kostenmiete gilt eine Mietpreisbindung, deren Dauer festgelegt wird. Möchten Sie die Rendite aus Sozialwohnungen erhöhen, also mehr Miete verlangen, ist das nur möglich, wenn Sie beim zuständigen Amt angestiegene Kosten nachweisen können.
Warum die Eigentumswohnung als Sozialwohnung vermieten?
Eine Miete, die unter dem normalen Niveau des Mietspiegels liegt, sieht zunächst für die meisten Immobilienbesitzer nicht besonders attraktiv aus. Allerdings kann sich eine solche Vermietung durchaus lohnen – beispielsweise in Gegenden, in denen es insgesamt sehr schwierig ist, einen Mieter zu finden. Außerdem haben Sie verschiedene Vor- und Nachteile, wenn Sie eine Sozialwohnung vermieten.
Das sind die Vorteile
Möchten Sie bauen, sind aber zu dem Zeitpunkt finanziell nicht so flüssig, kann die Förderung durch den Staat den entscheidenden Unterschied machen. Zwar verpflichten Sie sich für die längerfristige Vermietung der Wohnungen als Sozialwohnungen, aber Sie erhalten einmalig für den Bau eine größere Summe, die Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einplanen können.
Zudem können Sie sicher sein, dass die Mietzahlungen regelmäßig kommen, denn sie stammen vom Wohnamt, nicht von den Mietern. Zwar ist die Miete weniger hoch als auf dem freien Markt, aber immerhin können Sie sichergehen, dass die Wohnung nicht lange leer steht und dass Sie die Miete pünktlich auf dem Konto haben.
Sie müssen selbst nicht aktiv nach Mietern suchen – dürfen es aber natürlich. Das Amt schickt Ihnen Wohnungssuchende mit dem Wohnberechtigungsschein, und Sie können sich dann für neue Mieter entscheiden. Es gibt keine Vorschrift, dass Sie einen speziellen Mieter akzeptieren müssen: Haben Sie Bedenken, jemanden in Ihre Wohnung zu lassen, können Sie dieser Person ohne Angabe von Gründen eine Absage erteilen.
Sozialwohnungen vermieten: die Nachteile
Ein klarer Nachteil ist die vergleichsweise geringe Miete: Zwar haben Sie dank der Kostenmiete keine Verluste, aber Gewinn erwirtschaften Sie mit einer Sozialwohnung nicht. Zudem besteht ein leicht erhöhtes Risiko, an Mietnomaden zu geraten. Wenn ein Mieter auszieht, der die Wohnung über einen längeren Zeitraum hinweg nicht pfleglich behandelt hat, bleiben Sie auf den Kosten für die Renovierung sitzen. Hier hilft nur, die Mieter sorgfältig auszuwählen.
Das müssen Sie beachten
Ist Ihre Wohnung als Sozialwohnung ausgeschrieben, dürfen Sie sie nur an Mietinteressenten mit einem Wohnberechtigungsschein vermieten. Das gilt auch, wenn Sie die Wohnung über Mietportale ausschreiben.
Nur wessen Einkommen unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegt, hat Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, der zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt. Die Einkommensgrenzen für die Beantragung des Scheins gestalten sich wie folgt:
- für Single-Haushalte: 12.000 Euro im Jahr
- für 2 Personen: 18.000 Euro im Jahr
- pro weiterer Person: zzgl. 4.100 Euro im Jahr
Lassen Sie sich den Wohnberechtigungsschein am besten schon bei der Besichtigung zeigen. Erfährt das zuständige Bezirks- oder Wohnamt, dass in Ihrer Sozialwohnung nichtberechtigte Mieter leben, müssen Sie mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.
Fazit: Günstig die Wohnung als Sozialwohnung vermieten
Überlegen Sie, ob es sich für Sie lohnt, Sozialwohnungen zu vermieten: Die Förderung des Baus durch den Staat spricht dafür, die geringen Mieteinnahmen eher dagegen. Allerdings ist es besser, wenn überhaupt jemand in der Wohnung lebt und die Kostenmiete regelmäßig vom Amt überwiesen wird, als wenn die Wohnung leer steht und keine Mieteinnahmen abwirft. Wichtig ist, dass Sie sich bei den Besichtigungen den Wohnberechtigungsschein der Mieter zeigen lassen. Zudem sollten die potenziellen Mieter den Eindruck vermitteln, dass sie mit Ihrer Wohnung pfleglich umgehen würden.
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