Mietkauf: erst mieten, dann kaufen

Für einige Jahre zur Miete wohnen und dann das Haus oder die Wohnung kaufen: So funktioniert der Mietkauf. Doch was so einfach klingt, sollte gut durchdacht werden. Wir erklären, wie genau der Mietkauf abläuft, was Verkäufer und Käufer dabei beachten sollten und welche Vor- und Nachteile so eine Vereinbarung hat.

Mietkauf: Was ist das?

Bei einem Mietkauf wird zu Beginn ein Mietkaufvertrag aufgesetzt, in dem festgelegt wird, dass der Mieter beziehungsweise Käufer für eine bestimmte Zeit zur Miete in dem Haus oder der Wohnung wohnt und nach Ablauf dieser Zeit die Immobilie kauft. Abbezahlt wird die Immobilie durch die Miete und oftmals eine vereinbarte Restsumme. Durch die stückweise Zahlung ist der Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung theoretisch mit wenig(er) Eigenkapital (auf einen Schlag) oder sogar ohne zusätzlichen Baukredit realisierbar. Erst mit der vollständigen Zahlung wird aus dem Mieter der neue Eigentümer.

Wie der Mietkauf im Detail funktioniert

Wie im vorherigen Absatz bereits beschrieben, wird ein Mietkauf bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Mieter und Vermieter legen die Laufzeit, also wie lange der spätere Käufer erst noch zur Miete wohnt, gemeinsam fest. Üblich sind meist zehn bis zwanzig Jahre. Ebenfalls geregelt wird die Miethöhe und ob und in welcher Höhe es zum Ende der Mietzeit noch einen Restwert gibt, den der Mieter an den Eigentümer zahlen muss. Stellschrauben sind dabei die Höhe aber auch die Laufzeit der Miete. Nicht unüblich ist es, dass der Vermieter einen Teil der Mietzahlungen als Zinsen behält, also nicht die komplette Miete auf den späteren Kaufpreis anrechnet. Zusätzlich wird zur Vertragsunterzeichnung oft auch eine Anzahlung von rund zwanzig Prozent des Kaufpreises fällig.

Zum Ende der Miete zahlt der Mieter dann entweder den Restbetrag an den bisherigen Eigentümer oder die Immobilie geht automatisch in sein Eigentum über.

Gut zu wissen: Sollte sich der potentielle Käufer im Laufe der Zeit gegen den finalen Kauf der Immobilie entscheiden, ist eine eventuelle Anzahlung weg. Außerdem ist eine spätere Absage nicht ohne weiteres möglich – nur mit Zustimmung des Verkäufers. Damit beide Seiten wissen, woran sie sind, kann eine Rücktrittsklausel im Mietkaufvertrag eingefügt werden. Diese regelt ob und wie ein Rücktritt vom Kauf möglich ist und ob die Anzahlung zurückgezahlt werden muss.

Was Sie als Käufer bedenken sollten

Wie bei jedem Immobilienkauf gilt es auch bei einem Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung, genau zu prüfen, welche finanziellen Belastungen auf einen zukommen. Rechnen Sie alles zusammen – Anzahlung, monatliche Mieten entsprechend der Laufzeit, den Restbetrag, Kaufnebenkosten (beispielsweise für einen Notar) und einen finanziellen Puffer, falls Reparaturen oder andere Umbaumaßnahmen anfallen. Prüfen Sie anschließend, ob Sie diese Summe stemmen können und vor allem, ob diese auch bei unvorhergesehenen Krisen abgesichert ist. Kommen Sie während der Mietzeit nämlich in Zahlungsschwierigkeiten, kann der Besitzer den Mietkaufvertrag im schlimmsten Falle kündigen – dann ist die Anzahlung weg und Sie können das Haus oder die Wohnung abschließend doch nicht kaufen.

Folgende Tipps sind für Käufer außerdem nützlich:

• Lassen Sie ein Gutachten des Hauses erstellen, um zum einen den tatsächlichen Wert zu erfahren (und ob dieser zu Ihrer Gesamtrechnung passt), zum anderen aber auch, um eventuelle Schäden und Mängel frühzeitig zu erkennen.
• Vergleichen Sie örtliche Mieten und Immobilienkaufpreise mit den Angaben in Ihrem Mietkaufvertrag.
• Stellen Sie sicher, dass im Grundbuch keine eventuellen Belastungen oder Ansprüche Dritter vermerkt sind.
• Vereinbaren Sie, dass mindestens 80 Prozent Ihrer Mietzahlungen auch tatsächlich für den Hauskauf verwendet werden und dementsprechend maximal 20 Prozent als Zinsen beim Vermieter bleiben.

Tipps für den Mietkaufvertrag

Der Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen: einem Mietvertrag und dem tatsächlichen Kaufvertrag. Um Streitigkeiten möglichst zu verhindern, sollten Mieter beziehungsweise Käufer und Eigentümer der Immobilie in den Verträgen einige Besonderheiten fixieren. Dazu gehören folgende Punkte:

• Wer übernimmt (zu welchen Teilen) eventuelle Sanierungs- und Renovierungskosten während der Mietzeit?
• Unter welchen Umständen kann der (ver-)Mieter vom Mietkaufvertrag zurücktreten?
• Was passiert mit einer eventuellen Anzahlung, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt?
• Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit (Insolvenz) einer der Parteien?
• Was passiert im Todesfalle des Käufers oder Verkäufers?

Extratipp für Mieter: Für den Fall, dass Ihnen zwischenzeitlich mehr Geld als geplant zur Verfügung steht, vereinbaren Sie Sondertilgungen, um schon während der Mietzeit die spätere Restsumme zu minimieren.

Vor- und Nachteile eines Mietkaufs

Grundsätzlich klingt der Mietkauf nach einer guten und günstigen Möglichkeit, ein eigenes Haus oder eine Wohnung zu erwerben – doch ist dieser Weg wirklich (für beide Seiten) empfehlenswert?

Folgende Vorteile hat der Mietkauf:

Er ermöglicht es dem Interessenten, die Immobilie „zur Probe“ zu bewohnen und eventuelle Mängel und Schäden frühzeitig zu erkennen.

Sofern vertraglich nicht anders vereinbart, gibt es im Zuge eines Mietkaufs keine Mieterhöhung.

Oftmals wird nur eine geringe oder gar keine Anzahlung zum Vertragsabschluss verlangt, so dass ein Start in Richtung Eigenheim auch mit geringem Eigenkapital und Einkommen möglich ist.

Wird für die Restzahlung am Ende der Miete ein extra Kredit nötig, ist die benötigte Summe (und somit auch eventuelle Zinsen) deutlich geringer als bei einem direkten Kauf des Hauses oder der Wohnung.

Für den Fall der Fälle gut zu wissen: Ein Mietkaufvertrag kann so gestaltet werden, dass der Mietkauf an Dritte übertragbar ist – diesem werden die gezahlten Mieten dann angerechnet.

Bedenken Sie jedoch auch folgende Nachteile und Risiken:

Die monatliche Miete wird meist nicht komplett für die Abzahlung der Immobilie verwendet.

Die Miete ist oftmals höher als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Außerdem kommen die bereits erwähnten Zinsen hinzu.

Käufer haben während der Mietzeit grundsätzlich kein Mitspracherecht bei Umbauten, müssen gleichzeitig aber bereits (zumindest zum Teil) für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen aufkommen. Um diese Regeln anzupassen, müssen entsprechende Vereinbarungen schriftlich fixiert werden.

Sofern vertraglich nicht explizit anders geregelt, sind Anzahlungen bei einer Insolvenz des bisherigen Besitzers weg.

Sie erhalten keine staatlichen Förderungen. Einzige Ausnahme bilden eventuelle Modernisierungen, die durch die KfW gefördert werden.

Es gibt relativ wenige Häuser und Wohnungen, die zum Mietkauf angeboten werden – und wenn, handelt es sich dabei oftmals um schwer verkäufliche Objekte. Interessenten sollten die Immobilie und die Kaufbedingungen also besonders gründlich prüfen.

Tipp: Statt eines Mietkaufs gibt es noch den sogenannten Optionskauf. Hier muss sich der Käufer nicht direkt zu Beginn für einen Kauf entscheiden, sondern sichert sich für einen bestimmte Zeit lediglich die Option. Diese wird im Grundbuch vermerkt. Die erhöhte Flexibilität wird allerdings meist mit längeren Mietlaufzeiten und höheren Mieten bezahlt.

Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

Trotz einiger Fallstricke und Einschränkungen ist der Mietkauf immer dann eine denkbare Alternative, wenn der Wunsch nach einem Eigenheim besteht, das benötigte Eigenkapital aber (noch) nicht komplett zur Verfügung steht. Besonders interessant ist dieses Modell innerhalb von Familien: Besitzen Großeltern beispielsweise ein Haus, das sie an ihren Enkel verkaufen möchten, kann dieser zunächst zur Miete einziehen und die Immobilie über die Mietzahlung nach und nach abbezahlen.

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