Videoüberwachung im Mietshaus: Was ist erlaubt?

Die Videoüberwachung im Mietshaus kann sich für Vermieter, aber manchmal auch für Mieter als ein geeignetes Mittel zur Abstellung unerwünschter Vorgänge darstellen. Allerdings ist sie nur in sehr wenigen Fällen erlaubt. Mit welchen Rechten sie im Konflikt steht, unter welchen Umständen sie gestattet ist und was Mieter und Vermieter beachten sollten, erfahren Sie hier.

Warum überhaupt Videoüberwachung im Mietshaus?

Ein System zur Videoüberwachung in einem Mietshaus

Für einen Vermieter kann es interessant sein zu sehen, welche der Mietparteien sich wiederholt nicht an die Regeln zur Mülltrennung hält oder wer es ist, der nachts immer wieder lauten Besuch empfängt. Diese Gründe sind für eine Videoüberwachung durch den Vermieter allerdings nicht ausreichend: Die Rechte zur Persönlichkeitsentfaltung der Mieter wiegen schwerer als das Bedürfnis des Vermieters nach Information. Auf den Videos wäre zu sehen, wer wann wie oft das Haus verlässt und welchen Besuch empfängt, wie sich diese Personen kleiden und verhalten, in welcher Stimmung sie sind und mehr. Eine solche Maßnahme würde einen unzulässigen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte darstellen.

Ein weiterer Grund, der eine Überwachung sinnvoll erscheinen lassen kann, ist ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis: Kommen in der Gegend immer häufiger Einbrüche vor oder war auch das Haus selbst schon betroffen, kann das Anbringen von Kameras ein wirksames Mittel zur Vorbeugung sein. Ob es allerdings gestattet ist, hängt von verschiedenen Punkten ab.

Vermieter überwacht mit Kamera – ist das zulässig?

Der Vermieter darf grundsätzlich nicht einfach eine Videoüberwachung im Mietshaus installieren. Möchte er das tun, muss er zunächst alle Mieter über diesen Wunsch informieren. Dafür sollte er ein Schreiben aufsetzen, das alle Details enthält:

  • Aus welchem Grund möchte er wo Kameras aufstellen oder anbringen?
  • Welche Bereiche sollen erfasst werden (Flur, Treppenhaus, Aufzug, Haustür, Gemeinschaftsgarten, Innenhof etc.)?
  • Werden die Aufnahmen gespeichert und falls ja, wie lange?
  • Wer wird Zugriff auf die Aufnahmen haben?
  • Wann und wie lange sollen die Kameras aufzeichnen?

Erst nach der Einverständniserklärung zur Videoüberwachung aller Mieter darf der Vermieter die Kameras anbringen. Falls nur eine Person sich dagegen ausspricht, dürfen die Kameras nicht installiert werden.

Sind alle Mieter einverstanden, ist beim Anbringen der Kameras zu beachten, dass die angrenzenden Grundstücke und Eingänge nicht auf den Ausschnitten zu sehen sein dürfen . Dies würde wiederum die Persönlichkeitsrechte der Nachbarn beeinträchtigen. Das Filmen vor der Haustür und auf Teilen des öffentlichen Bürgersteigs verstößt zudem gegen die europäischen Datenschutzbestimmungen und ist daher nicht erlaubt.

Achtung: Jeder neue Mieter im Haus muss über die Videoüberwachung im Mietshaus informiert werden und auch sein schriftliches Einverständnis geben. Andernfalls ist das Vorgehen unzulässig.

Kamera-Attrappen: Selbst das Anbringen von Kamera-Attrappen ist ohne das Einverständnis der Mieter nicht unbedingt statthaft: Auch die Attrappen können dazu angetan sein, ein Gefühl der allgemeinen Überwachung und Einschränkung hervorzurufen. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist allerdings nicht einheitlich.

Selten gestatten Gerichte die Videoüberwachung ohne Einverständniserklärung

Wenn in das Mietshaus bereits mehrfach eingebrochen wurde oder der Vermieter um seine körperliche Unversehrtheit oder die seiner Mieter fürchten muss, kann die Videoüberwachung unter Umständen auch gegen das Veto der Mieter durchgesetzt werden. Allerdings nur, wenn sie als letzte Maßnahme gilt. Der Vermieter muss vorher andere Vorkehrungen ausprobieren, etwa

  • das Anbringen von Gittern vor den Fenstern
  • die Installation einbruchshemmender Türen
  • nächtliche Beleuchtung
  • nächtliche Kontrollgänge durch den Hausverwaltung oder Hausmeister

Nur wenn alle diese Maßnahmen nicht ausreichen, um die Gefahr durch Einbrecher zu minimieren, kann ein Gericht die Videoüberwachung durch den Vermieter gegen den Willen der Mieter durchsetzen. Eine dauerhafte Lösung wird aber auch auf diesem Wege kaum erreicht.

Sonderfall: Kamera in der Gegensprechanlage

In neueren Gebäuden kommen immer häufiger Gegensprechanlagen zum Einsatz, die den Bewohnern ein Bild der Person zeigen, die gerade geklingelt hat. Diese Art von Videokontrolle ist erlaubt, solange einige Kriterien eingehalten werden:

  • das Video wird nicht gespeichert
  • ein Schild im Eingangsbereich weist darauf hin, dass diese Form der Überwachung existiert
  • das Video wird ausschließlich in Echtzeit an die Wohnung übertragen, bei der geklingelt wurde

Videoüberwachung durch den Mieter

In Mietshäusern kann es zu Streitigkeiten unter Nachbarn kommen. Möglicherweise fühlt sich jemand sicherer, wenn er eine Kamera installiert. In den eigenen gemieteten vier Wänden ist das durchaus statthaft. Vor der Wohnungstür und im Hausflur sowie in allen anderen Teilen des Hauses, die gemeinschaftlich genutzt werden, ist die Videoüberwachung jedoch verboten: Sie würde in die Persönlichkeitsrechte der Nachbarn eingreifen und ihre Intimsphäre verletzen.

Die heimliche Überwachung ist immer unzulässig

Weder Vermieter noch Mieter dürfen eine Videoüberwachung am oder im Mietshaus installieren, ohne alle Betroffenen darauf hinzuweisen. Das gilt sogar für das Filmen in der eigenen Mietwohnung: Wer etwa eine versteckte Kamera installiert, die Babysitter oder Reinigungspersonal überwachen soll, handelt unrechtmäßig. Nur in Fällen, in denen häufiger wertvolle Dinge wie Schmuck entwendet worden sind, kann diese Art der Überwachung vor Gericht als verhältnismäßig gewertet werden.

Fazit: Videoüberwachung im Mietshaus ist nur selten erlaubt

Vermieter müssen sich hinsichtlich der Videoüberwachung im Mietshaus dem Wunsch der Mieter beugen: Falls diese dem Ansinnen widersprechen, ist die Installation von Kameras nicht gestattet. Verweigern die Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter erst alle anderen geeigneten Maßnahmen zum Schutz ausschöpfen, die sich ihm eröffnen.

Kameras, die eine klingelnde Person aufnehmen und das Bild ausschließlich in der betreffenden Wohnung zeigen, ohne dass das Material gespeichert wird, bilden eine Ausnahme vom allgemeinen Verbot. Auch die Mieter dürfen innerhalb der von ihnen angemieteten Wohnung eine kenntlich gemachte Videoüberwachung installieren, solange diese die Persönlichkeitsrechte der Nachbarn in gemeinschaftlich genutzten Teilen des Hauses nicht berührt.

Bildnachweis: Sanchai Khudpin / Shutterstock.com

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