Was der Maklervertrag regelt

Sowohl Käufer und Verkäufer als auch Mieter und Vermieter können einen Makler mit der Vermittlung von Wohnraum beauftragen. Wie dabei der Maklervertrag gestaltet sein muss, wird nur in Teilen vom Gesetzgeber vorgegeben. Wir erklären, welche Vorschriften und Arten von Maklerverträgen es gibt, was in einem Maklervertrag unbedingt fixiert werden sollte und was Sie zum Thema Kündigung wissen sollten.

Der Maklervertrag bei Kauf und Vermietung

Grundsätzlich ist der Maklervertrag ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Sowohl Eigentümer beziehungsweise Vermieter als auch potenzielle Käufer und Mieter können einen Makler mit der Suche nach einem Käufer beziehungsweise Mieter oder – andersherum – einer passenden Immobilie zum Kauf oder zur Miete beauftragen.

Zur genauen Vertragsgestaltung ist gesetzlich (noch) relativ wenig vorgeschrieben: Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt lediglich, dass der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen kann, sofern ein Kauf- oder Mietvertragsabschluss nachweislich vermittelt wurde. Bereits seit 2015 schreibt das Gesetz außerdem vor, dass bei der Vermietung das sogenannte Bestellerprinzip greift – der Makler also vom Besteller, meist dem Vermieter, komplett bezahlt werden muss. Für den (Ver-)Kauf von Immobilien ist dieses Prinzip in etwas abgewandelter Form seit dem 23.12.2020 ebenfalls rechtlich bindend. Mehr zum Thema Bestellerprinzip haben wir in einem separaten Ratgeber für Sie zusammengestellt.

Weitere Regelungen finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz, das in § 2 Absatz 1 vorsieht, dass ein Maklervertrag bei Vermietung in Textform abgeschlossen werden muss. Das bedeutet konkret: per E-Mail, Fax oder aber auch als SMS oder andere digitale Nachricht. Die Textform ist seit der Neuregelung der Maklerprovision bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie ebenfalls verpflichtend. Vorher war auch eine mündliche Beauftragung möglich.

Diese Arten von Maklerverträgen gibt es

Es gibt drei unterschiedliche Arten von Maklerverträgen, die verschiedene Vor- und Nachteile für den Auftraggeber, aber auch für den Makler mit sich bringen.

Der einfache Auftrag

Erhalten Sie als Makler einen einfachen Auftrag zur Vermittlung oder Suche einer Immobilie, hält sich der Auftraggeber alle Möglichkeiten offen: Er kann auch andere Makler beauftragen oder sogar selbst nach Käufern oder Wohnraum suchen. Kommt ein Vertragsabschluss ohne Ihr Mitwirken zustande, haben Sie kein Anrecht auf eine Provision. Gleichzeitig besteht bei einem einfachen Maklerauftrag für Sie keine Verpflichtung, eine Vermittlungstätigkeit durchzuführen.

Der einfache Alleinauftrag

Bei dieser Variante erhalten Sie als einziger Makler den Auftrag, eine Immobilie zu verkaufen oder zu suchen – weitere Makler dürfen nicht involviert werden. Im Gegenzug sind Sie verpflichtet, aktiv eine Vermittlungstätigkeit aufzunehmen. Allerdings kann der Immobilieneigentümer trotzdem privat nach einem Käufer oder einem passenden Objekt suchen. Geschieht der (Ver-)Kauf oder die Vermietung auf diesem Wege, dürfen Sie als Makler anschließend keine Provision von einer der Parteien fordern.

Der qualifizierte Alleinauftrag

Für Makler am lukrativsten – und darum auch am häufigsten zu finden – ist der qualifizierte Makleralleinauftrag, bei dem sich der Verkäufer verpflichtet, nicht nur keine weiteren Makler zu beauftragen, sondern außerdem alle Interessenten, die über privat an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen. Auch bei einem Kaufwunsch wird der Makler informiert, sodass die weiteren Verhandlungen über ihn abgewickelt werden. Als Makler haben Sie so die Sicherheit, dass Sie bei einem (Ver-)Kauf in jedem Fall eine Maklerprovision erhalten. In einem qualifizierten Maklerauftrag kann sogar eine Vertragsstrafe vereinbart werden, sollte ein Vertragsabschluss doch über privat oder einen anderen Makler erfolgen.

Maklervertrag-Muster: Das sollte drinstehen

Wenn Sie online nach einem Maklervertrag-Muster für den (Ver-)Kauf einer Immobilie suchen, sind dort in der Regel folgende Punkte enthalten:

• Komplette Daten des Auftraggebers (Verkäufer/Käufer) und des Auftragnehmers (Makler)
• Vertragsart, also ob es sich um einen einfachen Vertrag, einen Makleralleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt
• Eindeutige Benennung der zu verkaufenden Immobilie inkl. marktgerechtem Angebotspreis beziehungsweise Kriterien für eine potenziell interessante Immobilie zum Kauf
• Konkrete Leistungen beziehungsweise Pflichten des Maklers, beispielsweise die marktgerechte Verkehrswertermittlung, Anfertigung eines Exposés, Vermarktung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Anfertigung eines Kaufvertrags, …
• Vereinbarung über einen regelmäßigen Austausch zum Vermarktungsstand beziehungsweise der Suche nach einem passenden Objekt
• Benennung der vereinbarten Maklerprovision, wer diese zahlt und wann diese fällig wird (nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages)
• Vertragslaufzeit, also wie lange der Makler mit dem Verkauf beauftragt wird (als angemessen gelten hier etwa 3 bis 6 Monate)
• Ggf. auch der Hinweis auf eine automatische Verlängerung des Vertrags, wenn nicht fristgerecht gekündigt wird
• Bevollmächtigung des Maklers, Auskünfte bei Ämtern einholen zu dürfen

Maklerverträge bei der Vermietung sind ähnlich gestaltet, weichen allerdings in der Höhe der vereinbarten Provision ab.

Maklervertrag kündigen: Das gilt es zu beachten

Ob eine Kündigung des Maklervertrages überhaupt notwendig ist, hängt von der genauen schriftlichen Vereinbarung ab. Ist der Maklervertrag zeitlich befristet geschlossen, läuft dieser zum Ende der Zeit einfach aus. Eine extra Kündigung ist nur notwendig, wenn im Maklervertrag explizit darauf hingewiesen wird, dass sich ohne die Kündigung der Vertrag automatisch verlängert. Innerhalb der Laufzeit kann der Maklervertrag nur wegen eines „wichtigen Grundes“ vorzeitig gekündigt werden, beispielsweise aufgrund einer Vertragsverletzung durch den Makler. Die Rede ist dann von einer außerordentlichen Kündigung.

Wird ein zeitlich unbefristeter Maklervertrag abgeschlossen, ist die Kündigung jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich.

Widerrufsrecht: Das sollten Makler wissen

Eine Alternative zur Kündigung ist der Widerruf: Haben Verkäufer einen Maklervertrag als sogenannten Fernabsatzvertrag geschlossen, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Gemäß § 312c BGB ist unter einem Fernabsatzvertrag ein Vertrag zu verstehen, der ausschließlich über Fernkommunikationsmittel (E-Mail, Telefon, Fax, Brief, …) abgeschlossen wurde – also ohne persönliches Treffen.

Für Makler ist entscheidend, dass sie Auftraggeber im Falle dieser Kommunikation über das Widerrufsrecht aufklären. Kommt es trotz Widerruf zu einer Immobilienvermittlung (innerhalb der 14-tägigen Frist bzw. aufgrund von Vermittlertätigkeiten während dieser Frist), können sich Makler mit der Wertersatzklausel die eigentlich fällige Provision sichern. Ohne diese Klausel im Maklervertrag würde der Anspruch auf Provision bei Widerruf verloren gehen.

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