Gewerbeimmobilien vermieten: Eine Spezialdisziplin

Wer im Besitz einer Gewerbeimmobilie oder Gewerbefläche ist und diese vermieten möchte, stößt dabei – im Gegensatz zur Vermietung privater Wohnungen – auf viele Besonderheiten hinsichtlich der Gestaltung des Mietvertrags, der Preise und Kosten. Erfahren Sie hier, was Sie beachten und rund um das Thema Gewerbeimmobilien vermieten außerdem wissen sollten.

Was sind Gewerbeimmobilien und wer ist die Zielgruppe?

Gewerbeimmobilien vermieten, wie beispielsweise, dieses moderne Einkaufszentrum

Unter Gewerbeimmobilien versteht man alle Flächen, Räume und Hallen, die für gewerbliche Zwecke, also nicht zum Wohnen genutzt werden. Von den klassischen Büroräumen über Supermärkte und Restaurants bis hin zu Einkaufszentren, Tankstellen und Schwimmbädern – das alles sind Gewerbeflächen, die Sie vermieten können. Je spezieller zugeschnitten der Verwendungszweck, desto kleiner ist meist auch die Zielgruppe. Bei den Interessenten handelt es sich oft um Firmen oder Selbstständige, wobei theoretisch auch eine Privatperson eine Gewerbeimmobilie anmieten kann, um beispielsweise ein platzintensives Hobby auszuüben.

Gewerbeflächen vermieten: Was ist dabei zu beachten?

Unabhängig von der tatsächlichen Immobilie und der daraus resultierenden Zielgruppe entscheiden meist vor allem die Lage, die Größe, die Aufteilung und allgemeine Ausstattung darüber, ob und wie interessant eine Gewerbefläche ist – natürlich auch immer im Verhältnis zum Preis. Hier unterscheiden sich Gewerbeimmobilien wenig von privaten Immobilien.

Eine erste Besonderheit bei der Vermietung von Gewerberäumen ist, ob und welche Umbaumaßnahmen erlaubt sind – also ob der Mieter nachträglich noch Wände einziehen, Maschinen aufstellen und andere Veränderungen vornehmen darf. Darüber entscheiden nicht nur Sie als Besitzer: In einem Bebauungsplan entsprechend der Baunutzungsverordnung wird im Sinne des öffentlichen Bau- und Planungsrechts von der Stadt festgelegt, wie eine Fläche genutzt oder auch umgenutzt werden darf. Besprechen Sie also dahingehende Pläne mit möglichen Mietern und weisen Sie ihn auf eventuelle Einschränkungen hin. Sind die geplanten Umbauten oder Ergänzungen erlaubt, fixieren Sie die Einzelheiten unbedingt im Mietvertrag – und auch, was mit diesen Anpassungen nach dem Ende des Mietverhältnisses passiert.

Wichtig: Prüfen Sie vor Abschluss eines Mietvertrags auch bei Gewerbeimmobilien die Bonität des Mieters, beispielsweise durch eine Schufa-Auskunft oder offizielle Nachweise entsprechender Rücklagen.

Besonderheiten bei einem Mietvertrag für Gewerbeflächen

Während Mietverträge für Wohnungen meist unbefristet abgeschlossen werden, ist eine Befristung des Mietvertrags für Gewerbeimmobilien nicht unüblich. Innerhalb dieser Befristung ist eine vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich, wohl aber aus anderen „wichtigen Gründen“. Beispielsweise dann, wenn der Mieter nachweislich gegen Vereinbarungen aus dem Vertrag verstößt oder die Miete wiederholt nicht oder verspätet zahlt. Läuft die Frist ab, kann ein Folgevertrag mit einer neuen Mietdauer abgeschlossen werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine fristgerechte Kündigung jederzeit durch beide Seiten möglich. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, handelt es sich dabei um eine Frist von sechs Monaten zum Ende eines Quartals.

Freie Preisgestaltung beim Vermieten von Gewerbeimmobilien

Wenn Sie eine Gewerbefläche erstmalig oder nach Leerstand neu vermieten möchten, haben Sie bei der Gestaltung der monatlichen Miete nahezu freie Hand. Zwar gibt es für größere Städte und Metropolregionen Referenzwerte und dem offiziellen Mietspiegel ähnelnde Listen für Quadratmeterpreise von Gewerbeflächen. Allerdings sind Objekte so unterschiedlich, dass es schwierig ist, einen allgemeingültigen Durchschnittswert daraus zu ziehen.

Diese Herausforderung ist einer von mehreren Gründen, warum viele Besitzer von Gewerbeimmobilien einen Makler für die Vermietung, aber auch für den Verkauf hinzuziehen.

Eine Mietpreisbremse wie bei Wohnimmobilien gibt es für Gewerbeflächen übrigens nicht.

Zwei Geschäftsleute in einer leeren Gewerbeimmobilie

Der Umgang mit Mieterhöhungen bei Gewerbeflächen

Grundsätzlich müssen Sie auch bei einer Gewerbeimmobilie bereits im Vertrag festlegen, wann und auf welcher Basis Mieterhöhungen erlaubt sind. Neben einer Staffel- oder Indexmiete gibt es bei Gewerbeflächen noch die sogenannte Umsatzmiete: Dabei ist die Höhe der Miete an die Umsätze gekoppelt. Steigen diese, erhalten Sie auch mehr Miete. Andersherum erhalten Sie auch weniger Geld, wenn die Umsätze einbrechen. Um sich hier vor zu großen Einbußen zu schützen, können Sie jedoch eine Mindestmiete vereinbaren.

Gewerbeimmobilien vermieten mit einem Makler

Nicht nur wegen der oftmals schwierigen Bestimmung eines angemessenen Mietpreises entscheiden sich viele Immobilienbesitzer dazu, Gewerbeflächen mit Hilfe eines Maklers zu vermieten. Auch wegen der übrigen Besonderheiten rund um Nutzung und Vertragsgestaltung, aber vor allem, weil ein spezialisierter Makler meist besseren Zugang zur jeweiligen Zielgruppe hat, kann sich die Beauftragung lohnen.

Für Sie gut zu wissen: Anders als im privaten Mietrecht gilt hier nicht das Bestellerprinzip. Selbst wenn Sie den Makler beauftragen, müssen Sie diesen also nicht zwingend bezahlen.

Wissenswertes zum Thema Steuern und Gewerbeimmobilien vermieten

Zunächst einmal müssen Sie die Einkünfte aus der Vermietung in Ihrer Einkommenssteuererklärung angeben und versteuern, sofern diese Ihren Steuerfreibetrag übersteigen. Im Gegenzug können Sie dafür nahezu alle Ausgaben, die rund um die Suche nach einem passenden Mieter sowie die Betreuung und Renovierung der Immobilie anfallen, ebenso einreichen und sich anrechnen lassen.

Eine Besonderheit bei Gewerbeimmobilien ist außerdem, dass Sie diese mit Umsatzsteuer vermieten können. Das geht bei Wohnungen nicht oder nur vereinzelt, zum Beispiel bei Ferienwohnungen. Wollen Sie die Umsatzsteuer abrechnen, müssen Sie das bei Ihrem Finanzamt anmelden und diese Form der Abrechnung im Mietvertrag schriftlich festhalten. Da so die Abwicklung von Forderungen und die allgemeine finanzielle Verwaltung der Immobilie etwas komplizierter wird, kann an dieser Stelle ein Steuerberater hilfreich sein.

Vorteil der Vermietung mit Umsatzsteuer ist, dass Sie bei anstehenden Investitionen in die Immobilie die Vorsteuer abziehen können. Je größer die finanziellen Aufwände, desto größer die Wirkung.

Wichtig: Die Vermietung mit Umsatzsteuer funktioniert nur mit Mietern, die nahezu ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen anbieten. Das ist beispielsweise bei Ärzten oder Versicherungen nicht der Fall.

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