Vermietete Wohnung verkaufen: Das sollten Sie als Verkäufer wissen
Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchten, müssen Sie einen angemessenen Verkaufspreis festlegen und die Rechte der Mieter wahren. Was es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung für Sie als Verkäufer zu beachten gilt, verraten wir Ihnen in den folgenden Absätzen.
Vermietete Wohnung verkaufen: potenzielle Käufer
Ihre vermietete Wohnung ist für zwei Gruppen interessant: Käufer, welche die Wohnung anschließend für sich selbst nutzen möchten, oder Käufer, welche die vermietete Wohnung als Kapitalanlage sehen.
Da ein Verkauf keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis haben darf – der Käufer den aktuellen Mieter und Mietvertrag inklusive aller vereinbarter Konditionen also übernimmt –, gilt es beim Verkauf an Personen, die Eigenbedarf ankündigen wollen, verschiedene strenge Kündigungsfristen zu beachten. Welche das genau sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema „vermietete Wohnung kaufen“.
Während für Käufer mit Eigenbedarf Ausstattung und Lage der Wohnung relevant sind, interessiert Anleger vor allem, welche Mietrendite sich mit der Wohnung erwirtschaften lässt. Diese hängt zwar ebenfalls stark von Lage und Ausstattung einer Immobilie ab, aber auch von dem aktuellen Mieter und den vereinbarten Konditionen.
Den Preis für die Wohnung festlegen
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie zunächst einen angemessenen Verkaufspreis kalkulieren. Diesem können Sie sich von mehreren Seiten nähern:
Erstellen Sie eine Kalkulation der Mietrendite aus Sicht des Käufers – verrechnen Sie also Kaufpreis und Nebenkosten mit der Miete und kalkulieren Sie, ab wann Sie wie viel Gewinn machen. Wie genau die Rendite berechnet wird, erklären wir ebenfalls in einem separaten Ratgeber.
Aus der entgegengesetzten Perspektive betrachtet, stellen Sie zuerst den Verkehrswert Ihrer Wohnung fest. Da eine Eigentumswohnung meist ein Teil eines kompletten Wohngebäudes ist, ist die Wertermittlung mitunter sehr kompliziert, sodass Sie damit am besten einen Gutachter beauftragen. Dieser bewertet Lage, Größe, Ausstattung und Zustand und errechnet auf Basis von Vergleichsobjekten den aktuellen Verkehrswert. Neben diesem sogenannten Vergleichswertverfahren gibt es noch weitere Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Bei vermieteten Objekten kommt meist das Ertragswertverfahren zum Einsatz, mit dem der Verkehrswert über die zu erwartende Rendite errechnet wird.
Oftmals wird beim Verkauf einer vermieteten Wohnung auch von einer Wertminderung gesprochen, also dass das Mietverhältnis den möglichen Verkaufspreis drückt. Allerdings lässt sich nicht mehr pauschal von einer Wertminderung sprechen, nur weil eine Eigentumswohnung vermietet ist. Vielmehr hängt der finale Verkaufspreis davon ab, wer die Wohnung mit welcher Intention kauft und wie groß Angebot und Nachfrage an Ihrem Standort sind.
Vermietete Wohnung verkaufen: wichtige Rechte der Mieter
Für Sie als Verkäufer nicht ganz so relevant und dennoch gut zu wissen: Der Käufer einer vermieteten Wohnung muss den Mieter und den bestehenden Mietvertrag übernehmen und ist danach weiterhin an gesetzliche Fristen rund um die Kündigung des Mietvertrags, aber auch etwaiger Mieterhöhungen gebunden.
Deutlich wichtiger ist das sogenannte Vorkaufsrecht für Mieter: Dieses regelt, dass ein Mieter die Räume, die er bewohnt, vor allen anderen und zu den gleichen Konditionen, wie Sie sie auch anderen nennen würden, erwerben kann. Das gilt allerdings nur bei der Umwandlung eines kompletten Mietshauses in einzelne Eigentumswohnungen. Bewohnte der Mieter bereits eine einzelne Eigentumswohnung, die nun verkauft wird, greift das Vorkaufsrecht nicht. Außerdem wird das Recht außer Kraft gesetzt, wenn der bisherige Vermieter die Wohnung an nahe Angehörige verkaufen möchte.
Wird es konkret und Sie vereinbaren Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern, müssen Sie diese Termine außerdem mit dem aktuellen Mieter abstimmen. Er ist zwar verpflichtet, Ihnen Zugang zur Wohnung zu gewähren, allerdings nicht zu jeder Zeit – beispielsweise nicht in den sehr frühen Morgen- oder Abendstunden oder an Sonn- und Feiertagen.
Wissenswertes zum Thema Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb der ersten 10 Jahre nach Kauf der Immobilie, wird eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Gewinn fällig. Reduzieren können Sie die Höhe der Steuer, indem Sie jedes Jahr etwa 2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben, also steuerlich geltend machen. Komplett umgehen können Sie die Spekulationssteuer, wenn Sie die Wohnung länger als 10 Jahre halten oder wenn Sie die Eigentumswohnung im Jahr des Verkaufs und die beiden letzten Jahre davor selbst bewohnen.
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