Mieteinnahmen versteuern: So viel kassiert Vater Staat
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie die Erträge in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Im Folgenden erfahren Sie, welche Steuern zu zahlen sind, ob die Kalt- oder die Warmmiete versteuert wird und wie Sie die Steuerlast senken.
Welche Mieteinnahmen sind steuerpflichtig?
Unabhängig davon, ob Sie als Privatperson oder gewerblich vermieten, müssen Sie nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz (EStG) Ihre Mieteinnahmen versteuern.
Steuerpflichtig sind Mieteinnahmen aus Vermietungen von Eigentumswohnungen, Häusern, Ferienimmobilien oder Garagen und Stellplätzen. Auch wenn Sie Ihre eigene Wohnung untervermieten oder ein unbebautes Grundstück verpachten, verdient das Finanzamt an den Einkünften mit.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Es gibt keine generelle Steuer auf Mieteinkünfte. Die Einnahmen sind mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Derzeit liegen die Einkommensteuersätze in Deutschland zwischen 14 und 42 Prozent (Stand 11/2021).
Brutto oder Netto – welche Miete muss ich angeben?
Als Einnahme müssen Sie die Nettokaltmiete und die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen in die Steuererklärung eintragen. Gab es im Vorjahr eine Erstattung oder eine Nachzahlung der Betriebskosten, verrechnen Sie diese mit den aktuellen Kosten.
Welche Ausgaben kann ich als Vermieter geltend machen?
Als Vermieter einer Immobilie haben Sie nicht nur Einnahmen, sondern auch verschiedene Ausgaben für die Immobilie. Diese Ausgaben können Sie als Werbungskosten geltend machen. Ein Überblick über mögliche Ausgaben:
- Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie Hausverwaltung und Grundsteuer
- Renovierungs- und Modernisierungskosten
- Kosten für die Neuvermietung der Immobilie (Maklerkosten, Inserate)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Schuldzinsen der Immobilienfinanzierung
Die Kosten sind in dem Jahr, in dem sie anfallen, in der Steuererklärung zu berücksichtigen.
Tipps zur Steuerreduzierung
Neben den Ausgaben haben Sie die Möglichkeit, Ihre Steuerlast mit Abschreibungen zu reduzieren. Wie hoch diese ausfallen, ist vom Alter der Immobilie abhängig:
- Immobilie wurde vor 1925 errichtet: 40 Jahre lang 2,5 % des Gebäudewertes
- Immobilie wurde nach 1925 errichtet: 50 Jahre lang 2 % des Gebäudewertes
- Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien: 8 Jahre lang 9 %, danach 4 Jahre lang 7 % (zusätzlich zur linearen Gebäudeabschreibung)
Ein Beispiel für die Versteuerung von Mieteinnahmen:
Eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro ist für monatlich 800 Euro vermietet. Der Gebäudewert beläuft sich abzüglich Grundstücksanteil auf 190.000 Euro, die Abschreibung beträgt 2 Prozent jährlich. Der Eigentümer hat 200.000 Euro finanziert.
| Jährliche Mieteinnahmen | 9.600 € |
| ./. Finanzierungszinsen | 4.000 € |
| ./,Abschreibung | 3.800 € |
| ./. Kosten für Hausverwaltung, Grundsteuer etc. | 400 € |
| ./. Reparaturkosten | 300 € |
| Zu versteuernde Mieteinnahmen | 1.100 € |
Im genannten Beispiel müssten Sie also von 9.600 Euro jährlich 1.100 Euro an Mieteinnahmen versteuern.
Gibt es Freibeträge bei der Besteuerung von Mieteinnahmen?
Mieterträge, die unter 520 Euro jährlich liegen, müssen Sie nicht versteuern. Darüber hinaus gilt ein Freibetrag, der für das Jahr 2021 bei 9.744 Euro für Alleinstehende beziehungsweise 19.488 Euro für Verheiratete liegt. Der Freibetrag bezieht sich auf die gesamten Einkünfte des Steuerpflichtigen. Bleibt er also mit dem gesamten Einkommen unter dem Freibetrag, müssen Sie keine Steuern zu zahlen, also auch nicht Ihre Mieteinnahmen versteuern.
Sind Mieterträge umsatzsteuerpflichtig?
Mit einer Vermietung verfolgen Sie eine Gewinnerzielungsabsicht. Dennoch sind Sie als privater Vermieter von Wohnungen nicht umsatzsteuerpflichtig. Nur wenn Sie einen Stellplatz oder eine Garage vermieten, unterliegen Sie damit der Umsatzsteuerpflicht. Das gilt jedoch nur bei einer getrennten Vermietung: Vermieten Sie den Stellplatz zusammen mit einer Wohnung, fällt keine Umsatzsteuer an.
Wer Gewerbeimmobilien vermietet, hat die Wahl, ob er mit oder ohne Berechnung von Umsatzsteuer vermieten möchte. Allerdings ist die Vermietung mit Umsatzsteuer nur möglich, wenn Sie an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten.
Vorteilhaft erweist sich die umsatzsteuerpflichtige Vermietung beispielsweise bei Renovierungskosten: Als Vermieter können Sie die Mehrwertsteuerbeträge der Handwerkerrechnungen bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigen und so die Mehrwertsteuer sparen.
Fazit: Mieteinnahmen sind nach dem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, verdient der Staat mit. Die Mieteinnahmen müssen Sie in der Steuererklärung angeben und nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Gegenrechnen dürfen Sie Nebenkosten wie Grundsteuer oder Hausverwaltungskosten. Auch Finanzierungszinsen für die Immobilie können Sie absetzen. Darüber hinaus können Sie für die vermietete Immobilie Abschreibungen angeben, die das zu versteuernde Einkommen schmälern. Wenn Sie mehrere Immobilien vermieten oder Sanierungskosten absetzen, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater.
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