Nutzfläche – wie wird sie berechnet?
Nutzfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Dieser Artikel zeigt die Unterschiede auf und erläutert außerdem, wie sich die Nutzfläche berechnen lässt. Des Weiteren erfahren Sie, ob und wie eine Umwandlung in Wohnfläche möglich ist.
Die Nutzfläche und der Unterschied zur Wohnfläche
Um festzustellen, worum es sich bei der Nutzfläche ganz konkret handelt, lohnt eingangs ein Blick auf die DIN-Norm 277. Diese unterscheidet insgesamt 7 Bestimmungen, welchen Zwecken die Bereiche innerhalb einer Immobilie dienen können. Daraus ergeben sich folgende Kategorien:
- Aufenthalt und Wohnen
- Bürotätigkeiten
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
- Lagern, Verteilen, Verkaufen
- Bildung, Kultur und Unterricht
- Heilen und Pflegen
- Sonstiges
Aufgrund dieser Aufteilung deutet sich bereits an, worin der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche besteht. Zudem dürfte klar werden, dass die beiden Begriffe nicht synonym zu verwenden sind, wie es fälschlicherweise gelegentlich geschieht. Das Wohnen gehört zu einer der Möglichkeiten, Bereiche innerhalb einer Immobilie zu nutzen. In der Konsequenz bedeutet das, dass die Wohnfläche immer Teil der Nutzfläche ist.
Dies heißt im Umkehrschluss auch: Die Nutzfläche in einem Haus oder einer Wohnung erfüllt einen bestimmten Zweck – und das muss nicht zwingend ein wohnlicher sein. Ergänzend dazu sei darauf hingewiesen, dass es noch Bereiche gibt, die weder als Wohn- noch als Nutzfläche fungieren. Sie werden als Verkehrsflächen bezeichnet. Dazu gehören Treppen und Flure, Eingangsbereiche oder auch Aufzüge.
So wird die Nutzfläche einer Wohnung oder eines Hauses berechnet
Ein Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche wird auch beim Ermitteln der jeweiligen Werte deutlich. In aller Regel dürfte das Ergebnis der Nutzflächenberechnung höher ausfallen. Der Grund: Verschiedene Bereiche wie Heizungsräume, Keller oder Dachboden finden Berücksichtigung, während sie für die Wohnflächenberechnung keine Rolle spielen.
Des Weiteren schließt die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 auch Terrassen, Balkone und Loggien voll mit ein. Für die Wohnfläche werden davon im Regelfall nur 25 Prozent angerechnet. Bei einer besonders hohen Qualität oder einer idealen Lage können es unter Umständen auch 50 Prozent sein. Das ist in der seit dem 1. Januar 2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt. Ihr lassen sich außerdem noch diese Vorgaben entnehmen:
- Raumhöhe niedriger als 1 m: Bereich wird nicht berücksichtigt
- Raumhöhe 1–2 m: Bereich zählt zu 50 % zur Wohnfläche
- Raumhöhe ab 2 m: Bereich ist der Wohnfläche vollständig anzurechnen
Diese Abstufungen werden bei der Nutzflächenberechnung nach DIN 277 nicht vorgenommen. Nach den Bestimmungen der Norm sind lediglich Verkehrsflächen wie Flure und sogenannte technische Funktionsflächen in Form von Heizungs- oder Betriebsräumen auszuklammern. Zum besseren Verständnis soll die nachfolgende Übersicht dienen. Sie zeigt auf, welche Räumlichkeiten in die Wohnflächen- und die Nutzflächenberechnung einbezogen werden.
| Art des Raumes | Nutzflächenberechnung nach DIN 277 | Wohnflächenberechnung nach WoFlV |
| Wohnzimmer Esszimmer Kinderzimmer Arbeitszimmer Küche Bad Gäste-WC | Wird berücksichtigt | Wird berücksichtigt |
| Vorratsraum | Wird berücksichtigt | Wird nicht berücksichtigt |
| Hauswirtschaftsraum Flur | Wird nicht berücksichtigt, gilt als Verkehrsfläche | Wird berücksichtigt, sofern innerhalb einer Wohnung |
| Treppen Terrasse | Wird voll berücksichtigt | Wird zu 25–50 % berücksichtigt |
| Balkon Keller | Wird berücksichtigt, sofern keine technische Funktionsfläche | Wird nicht berücksichtigt |
| Dachboden | Wird berücksichtigt | Wird nicht berücksichtigt |
Nachdem alle Räume festgestellt wurden, die zur Nutzfläche im Haus oder in der Wohnung gehören, sind im nächsten Schritt die entsprechenden Quadratmeterzahlen miteinander zu addieren und damit steht das Ergebnis fest.
Lässt sich Nutzfläche in Wohnfläche umwandeln?
Theoretisch ist auch die Möglichkeit gegeben, Nutzfläche in Wohnfläche umzuwandeln. Eine pauschale Aussage, was es dafür bedarf, gestaltet sich allerdings schwierig. Das liegt daran, dass jedes Bundesland andere Bedingungen stellt. Die jeweiligen Richtlinien sind der entsprechenden Landesbauordnung zu entnehmen.
Zudem müssen die konkreten Voraussetzungen der Räumlichkeiten betrachtet werden. Damit sich Nutzfläche erfolgreich in Wohnfläche umwandeln lässt, sind unter Umständen Arbeitsschritte wie diese notwendig:
- Verlegen von Elektro- und Wasserleitungen
- Installation von Heizungsanlagen
- Dämmen der Wände
- Vergrößern vorhandener Fensterflächen
Eine wichtige Rolle spielt obendrein die Raumhöhe. Erst ab einer Höhe von 2 Metern wird die Wohnfläche zu 100 Prozent anerkannt. Für die Eingangstüren kann eine bestimmte Mindestbreite erforderlich sein und es gilt, die Vorgaben des Brandschutzes zu berücksichtigen. In den meisten Fällen brauchen Immobilieneigentümer zunächst eine Genehmigung für das geplante Umwandeln der Nutzfläche. Die erste Anlaufstelle für Auskünfte zu einem solchen Vorhaben ist die Bauaufsichtsbehörde.
Fazit: Nutzfläche und Wohnfläche müssen bekannt und die Unterschiede klar sein
Beim Verkauf von Immobilien ist die Wohnfläche ein wichtiges Kriterium. Allerdings sollte auch die Nutzfläche unbedingt bekannt sein, denn sie beeinträchtigt den Wert des Objekts im Wesentlichen. Schließlich können Bereiche, die keinem wohnlichen Zweck dienen, dennoch einen höheren Preis rechtfertigen. So ist etwa eine Wohnung mit einem eigenen Kellerabteil mehr wert als eine vergleichbare ohne diesen Zusatz. Der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche muss transparent gemacht werden.
Berechnungen, die nur die Wohnfläche berücksichtigen, führen womöglich zu einer zu niedrigen Einschätzung des Immobilienwerts. Umgekehrt kann es Konsequenzen nach sich ziehen, wenn der Wohnfläche fälschlicherweise Nutzfläche zugerechnet wird. Mieter haben dann ein Recht auf Mietminderung. Zur groben Orientierung lässt sich festhalten, dass der Wert der Nutzfläche in aller Regel größer ausfällt, weil er mehr Bereiche einschließt und unterschiedliche Raumhöhen vernachlässigt.
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