Vorvertrag beim Hauskauf – wann ist ein Abschluss sinnvoll?
Nach langer Suche haben Sie endlich das Eigenheim Ihrer Träume gefunden. Allerdings lässt sich Ihre Bank Zeit bei einer Finanzierungszusage. Dann kommt womöglich ein Vorvertrag für Ihren Immobilienkauf infrage. Gleiches gilt auch, falls Sie sich als Hausverkäufer Planungssicherheit wünschen und im Kontakt mit einem Interessenten stehen, der bereit ist, Ihnen den Wunschpreis zu zahlen. Wir erläutern Ihnen alles Wichtige zum Thema Vorvertrag – von der rechtlichen Bedeutung über den Ablauf bis zur Rolle des Notars.
Vorteile für Käufer und Verkäufer: Sinn und Nutzen eines Vorvertrags
Anhand der Bezeichnung lässt sich das Prinzip eines Vorvertrags schon erahnen. Es handelt sich um eine schriftliche Vereinbarung, die vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags getroffen wird. Noch-Eigentümer und Käufer mögen sich zwar bereits einig geworden sein, aber aus verschiedenen Gründen kann sich der Vorgang noch hinauszögern. Beide Seiten sichern sich mit einem Vorvertrag ab. Sie verpflichten sich in dem Dokument dazu, den Hauptvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.
Das bringt dem Käufer die Gewissheit, die gewünschte Immobilie zu erwerben, auch wenn gegenwärtig noch Modalitäten zu klären sind. Da er die Kaufsumme erst zum vertraglich festgehaltenen Termin überweist, geht er kein Risiko ein. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Vorvertrag zum Hauskauf genügend Zeit einräumt, um die Immobilienfinanzierung mit der Bank zu klären. Obendrein ist das Objekt für den künftigen Eigentümer zu einem festen Betrag reserviert – unabhängig davon, ob der Wert steigt.
Der Verkäufer profitiert ebenfalls von einem Vorvertrag. Er muss nicht mehr nach Interessenten suchen und genießt finanzielle Planungssicherheit, denn er hat eine Übereinkunft für den Preis erzielt, inklusive Zahlungstermin. In einigen Situationen erweist es sich nämlich als sinnvoll, eine derartige Vereinbarung zu treffen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Käufer noch keine endgültige Finanzierungszusage von der Bank erhalten hat. Klärungsbedarf kann auch in rechtlicher Hinsicht bestehen. Denkbar ist das bei einem Grundstück, für das es noch eine Baugenehmigung einzuholen gilt.
Inhalt und Voraussetzungen eines Vorvertrags beim Immobilienkauf
Damit ein Vorvertrag zum Hauskauf wirklich rechtsgültig ist, muss er einige Voraussetzungen erfüllen. Als essenziell versteht sich eine notarielle Beurkundung, die auch beim späteren endgültigen Kaufvertrag benötigt wird. Nur dann ist die Vereinbarung tatsächlich rechtlich wirksam. Diese Bestimmung lässt sich in Paragraf 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nachlesen. Des Weiteren sind einige Angaben unerlässlich. Hierzu gehören:
- Name von Käufer und Verkäufer als Vertragsparteien
- exakte Bezeichnung der Immobilie (Adresse, Flurstücknummer, Grundbuchnummer)
- ggf. Auflistung mitverkaufter Wertgegenstände (z. B. Einbauküche)
- vereinbarter Kaufpreis
- Zahlungsmodalitäten (wann und wie die Immobilie bezahlt wird)
- Frist zum Abschluss des Hauskaufs
- Bedingungen für Abschluss des Kaufvertrags
- Voraussetzungen, die einen Rücktritt vom Vertrag erlauben
- Schadensersatzklausel
Ein Vorvertrag zum Hauskauf ähnelt stark dem eigentlichen Kaufvertrag – immerhin gleichen sich viele Konditionen, wie zum Beispiel der vereinbarte Preis. Zusätzlich sind noch weitere Kriterien zu regeln. Unter anderem gehören die Bedingungen dazu, die für ein Zustandekommen des Immobilienkaufs erfüllt sein müssen, oder die Umstände, die einen Rücktritt rechtfertigen würden.
Nicht zu verwechseln ist der Vorvertrag zum Hauskauf mit einer Reservierungsvereinbarung. Diese wird zwischen einem Makler und einem potenziellen Käufer der Immobilie geschlossen. Der Vermittler sichert darin zu, dass er das Verkaufsobjekt in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten anbietet. Da eine notarielle Beurkundung praktisch nie erfolgt, ist eine Reservierungsvereinbarung nicht rechtlich bindend und somit auch keine Alternative zum Vorvertrag.
Woran ein Vorvertrag für den Hauskauf noch scheitern kann
Ganz gleich, ob der Vorvertrag zum Grundstückskauf oder für den Immobilienerwerb erarbeitet wird: Das Ziel besteht immer darin, den Abschluss dieses Vorgangs zu ermöglichen. Käufer und Verkäufer bekunden weitaus mehr als nur ihre Absicht über das Zustandekommen. Die beiden Begriffe Kontrahierungszwang und Abschlusszwang tauchen in diesem Kontext häufiger auf. Sie lassen vermuten, dass kein Ausweg mehr besteht und das Immobiliengeschäft unbedingt abgeschlossen werden muss. Diese Interpretation ist nicht korrekt, macht aber die Ernsthaftigkeit eines Vorvertrags deutlich.
Beide Parteien tragen Rechte und Pflichten. Ein Zwang zum Abschluss eines späteren Kaufvertrags existiert jedoch nicht. Bindend ist der Vorvertrag dennoch. Wird er aufgehoben, obwohl alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, lassen sich von der Gegenseite Schadensersatzansprüche geltend machen. Wie hoch die in einem solchen Fall zu zahlende Summe ist, wird individuell vereinbart. Um einen unerwarteten Rücktritt zu vermeiden, handelt es sich zumeist um einen hohen Betrag.
Scheitern kann ein Immobilienkauf an verschiedenen weiteren Umständen, die keine Schadensersatzzahlungen auf den Plan rufen. Sind eine oder mehrere der im Vorvertrag für den Hauskauf genannten Bedingungen nicht erfüllt, trifft das ebenso zu wie beim Entfallen der Geschäftsgrundlage. Diese Szenarien sind denkbar:
- Der Käufer erhält die gewünschte Finanzierung bei der Bank nicht.
- Der Käufer ist zahlungsunfähig.
- Die im Vorvertrag getroffenen Vereinbarungen sind für eine Partei nicht zumutbar.
- Der Käufer erleidet einen schweren Unfall mit Folgeschäden.
- Der Noch-Eigentümer oder der Kaufinteressent stirbt.
- Die Immobilie wird in der Zwischenzeit stark beschädigt.
Frist, Kosten und andere wichtige Vereinbarungen
Nachdem sich Käufer und Verkäufer über die Konditionen sowie das Aufsetzen eines Vorvertrags geeinigt haben, muss ein weiterer wichtiger Parameter geklärt werden. Festzulegen ist die Frist, innerhalb der die Umwandlung in den abschließenden Kaufvertrag erfolgen soll. Aus rechtlicher Sicht bestehen hierzu keine Vorgaben. Diese Vereinbarung ist reine Verhandlungssache. Idealerweise handelt es sich dabei um eine möglichst kurze Zeitspanne.
Ein Vorvertrag für einen Grundstückskauf oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie ist mit Kosten verbunden, die sich schnell auf 1.000 Euro und mehr belaufen können. Sie entstehen für die Arbeit des Notars. Der einzuplanende finanzielle Aufwand geht aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) hervor und orientiert sich gleichzeitig an der Höhe des Kaufpreises. Wer die Gebühren für den Notar bei einem Vorvertrag übernimmt, ist nicht vorgeschrieben. Weil beide Seiten von der Vereinbarung profitieren, empfiehlt es sich, die Kosten zu teilen.
Da ein Vorvertrag oftmals vor dem Hintergrund abgeschlossen wird, dass die finale Finanzierungszusage der Bank fehlt, ist eine Anzahlung durch den Käufer nicht obligatorisch. Sofern zwischen beiden Parteien eine Übereinkunft erzielt wird, lässt sich allerdings auch das in den Modalitäten festhalten. Durch die notarielle Beurkundung ist eine geleistete Anzahlung abgesichert, falls der Kauf letztlich doch scheitert.
Fazit: Vorvertrag ist durchaus sinnvoll, Konsequenzen müssen klar sein
Der Abschluss eines Vorvertrags ist unter bestimmten Umständen sinnvoll. Bei Immobilienkäufen, die ohne zeitliche Verzögerung ablaufen, liegt jedoch kein Grund vor, diesen Weg zu gehen. Sind hingegen noch Formalien zu klären, durch die der Vorgang länger als üblich dauert, lässt sich von dieser Option Gebrauch machen. Voraussetzung: Sie sind als Interessent absolut davon überzeugt, die richtige Immobilie entdeckt zu haben, beziehungsweise sind sich als Noch-Eigentümer sicher, den perfekten Käufer gefunden zu haben.
Beide Seiten müssen sich außerdem über die Konsequenzen bewusst sein. Rechtlich wirksam ist ein Vorvertrag für den Hauskauf nur, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Das verursacht Kosten in nicht unerheblicher Höhe. Will eine Partei zurücktreten, obwohl alle Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind, droht eine empfindliche Schadensersatzzahlung. Sind sich Käufer und Verkäufer in allen Punkten einig, profitieren beide von einem Vorvertrag. Der beauftragte Notar berät neutral und klärt im Vorfeld alle offenen Fragen.
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